东莞城市更新指引出炉 旧改项目规模不得少于150亩

东莞市自然资源局印发关于《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》。

更新单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位。

本更新单元划定方案应包含方案概况、大型改造片区统筹、区位和范围、现状使用情况、单元细分、更新模式、更新方向、用地贡献和公共配套设施、建设容量计算等作出了相关规定和说明。

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【区位和范围】

空间要求：更新单元原则上应位于专规确定的更新改造区域内，适当修正超出部分比例不得大于10%，更新为工业（不含新型产业用 地和产业转型升级基地）或仓储用途的不受该比例限制。

规模要求： 

1、更新单元面积原则上不小于 150 亩（10万㎡），不超过 500 亩（约33万㎡）。可由多个更新单元合并形成一个大型改造片区，面积不宜超过 1500 亩（100万㎡）。

2、市区（莞城、东城、南城、万江街道）、石龙镇范围内的更新单元面积可适当降低。政府主导改造、传统产业类改造（即“工改工”）、公益性改造及其他市政府特别批准 的更新单元不受面积限制。 

【现状使用情况】

拆除范围不得切割建筑物，所有建筑物须整体纳入拆除范围。除传统产业类、新型产业类、产城融合类、公益类和政府主导改造类更新单元外，公路两旁的私人住宅、 商铺应纳入拆除重建区。

除政府主导改造的更新单元外，实施改造面积（实施改造面积=拆除重建区面积+生态修复区面积+整治活化区面积+历史文化保护区面积）原则上不少于修正后的更新单元面积（更新单元修正后面积=更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积，下同）的 70%。 

以旧村改造为主（即旧村用地面积占拆除范围面积比例不少于 80%，在土地房产调查图表和 shp 文件中单独注明）的更新单元，拆除范围面积比例要求可降至30%，实施改造面积比例要求保持不变。

【更新模式】

更新模式包括政府主导改造、单一主体挂牌招商和土地权利人自行改造三种。 其中，政府主导改造模式细分为：政府土地储备、政府土地整备开发、政村合作。

更新单元必须整体实施、成片改造，一个单元原则上只有一个改造主体。

在保证单元整体实施的前提下，满足以下条件的更新单元方可分为两个以上项目、安排两个以上主体、采用两种以上模式实施改造： 

1、更新单元内的拆迁补偿能限期内全部落实，各项目均在更新单元划定方案批准后两年内申报单一主体挂牌招商方案或“1+N”总体实施方案，同步供地； 

2、更新单元内的公共设施能限期内全部落实，实施 责任能合理分摊并具备可实施性，与非公共设施部分同步供地。

属于以下情形之一的，须采取政府主导改造模式，纳入市或镇土地储备：

1、生态控制线内置换出来的用地，变更为商业、居住等经营性用途； 

2、工业保护线范围内置换出来的用地，变更为商业、 居住等经营性用途； 

3、利用“倍增企业”政策完善用地手续后，调整为商业、居住等经营性用途； 

4、事业单位、国有企业、公有经济成份占主导地位的企业等单位土地，已纳入政府土地整备开发、单一主体挂牌招商范围的除外； 

【用地贡献和公共配套设施】

1、更新方向为居住、商业用途的，用地贡献比例应符合省、市政策要求，需贡献的集中用地比例不低于拆除范围的 15%。其中，以旧村改造为主的不低于10%；

2、更新方向为新型产业用途的，用地贡献比例不低 于拆除范围的 15%，需贡献的集中用地比例不低于拆除范围 的 2%，且面积不低于 3000 平方米；

3、多种类型混合的改造，应拆分项目进行计算，否 则按设施贡献要求高的类型执行；

4、按控规实施的，单元范围内无偿提供的公共设施用地比例不低于 15%，控规中没有规划公共设施用地或规划公共设施用地面积不足的，不足部分通过无偿移交 2 倍经营性用途建筑面积予以补齐，无偿移交的建筑类型为单元范围内已批控规确定的主要经营性用途，例如：单元范围内控规 规划的经营性建筑为居住和商业，其中居住建筑面积占 60%， 商业建筑面积占 40%，则无偿移交的经营性建筑类型为居住 住宅。

【建设容量计算】

测算更新单元的建筑规模。分别计算基础建设量、奖励建设量和补偿建设量，并明确居住建筑规模、商业建筑规模、新型产业用房建筑规模（包括新型产业用房及配套型住宅的建筑规模）、产业用房建筑规模。

对于拆除范围内的旧村、旧城，给予一定比例的建筑量补偿。旧城仅针对旧房改房和旧商住小区，按其合法建筑规模的 0.8 倍给予建筑量补偿，合法建筑规模以房产主管部门认可的数据为准；

旧村按宅基地用地规模的 1.5 倍给予建筑量补偿，由镇街土地主管部门先圈定宅基地范围，再叠加最终修补测入库的地形图数据中居民地（JMD）图层，计算得出宅基地用地规模。最终修补测入库的地形图数据成果可由镇街土地主管部门向市土地主管部门（测管科）进行申请。 

更新单元划定方案确定的建筑总量原则上为上限值， 此处的旧城、旧村宅基地建筑量补偿标准并非拆迁阶段的拆赔标准。在原方案基础上额外增加公建配套的，可适当给予建筑规模补偿，但不应超出原奖励规模的 10%；否则，须重新开展更新单元划定工作。 

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