今日（5.5），东莞市正式对外发布2019年政府“一号文”——《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，确定将拓展与优化城市发展空间（简称“拓空间”）作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，作为东莞实现高质量发展的突出任务，全力打造“湾区都市、品质东莞”。
每年东莞市政府“一号文”的关键词都格外引人关注。
2015年是“东莞制造2025”；
2016年是机器人智能装备产业；
2017年是企业“倍增计划”；
2018年是聚焦美丽东莞。
那么今年“拓空间”究竟是什么呢？下面老牛带你们一起来看看。
增容提效，优化拓展产业发展空间
根据“一号文”，全市将以增容提效、现代宜居、均衡优质为重点，优化拓展产业发展、公共生活和山水生态三大空间。
产业发展空间目标：
1、到2021年底，市级每年力争收储土地1000亩以上，各镇街（园区）每年力争收储1片500亩以上，东南临深片区每个镇每年力争整备1-2片1000亩左右的土地。
2、统筹盘活24000亩以上存量土地。
3、建设20个以上“工改工”“工改M0”项目，基本完成30个以上镇村工业园改造提升和连片出租屋改造利用项目。
4、完成8500万平方米以上“两违”建设治理任务。
公共生活空间目标：
1、到2021年底，在中心城区、滨海湾新区率先建成一批高品质的城市客厅、城市阳台、公共连廊和城市倒影工程。
2、实施30个重点更新单元，加快建设东莞火车站、虎门高铁站、常平火车站等10个以上轨道上盖综合体。
3、打造100个社区优质生活圈，进一步提高市民群众公共生活的便利度。
山水生态空间目标：
1、到2021年底，有效构建自然资源空间统一管控和区域空间生态环境评价机制，绿化覆盖率和森林覆盖率分别达到45%和37.5%以上。
2、严守36.87万亩耕地保有量、30.57万亩永久基本农田保护面积，确保湿地总量不减少。
3、打造一批高品位的城市开敞空间、滨水岸线空间、都市农业空间和文旅创意空间。
4、加快创建省级全域旅游示范区，把东莞建成粤港澳大湾区重要的旅游目的地城市。
鼓励市属国有企业以租赁方式对土地进行过渡性开发利用
按照整备、更新、整治、增容、提效等实施路径，东莞将推动“拓空间”目标的实现。值得尤其注意的是，此次的“一号文”，为了“拓空间”，在实施路径中提出了不少创新的方法。
政府不仅将加大主导的土地收储整备工作力度，还将全面盘活政府储备土地。如适时对符合条件的市、镇街（园区）储备土地和短期内不具备开发建设条件的TOD范围土地推广1.5级开发模式，鼓励市属国有企业或大型龙头企业，结合产业转型与城市升级需求，以租赁方式进行过渡性开发利用；
鼓励市属企业、镇街属企业以及园区控股公司参与土地物业整备前期工作，企业完成地块前期土地整备后移交市储备机构的，收储价格可按整备成本和资金成本核算；
支持市级储备机构与各镇街（园区）按照“价值相等、面积相近、自愿互利”的原则，通过土地置换、物业置换、以房换地、合作共建等多种方式，连片统筹归并多个土地权利人相邻的多宗零散地块，对涉及“倍增计划”企业、城市更新项目的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零散地块，允许合并协议出让，一并改造开发，并探索实施跨镇街（园区）“农转用”指标调剂。
全市还将建立城市更新公共服务专项资金。除已全面实行“村改居”、社会管理经费由镇街财政全额供给的社区外，以单一主体挂牌招商模式实施改造的城市更新单元，按不少于集体货币补偿额8%、溢价收益村组集体分配部分10%的比例，计提公共服务专项资金，交由城市更新单元所在的村（社区）统筹掌握并纳入开发成本，专项用于各项公共服务支出，由属地镇街（园区）负责指导监管。
此外，东莞还将推动连片出租屋改造利用。鼓励镇街（园区）统筹村（社区）存量房屋（含产权手续不完善、但权属清晰无争议的存量房屋），与人才安居、长租公寓等企业合作实施综合整治类更新，以统租统收模式将连片出租屋改造为规模化定制化的人才公寓、长租公寓项目，纳入地方住房保障体系。指导改造主体合理控制改造成本，通过微改造的绣花功夫，提供低成本高品质的居住空间。引入专业管理和增值服务，对符合条件的租户按人才等相关政策给予租房补贴。
将引导开发主体配置租赁型人才公寓
完善征收补偿标准和土地物业收储价格体系，并推动镇村与企业合作开发模式创新。今后，东莞将鼓励镇街属企业、村（社区）与社会资本通过托管、建设—运营—转让（BOT）、建设—运营—分享（BOS）等多种模式，对低效土地和物业进行整备开发，镇街（园区）、村（社区）与社会资本按约定方式及比例回收投入成本并分享后期收益。研究调整村组集体经济组织物业折旧制度，对新增的权证完备的现代化厂房物业，允许村组按物业权证载明的使用年限计提折旧，提高集体收益分配水平。
