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文 / 书童
关注楼市的人都知道房价和地价是一对孪生兄弟，可是没有人能说得清到底这两者谁是鸡谁是蛋，更说不清到底是鸡价涨了导致蛋价涨了，还是蛋价涨了导致小鸡仔价涨了。
不过按照惯例来说，地价高涨的区域，只要调控政策不加码，房价就会出现明显的上升，由此也出现了“跟随地王去买房”的说法。
今年4月以来，全国各地接连不断地拍出地王，当时就有人高呼下一轮房产大牛市即将到来。书童对于这种说法一直持谨慎的态度，地价的上升确实在客观上对于房价预期提升有作用，但是调控政策就如同达摩克利斯之剑，让人总觉得哪里不踏实。果不其然，这半年来的楼市以及土拍的走势印证了书童的想法。
从土地拍卖市场的成交情况来看，行情足以称得上火热。
2019年5月 热点城市土拍情况
整个5月份，全国共有13个地块成交溢价率超过40%，占热点大中城市土地出让数的30%以上；如果适当放宽统计口径，则有60%以上的地块都在土拍中获得了20%以上的溢价率。
如果大家仔细看一下上面的图表中城市一栏，就会发现土拍成交溢价并不是某一座城市或者某一块区域独有的现象。从东北的沈阳到华南的东莞，从华东的常州、绍兴到地处西南的成都、重庆，几乎全国的土地都出现了大幅度溢价的情况。2019年4月以来这一波土拍溢价潮完全可以称得上
上升明显
势头凶猛
席卷全国
各城市2019年1-5月土拍情况 来源：大伟看楼市
放眼全国，土地出让金前50强的城市当中，有30个城市的出地出让金总额同比2018年出现上浮，18座城市的土地出让金同比2018年增长50%以上。其中
大连同比增长554.31%
东莞同比增长468.11%
南宁同比增长362.78%
说这三座城市的土地出让金出现暴增，一点也不过分。
在引人注目的一线城市当中
北京在2019年5月28日拍出了整个四九城三年来第一宗城区不限价商品房住宅地块。
身处二三线城市的朋友可能不太明白这块地的意义。可以这么说，最近3年时间帝都就没好好卖过一块地，所有出让的土地不是共有产权房，就是限竞房。
因此三年来的第一块不限价商品房住宅地块吸引了众多的目光，地产圈内有头有脸的房企几乎倾巢出动，对该块土地势在必得的企业更是为数众多。
最终，香港恒基以楼面价6.95万/㎡拿下了这块地（苏州恒相是恒基的全资子公司）。
要知道这可是北京的五环外！
楼面价6.95万/㎡意味着售价10万/㎡刚保本！
香港人炒地皮的果断永远超出屌丝们的想象！
广州土拍市场也不惶多让，常年占据粤港澳大湾区的头把交椅。
白云区第三煤矿厂地块前段时间刚刚成交，楼面价高达3.5万/㎡。6月份番禺东环街又要拍卖一块地，起拍楼面价3.3万/㎡，创下了广州土拍历史上起拍楼面价之最！
深圳看着前面几位的表演也耐不住性子，5月24日一口气推出了5宗居住用地，其中不乏龙华民治、宝安西乡这样区位地段都十分优质的土地。
可以想见，在周边二手房都已经突破7万/㎡的情况下，拍卖当天必然又是一番腥风血雨。
二线城市中
宁波最近的土拍也是火得一塌糊涂，集士港、长丰、姜山几个片区在短短的半个月内连续拍出地王。
合肥蜀山区的一块宗地一经面市就引发了哄抢，最终报名参拍的房企高达74家，以至于拍卖开始不到10分钟就到达了最高限价。
东莞排在土地出让金同比增幅的第二名和国土局的努力密不可分。我觉得可以给东莞国土局的同志们加点工资，看他们官网就会发现整个5月份，几乎每隔几天就会卖几块地，数钱数到手抽筋有木有~
如果继续盘点下去，这份土拍火爆城市的名单就算是耗尽整篇文章的篇幅也说不完。作为一个专业分析楼市并且给广大置业者提供靠谱建议公号，总想透过现象给大家说点不为人知的真相。在此时此刻，火爆的土拍就是现象，而真相隐藏在后面。
