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阳光粤海3月19日公开发售 7.8万/㎡起推221套住宅

咚咚牛浩思 发布时间:2019.03.13 11:24:38
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日前,阳光粤海获批了现售许可证,已在市场监督管理局公示,本次共备案527套房源,其中部分回迁,对外出售部分为商务公寓和住宅两种类型产品,共479套,将于3月19日公开发售。


其中商务公寓,备案258套,户型建面约41-87㎡,均价约7.8万/㎡,单价区间在7.1-9.1万/㎡,总价区间在306-717万/套;


住宅部分,共221套主推户型为156-243㎡(有几套稍小户型,暂不知是否回迁,156㎡总价1249万起),均价约8.9万/㎡,单价区间在7.8-10.1万/㎡,总价区间在842-2447万/套。


部分备案价格

(老牛已整理全部备案价文章)

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阳光粤海全套备案价格表




值得注意的是,此前深圳现楼发售的项目,备案价格都难寻其踪,阳光粤海可以说是真正意义上深圳第一个现楼公示的项目,这一方面体现了房管局对现房发售管理更完善,另一方面也看出开发商对项目去化信心十足。


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项目详情


阳光粤海位于南山区粤海街道白石路和科技南一路交汇处的西北侧,西侧紧邻深圳大学校区,东侧为深圳软件园、深圳清华大学研究生院等产学研基地及科技园的写字楼群,该项目的交通环境优秀,由于地理位置相近,能够快速连接前海、后海、超总等深圳核心商务区。



阳光粤海原为粤海门村城市更新项目,2010年启动了旧村改造进程,2014年正式动工。改造前的粤海门村一遇大雨,常遭水浸,不少房屋出现建筑质量问题。改造后,如今成为集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态为一体的综合体项目,完成了乌鸦变凤凰般的逆袭。并凭借较优越的区位条件,项目在社区内独树一帜。老牛了解到,阳光粤海回迁业主将于2019年3月开始陆续入伙,喜迁新居。

 

地块整体北宽南窄,南北长约268米,东西宽约208米。其中地块南边的部分地块用途是雨污处理用地和公共绿地,住宅地块上的建筑呈半包型分布。用地类型为二类居住用地、商业服务用地,所以地块包含居住,并附带有商业和公共配套,公共配套主要是配建幼儿园。


图来源于环评报告书:

 

项目整体规划及周边配套


1)阳光粤海占地面积约3万㎡,总建面约20万㎡。聚集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态的综合体。其中住宅建面约10万㎡,公寓建面约4万㎡,专属规划的商务酒店建面约2.5万㎡(名为“33酒店”)。另规划有2万㎡的商务写字楼,约9100㎡的社区沿街商铺,以及2000㎡的幼儿园(由区政府主导运营的机关幼儿园)。


 

2)社区一共规划有7栋建筑,其中4栋住宅,1栋公寓,1栋酒店办公楼(含写字楼和酒店物业)和1栋幼儿园。4栋住宅共包含7座单元,分布在地块的东北角,紧挨着深大校区,呈半包围状,隔开了地块南面主干道和雨污设施(后海泵站),比较好地保证了住宅景观效果和居住舒适性,整体闹中取静。


 

3)7栋建筑之间形成一定的高度差,南高北矮,住宅最高的单元达到44层。南面最大限高150米,包括商务楼和公寓,基本达到了最大限高高度。北面为120米。一定高度差与建筑塔楼扭转角度的相呼应下,能够保证户型有均衡的景观效果。


 

4)项目规定的容积率为6.5,数值看着挺高怪吓人的,实际上数值包含了酒店写字楼等物业建筑面积,及垂直建面。不能直接反映住宅社区的实际密度。实际上,由于临近深圳大学和虚拟大学等高新园的产学研机构建筑,周边的楼宇较矮,阳光粤海展现了较好的高空优势。同时,片区较低的建筑楼宇也稀释了该项目的整体密度,与周边及社区建筑的视距关系不错。


 

5)住宅主推建面约157-245㎡的大三房及以上的户型,此前对外公示的部分小户型产品已被回迁业主消化完成,所以对外出售的商品房住宅主要是大面积及超大面积段的产品,毛坯交房。预计物业管理费6.2元 /㎡·月。住宅的规划套数是640套,实际可购买到的房源仅200套不到,房源套数比较紧俏(具体的可售套数有待开发商公示)。这批住宅产品将现房销售,老牛观察到,该项目基本上具备交楼的条件。毫无夸张地说,如果开盘当天认购时手续齐全,那么当天就可办理收楼验房和入伙的手续。这一点相比其它预售的新房和二手房房源,是个不小的优势。


 

