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中介公司为什么要托管出卖人的产权证

周争锋律师 法律 发布时间:2019.05.13 10:28:36
浏览:4829

       仔细地比较中介公司的合同版本和政府发布的官方合同版本,你会发现,官方指导版本中并没有出卖人应在什么情况下,将红本产权证交给中介公司或担保公司托管的约定。


       中介公司的买卖合同版本为什么会比政府合同版本多了托管产权证条款,主要是因为,依据《深圳经济特区房地产登记条例(1993年版)》第四十八条规定:“房地产权利证书灭失的,权利人应在《深圳特区报》或《深圳商报》声明灭失,并向登记机关报失。申请补发的,由登记机关作出补发公告,经六个月无异议的,予以补发,并在新颁发的房地产权利证书上注明"补发"字样。”


       一旦出卖人办理公证委托书并把房产证交给中介公司保管后,想单方解除合同不履行几乎不可能,挂失补发房产证需要公告6个月,再此期间中介公司提出异议的话,还挂失不了。也就是中介公司证明出卖人的房产证并没有丢失,还托管在他们公司,只要提出该异议,不动产登记中心就不予补发。


       中介公司掌握出卖人的房产证后,即便是买受人违约,出卖人想另找一家中介公司挂盘也存在现实困难,因房产证原件不在自己手里。中介公司拿着出卖人的房产证实质上可以起到锁定房源6个月的作用。当然,中介公司收走出卖人的房产证原件,可以避免出卖人反复抵押房产,或绕开中介直接和买受人办理递件,或一房二卖直接出售他人的情况发生。在司法部“五不准”出台前,中介公司想做ABC单吃差价,就必须收走出卖人的房产证原件,出卖人签完买卖合同,出具公证授权书交了房产证原件后,就只能任由他人摆布了。


       现在中介公司想通过托管出卖人的房产证,达到锁定房源的目的,变的很不现实。因为深圳市遗失补发登记程序发生了变更,目前出卖人挂失房产证,只需要提前一天在规定的报纸刊登挂失信息,第二天拿上报纸就可以现场办理挂失和领取新房产证。在深圳市不动产登记中心的办事指南里面,换证与遗失补发登记属于全市通办的即办件,材料齐全的立等可取。


      《深圳经济特区房地产登记条例(2013年修订版)》第四十八条规定:“房地产权利证书灭失的,权利人应当在《深圳特区报》或者《深圳商报》声明灭失,并向登记机构报失。申请补发的,经审查与房地产登记簿记载一致且已按规定声明灭失的,予以补发,并在新颁发的房地产权利证书上注明“补发”字样。”


       需要说明的是,抵押中的房产证需要补办的,应先登报声明遗失,拿上报纸原件,然后通知抵押权人带上同意抵押中补办房产证表格及相关资料到不动产登记中心,由产权人和抵押权人一同递交资料,到时候也要一起去取证,即同时领取不动产权证和他项权利证书。


       出卖人解除房屋买卖合同后,如何处理留在担保公司处的公证委托书,也可以用挂失房产证的办法。但是有的担保公司会提前采取防范措施,即在公证委托书上只写具体房间坐落位置和产权人名称,不标注不动产证号,挂失也起不了作用,还是用我前面文章中提到的几个办法处理为好。


       需要提示出卖人的是,即便买受人违约了,出卖人从中介公司取回房产证原件时,也应保留可以证明已经按照合同约定将房产证原件交给中介公司保管的证据。中介公司和出卖人相互返还收据和房产证后,诉讼时出卖人再想证明已如约交付房产证这一事实,往往证明不了,中介公司不承认该事实就无解。出卖人可以在返还保管证明原件时,复印一份复印件让中介注明该证明原件已经收回,或自己保留该份保管证明收据原件,给中介写个房产证什么时间取回的说明,也可以直接挂失处理,把这些资料全部留在自己手里。出卖人不注意该环节的处理,诉讼时无法举证已按约定交付给中介公司房产证的事实,有理也说不清。


     ——周争锋2019年5月12日写于深圳


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