通过经营性用地、城市更新项目公共配建以及新型产业用地（M0）贡献物业，在“拓空间”重点区域加快筹集一批产业用房、人才安居房等公共服务设施，贡献和配建物业类型由政府与开发主体磋商后确定。支持镇街（园区）以按一定比例据实补贴相应建安成本等方式，引导开发主体在新型产业用地（M0）项目、城市更新项目中配置租赁型人才公寓，统筹解决属地人才住房需求。
为了强化资金保障，全市将构建多元丰富投融资渠道和方式，争取省的政策支持，试点开展市、镇街（园区）政府债券结算机制。如鼓励市属企业、镇街属企业以及园区控股公司利用公司上市、发行企业债、公司债、中期票据、资产证券化等方式进行融资，撬动更多社会资本参与“拓空间”项目。
发挥东莞集体经济组织存量资金规模庞大、置换资产愿望强烈的特殊优势，积极拓展信托计划、资管计划等方式，结合“拓空间”优质项目，在农业农村和金融部门指导下，由镇街协助定向募集集体资金，委托市和镇街（园区）骨干企业用于“拓空间”优质项目的投建。
城市更新项目“一次过会，全程通行”
东莞将探索优化片区公共财政支出机制，设立六大片区“拓空间”公共服务设施建设专项资金。优化次发达镇产业发展专项资金竞争性分配机制，2019年在全市10亿元扶持次发达镇产业发展专项资金额度中计提10%作为竞争性分配资金，2020年全面评估各次发达镇专项资金使用绩效后，对1亿元资金实施竞争性分配，支持各次发达镇发展产业项目。
今后，东莞的城市更新项目总体方案实行“一次过会，全程通行”，审批时间压缩至6个月内。组建全流程跟踪城市更新项目的服务管理团队，提供“专员式”服务和项目报批“一站式”服务，协助做好方案编制和报批工作。
每年，“拓空间”总指挥部都会牵头制定“拓空间”年度实施计划，划定“拓空间”重点区域，在收储整备、城市更新、盘活整治、空间增容、集约提效领域分别选取一批试点项目。
“拓空间”试点项目推进情况将列为市委重点工作、市政府硬任务等，开展专项督察，强化试点项目督察正向激励以及考评结果综合运用，并作为各镇街（园区）、市有关部门年度考评的重要依据。对于“拓空间”推进较快的镇街（园区），给予土地储备专项债券额度等奖励，并设立镇街（园区）领导班子专项奖励。
据老牛了解，每年东莞市政府“一号文”按照惯例都在年初发布，但今年却有点姗姗来迟。主因：
一是“拓空间”涉及的改革任务较多；
二是3月以来广东省自然资源厅出台了关于工业物业产权分割、加强土地储备管理等最新政策；
从而对“一号文”相关条款作了大幅调整。
部分政策解读
1、对符合条件的村（社区）工业园在改造期内减收的租金和土地使用补偿款进行统筹解决，具体如何组织实施？
解读：
针对村级工业园升级改造，顺德区此前出台“1+3”系列政策，对搬迁补偿工作将按照区级统筹协调、属地负责实施的模式推进，重点由区确定补偿原则、属地制定补偿标准。目前，我市村（社区）工业园镇街（园区）工业园的改造主体或企业要按期向村（社区）缴纳相关租金和土地使用补偿款。通过学习顺德区经验，在镇级税收返还款中计提一定比例的资金设立专项补助资金，以补助的形式在改造期间减收企业的租金和土地使用补偿款，将有利于减轻企业的改造成本，提高镇街（园区）工业园改造的积极性。
2、75亩以上的镇村工业园“工改工”项目，具体将享受什么政策红利？
案例：
某一政府主导的镇村工业园“工改工”项目，改造面积为12.7878公顷，容积率2.5，土地出让金为7600万元，项目完成拆除并竣工验收后，可享受补助如下：
一是拆除补助、新建补助合共1000万元。
二是轨道交通建设发展专项资金（轨道站点范围外）760万元。
三是竣工验收后连续五年内入驻企业形成的税收市财政留成部分。
3、近年来，各大城市纷纷出台政策推动城中村改造利用，作为东莞市拓展城市空间、提升城市品质的重要手段，与其他城市政策相比，东莞市推动连片出租屋改造利用的政策有何优势？
解读：
通过推动出租屋改造利用，有利于改善人才居住环境，促进土地集约利用，推动镇村经济发展，近年来，各大城市纷纷出台相关政策。如，深圳市将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营。
又如，广州市鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理，同时鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。
对比深圳、广州两市，东莞市的扶持力度更大，突出表现在：一是改造为规模化定制化的人才公寓、长租公寓项目，纳入地方住房保障体系；二是改造过程中给予相关的税收优惠和鼓励镇街给予适当补贴。
4、对符合特定条件的历史违建，允许临时保留使用，具体需要满足什么条件？
解读：
为妥善处理历史遗留违法建筑问题，保障城市规划实施，拓展产业空间，完善城市公共配套，目前我市正在研究针对历史遗留产业类和公共配套类违法建筑进行分类处理。其中，临时保留使用应当符合使用安全的要求，即经排查或安全鉴定不存在房屋安全和严重消防安全隐患。在此前提下，包括以下情形：
（一）经规划土地审查，予以规划情况确认，但暂不能完善用地手续进行补办的。
（二）经规划土地审查，不予规划情况确认，但不符合拆除或没收条件的。