有置业者来咨询书童问题时，我经常会告诉他们必须要重视买房的重要性。
买房的资金动辄百万
绝大多数人一辈子
都不会有几次机会花这么大笔的资金
因此买房是生死存亡的大事
值得放下工作
全家总动员
学习房产知识
掌握避坑技能
直至买到那套你最适合你的房子
大部分能在大城市买得起房子的人要么是有较高的学历、要么是在社会大学摸爬滚打过来的，只要认真踏实地学习和掌握房产知识，买到能稳健增值的房产并不难。
像土拍火热这件事，如果是收了钱的营销号一定会大肆宣扬房价要涨，顺带在文章末尾加上一个楼盘广告。
加广告这事，我觉得并不是什么不得了的事情，爬格子的要生活，吃饭钱要给的，不然你也就别指望在手机里随手看到最新的房产信息了。
可是不分析地王背后的成因，而是盲目喊涨，甚至误导不明真相的人去买房就有点坑了。
对于购房者来说除了理性避坑以外，关注一个能帮助自己学习房产知识的公号就尤为重要了。
书童今天就帮大家理性分析下最近地王频现的原因，让大家学习到一些干货。
1、信贷宽松
之前书童常用“地主家也没有余粮”来形容地方ZF的财政，其实对于财大气粗的开发商来说也存在类似的情况。因此可以说
现金流决定了房企拿地规模
2019年开年后，各大房企都重新获得了充足的信贷额度，相较于2018年年中部分开发商卖项目卖股权的窘境有了极大的改善。
作为普通购房者，对于信贷宽松最直观的感受就是
房贷利率下调
房贷放款时间缩短
股市上涨
理财利率下降
这几个现象在今年初一一实现
普通人都能感受到的信用宽松，到了房企那里就变成了充足的现金流和随之而来拿地的底气
2019年1-5月房企拿地金额排行
仅4月一个月，房企融资总额就接近2600亿，为近一年多来的最高值，这也导致了房企拿地积极性高涨，4月份二线城市土地出让金合计2933亿，刷新了2年来的最高纪录。
可以说信贷宽松是地王频现的决定性因素！对于房企而言，有进才有出，信贷宽松使得房企们的钱袋子鼓起来了，买地就成了大家共同的选择。
2、储地压力
在房地产行业内部，对于土地和房子的关系有一个非常贴切的比喻
土地是面粉，房子是面包。
为什么说这个比喻很贴切，大家不妨做一个填词游戏~
你要想做出面包，那就必须要有面粉
好面粉才能做出好面包
好面粉的价格一定贵过坏面粉
面粉价格贵了，面包价格也一定随之上涨
面包价格贵了，面粉一定会被哄抢，价格也会升高
每一句的逻辑都非常通顺，而且隐藏了土地和房子的关系。
对于房企们而言，想要做出香喷喷的面包（房子），就必须储备大量的面粉（土地）。
尤其是现如今各大房企都开启高周转模式，一个项目从拿地到全部卖完，通常都不会超过2年，这也意味着一个项目刚刚开建，就得为下一个项目准备土地资源了。
过去的2018年，由于银根收紧，不少房企收缩战线，通过多卖库存房少买土地的方式保住了自己的现金流，但是企业要发展就还是得继续买地，为下一轮的扩张做准备。
不难理解，2019年银根放松之后，势必有一批房企要在今年的土地市场上把去年的欠账给补回来。
因此房企们的储地压力是地王频现的另一个重要因素。
3、规模压力
房地产业一直是一个行业集中度非常低的行业，但是集中度持续提升的进程却在不断继续。
房企之间的竞争慢慢地演变成了规模竞争，没有规模就会被吃掉，没有规模就无法获得低成本的资金。许许多多准备小而美的房企都面临着一个棘手的问题
变大鳄吃小鱼or变小鱼被吃掉
99%出来创业当老板的人都不是准备庸庸碌碌过一辈子的主，他们的选择都是前者，追求规模成为了唯一的选择。
想要规模，得要土地啊，还是回到了“要做面包，就必须得有面粉”的抉择，地王就在这样的竞争中不断诞生。
4、土地潜规则
面对高企的楼面价，越来越多的房企在户型和规划上做起了文章。