6)商务公寓则是建面约42-44㎡的1房及建面约80-86㎡的2房户型,带装修交房,避免了小户型产品的装修困扰。公寓的规划套数是811套,不过跟住宅一样,可售的数量也仅剩余300套不到。也就是说,阳光粤海这批可售的住宅和公寓房源加起来大概500套不到。将来小户型商务公寓在科技园片区的出租情况应该非常乐观,是科技园片区租赁市场的追捧标的。而且在商务公寓的限购政策下,新批地块的公寓全将“只租不售”,这类核心地段的可售公寓产品,显得比较珍贵。大面积的玻璃幕墙占比,搭配瓷砖,建筑显轻盈但不失稳重:


 

7)小区花园在地块基准地面的基础上整体抬高一层,首层规划为沿街商铺和配套物业。平台内侧则规划为停车场,平台局部还有二层、三层的配套及商业物业。这种设计是比较常见的,能够使得小区花园平台能够与商业街及道路分隔开,尽量减少车流和商业噪音对住户造成的影响。


 

8)幼儿园在公寓楼和酒店办公楼之间,也是阳光粤海地块的中心点南侧。没有遮挡围闭,紧邻小区步行主入口。规划是6个班级,该幼儿园将移交给南山区主导运营,是一所机关幼儿园。幼儿园的学位如何分配有待相关机构的公示,对于业主来说,优先分配可能是合情合理的方案。


 

9)除了抬升层首层的内侧作为停车场用途外,地下还有2层物业,总计建面约4.23万㎡,规划为停车场等其它配套物业配套用途。规划的停车位约1370个,能够满足住宅住户的基本需求。

 

10)小区人行主入口紧邻幼儿园的东侧,通过垂直电梯和步行楼梯到达社区花园。在科技南1路及地块的北、南、西侧的社区道路都设置有车库出入口,用于服务酒店办公楼和居住社区。图来源于环评报告:


 

11)配套方面,这一期老牛没有单独拎出来介绍,着实因为该地段的配套其实没什么好着墨的。它就在一座城市的核心区位上,几乎想得到的配套要素应有尽有。而且,项目自身是集多元业态的综合体,满足基本生活的配套也会相对完善得多,相对周边独立。譬如商业配套,除社区配套近1万平米的社区商业外,华润城万象天地和海岸城商圈均触手可及。


 

另外是大家比较关心的基础教育方面,除家门口的幼儿园外,项目目前所在的学区颇有看点,为学府一小+学府中学,两所学校均于今年纳入到南二外集团下,社会期待值和口碑美誉度得到了进一步的提升。



项目户型分析


看户型分布,小区内还带有所幼儿园,住宅楼栋围绕小区花园而成,楼栋密集,容易产生对视。

回迁房网上报价带装修8.5万/㎡左右(网帖传闻价格仅供参考)

可售户型以大面积为主:


G1户型 157㎡四房两厅三卫

G2户型 165~168㎡四房两厅三卫

B户型 212㎡四房两厅三卫

A户型 235-245㎡五房两厅三卫


 


G1户型 157㎡四房两厅三卫

朝向东偏北格局与137㎡户型类似,但通透效果更优秀,另外在房间尺寸上有比较大的提升,户型方正。双套间设计,主卧套间自然通透。


 

 

G2户型 165~168㎡四房两厅三卫

朝向东偏北格局与137㎡户型类似,在房间尺寸上有比较大的提升,户型方正。


 

 

B户型 212㎡四房两厅三卫

东南朝向通透结构,客厅开间5.2米,主卧开间4.4米次卧也接近4米,三套间设计,厨房空间略有偏小,餐厅位和小房间有些尴尬,保留小房间则餐厅位置不佳面积浪费,放弃小房间则为三房三位。


 

A户型 235-245㎡五房两厅三卫

项目最大户型结构与212平方米户型类似,房间尺度更为优秀,主卧套间开间达6.7米功能全面自然通透,三套间设计,厨房空间偏小,小房间依然是存在位置尴尬的问题,并且没有公卫小房间难以做卧房使用。


 


 综合点评


 1,阳光粤海拥有优秀的地段优势,位居深圳核心产业区科技园片区内,又处于前海、后海、留仙洞、深圳湾等多个深圳重点打造的总部基地之间,与周边的联系互动紧密,区域土地价值具有长期升值潜力; 


2,科技园片区,尤其是南区住宅社区比较缺乏,且后期几无增量空间,产品在片区中具有长期的升值预期。周边参考价格约10万/㎡,但阳光粤海现房优势不小; 


3,项目拥有无可比拟的景观视野,处于深大校区的东侧,科技园片区的西廊道的中部,且周边建筑低矮,住宅半包围式,使得项目各单元都能保证极为开阔的视野景观; 


4,住宅以大面积及200平以上的超大面积为主,户型方正,整体格局优秀。建面160平左右的改善需求大,建面200平以上的全套房设计。社区整体的舒适度较佳,只是比较遗憾的是,部分户型的实用率偏弱,超大户型的厨房普遍有结构硬伤,社区的整体档次也有提升空间。


(内容完)


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