5、东莞市委、市政府高度关注工业厂房租金大幅上涨这一倾向性问题，在珠三角地区率先出台《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》，此次《意见》旗帜鲜明地提出要严厉打击违约转租、分租镇村产业用房，具体将如何实施？同时，又将如何保障生产企业对产业用房的需求？
解读：
一是由属地镇街主管部门加大对村（社区）集体工业厂房出租过程的管控，严厉打击囤积厂房、哄抬租金等违规行为。对未在招标文件、租赁合同中注明并经所在镇街园区审查同意的，承租方不得转租、分租。
二是承租人若违反合同规定并未经所在镇街园区审查同意而转租、分租的，一经确证，镇街园区可将承租人录入农村集体资产交易平台信用警示名单，经市农资办核查后，承租人3年内将无法参与全市农村集体工业厂房竞投。
三是鼓励镇街园区梳理辖区范围重点企业名录，以磋商交易的方式为重点企业承租、续租村（社区）集体工业厂房提供“绿色通道”。
6、要大力推广非机动车道规划建设，打造安全、连续的非机动车道网络，近期将有何成效？
案例：
目前，我市已初步选定莞太路（建设路至三元路段）作为慢行系统示范路段并提出改造思路，将通过优化道路断面布局、进行慢行硬隔离、打造无障碍慢行通行廊道、路面铺装及景观绿化提升等措施，构筑以人为本的慢行系统。
7、研究调整村组集体经济组织物业折旧制度，将如何提高集体收益分配水平？
解读：
目前省统一规定的折旧率为2-5%，而我市部分村组新建出租物业由于核算的折旧率偏高（5%），导致新项目的账面收益低，有的甚至出现负收益，不能客观反映物业使用年限，夸大物业折旧速度，人为降低了村组账面经济效益，减少了股东利益分配，对此，《意见》提出要对村组新建物业按实际使用年限准确、适度地核算物业折旧，进一步客观反映物业使用年限、实际经济效益。
对比周边城市基本实行单一折旧率，《意见》既基本保持政策延续、数据可比，符合上级规定要求，又能顺时而变、满足基层诉求，将有利于增加股东分红，提高村组改造老旧厂房、完善物业权证积极性，促进集体资产质量和效益提升。
8、对按期或提前交储的土地原权利人，可按阶梯式定额标准给予奖励，具体如何组织实施？
案例：
以广州市为例，2017年，广州市印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》。为鼓励土地权属人交地收储，该《实施意见》提出，国有土地旧厂房用地面积低于12万平方米的，在12个月、24个月内交地的，可相应奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%；不低于12万平方米的，在补偿协议时限内交地的，可奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%。
9、鼓励符合条件的村（社区）在市镇中心区、产业重点发展区集中投建或购置产业用房和经营性物业。具体如何组织实施？
解读：
《意见》提出，鼓励整合市、镇街（园区）政策扶持资金和村组集体经济组织闲置资金，支持承担生态保育、水源保护、高标准基本农田保有和公建配套任务较重，以致建设用地偏少、开发强度偏低的村（社区）在市镇中心区、产业重点发展区集中投建或购置产业用房和经营性物业。
通过该项政策举措，集体资金的投资方式将从原来以内部和以厂房物业为主，逐步转向内、外相结合和产业用房、经营性物业相结合为主，进一步拓宽集体资金投资渠道，盘活闲置资金资源。
10、目前，东莞市正在组织修订《东莞市农民住房管理暂行办法》，各类型农民住房将如何规范管理？
解读：
（一）拆迁安置房，指因城市更新、城镇建设而实施土地和房屋的征收、收回或收购时，为保障被征收、收回或收购房屋所有权人的居住需要而建的安置保障用房。
建设条件：征收集体所有土地中涉及个人住宅，以房屋进行补偿的可申请。
分配要求：非房地产项目配建的安置房，不得对外销售。
（二）农民公寓，指根据城乡建设需要或住房改善需要，使用农村（社区）集体土地，由农村（社区）集体和农民共同投资并组织建设的连片、多栋、高层房屋建筑。
建设条件：农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米。
分配要求：参与配售的村民家庭原则上只能配售一套农民公寓。
（三）农民安居房，指为保障农民的基本住房需求，在土地现状不突破现有村庄范围的前提下，以分散安置的形式，在农村宅基地上改建、扩建、翻建、异地重建的个人建房；在政府的统一规划下，由农村（社区）集体统一安排，组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的联户建房；村（社区）通过统筹房源的方式解决农民住房需求的解困房。
建设条件：村民未婚者分户建房可申请建设。
分配要求：住宅基底面积不超过150平方米。
注：以上内容及图片来源东莞日报。
延伸阅读：
END
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