偷面积赠送
地下空间规划
…
…
全都是门道，房企们在拿地之前就会做诸多的调查研究，看上去也许是地王，但实际上可操控的部分往往很大。这里点到为止，大家只要知道对于房企而言楼面价实际上没那么高就行了。
5、港资凶猛
说起港资凶猛，和前面说的北京朝阳孙河的地块拍卖有关。
作为北京市3年来第一块不限价的商业住宅用地，几乎全国知名的房企都参与了进来，结果愣生生让一个港资的恒基给抢走了，这就是说明了问题。
恒基虽然在香港鼎鼎有名，但在内地的房地产行业，也就是个刚出新手村的萌新，远远达不到其在香港房地产行业的地位。
那为什么，一堆巨无霸房企会输给这位港资选手呢？
这就不得不提港资的两个优势
第一是资金成本低，香港基准利率是2.5厘，而国内是4.9厘。国内房企的资金成本普遍都在5厘以上，对应的保本线比港企也高出不少，因此资金成本低就是优势。
第二是香港人喜欢捂地，这点说多了都多余，几位香港大亨手里的地捂10年都算是短的，捂上20年算是及格。20年后，孙河这块地翻了多少番没人能算出来，但就算今天不赚钱的地，到了那时肯定得大赚特赚了。
楼市长期以来存在着一对矛盾
一方面
Center要求“房住不炒”
涨的约谈，涨的多了撸掉乌纱帽、扒掉禽兽衣
另一方面
地方要鸡的屁
修地铁，建新区，抢人，补社保医保的窟窿
矛盾一直存在，也就出现了地方拼了命地想卖地，center怕涨多了强行按住的情况。
于是松松紧紧，有紧紧松松
本届的趋势是center非常强势
胳膊拗不过大腿~
2019年1月全国调控68次 2019年2月全国调控21次 2019年3月全国调控15次 2019年4月全国调控60次 2019年5月全国调控41次
仅从调控数量上就可以很明显地看出来短短半年内房地产调控经历了"紧-松-紧"的过程,也可以看得出center“保持房地产市场稳定”的决心超出以往任何时期。
对比2018年和2019年同期的调控政策数量
2018年1-5月全国各地共出台房地产调控政策159次 2019年1-5月全国各地共出台房地产调控政策205次
可以说，2019年的楼市暗流涌动，如果不是调控政策，积蓄已久的能量已经可以撑得起一轮不小的涨势。
开篇书童就说——地价高涨的区域，只要调控政策不加码，房价就会出现明显的上升。在各地土拍出现了明显的上升势头之后，书童也在观察和等待，等待那个能让我准确判断后续楼市走势的关键信息。
到了6月初，一条财经信息引起了书童注意
从资金来源看，房企融资渠道可以简单分为银行贷款和非银行贷款。非银行贷款的融资包括，发行股票、债券、ABS产品等。目前，由于房企A股IPO的通道基本已经锁死，所以发行债券、ABS产品等在房企融资中的地位越来越重要。
当前阶段，许多房企用来买地的资金都是通过债券和ABS融资过来的。在银行贷款、信托资金、保险资金等都被明令禁止用于土地拍卖金的缴付后，监管层又传出收紧发债、ABS融资的信号，无疑意味着，房企可以用来拿地的资金，进一步收窄。
前面说了，信贷宽松是土地市场火热的决定性因素，监管层此举相当于釜底抽薪，不出意外，7月以后，房企的资金来源会逐步收紧，火热的土地市场得泄泄火了。
另一方面，在之前的文章中，书童说房贷利率也出现了上行和放款缓慢的情况，等同于在楼市需求端也加了一副紧箍咒。
供给端+需求端，统统掐住
短时间内想要出现大的异动
万万不可能了
总结一下
1、土拍市场持续火热势必提升房价预期
2、地王和房价上涨没有必然关系
3、“房住不炒”依旧有效，“因城施策”不是“因城放松”
4、楼市暗流涌动，center按住房价时，有钱有房票的不应该无限等待，择机上车才是最佳选择，否则调控放松，……
粤公网安备 44030402000760号
