老牛继续逐个为大家深入解析东莞的34个镇区，今天为大家带来的是清溪镇，它位于深莞惠都市圈的几何中心，下面咱们去看看详细情况。
【1.1 区位概况】
这两年以来，粤港澳大湾区的发展逐步加速，珠江出海口东岸的综合实力越来越强劲，深莞惠都市圈的互联互通越来越便捷。
今年2月份国家发改委发布的粤港澳大湾区发展规划纲要，明确了“9+2城市群”各个城市的发展定位，东莞夹在广深两大核心城市之间，受益匪浅。
咱们来具体的看看深莞惠都市圈，清溪分别和深圳龙岗区+惠州惠阳区交界，是名副其实的三市交界处，发展潜力巨大。
老牛多次去清溪实勘，明显感觉到这几年的发展还是比较迅速的，尤其是2017年以来，在“连片旧改+高新产业发展”上面，清溪下了很大力气。
在东莞目前的6大片区中，东南临深片区下辖“塘厦+凤岗+清溪+樟木头”4个镇，清溪和其他3个镇都直接接壤，区位优势比较明显。
老牛认为，在深莞惠一体化的大背景下，清溪具有独特的后发优势，毕竟相邻镇区塘厦+凤岗的开发强度都已经比较饱和，可建设用地也很紧张。
【1.2 功能结构】
咱们来看看清溪的功能结构，主要呈现出“1心2带4轴”的特征，其中1心是指位于中部的综合服务中心，2带是指贯穿东西方向的低碳产业发展带+南北方向的电子信息产业带。
中部组团算是清溪的老城区，配套相对完善，发展也相对成熟，只是部分片区目前还有不少扎堆的农民房，显得有些参差不齐。
当然，中心组团里也有不少宜居的花园社区，生活还是比较便利的。
全镇一共分为7大组团，各自有对应的功能和定位，中心组团毫无疑问是首屈一指的核心组团。
另外，为了切实推进深莞惠融合，清溪专门设置了“清溪湖高新区”（如下图所示），作为“坪新清产业合作示范区”的重要载体（坪是指深圳坪山，新是指惠州新圩）
下图是中心组团+金龙组团+青湖组团的交界处，可以清晰看出，各组团由于功能定位的区别，后续发展还是有较大差别。
咱们来看看清溪的主要经济指标，全镇辖区面积140平方公里，30多万的常住人口规模挺大的，GDP排名算是在全镇34个镇区中的第二梯队，总体来说底子还是不错的。
下图是清溪的镇标，位于中心组团，看起来是像是3只小鹿（一般森林中才有鹿群聚集），这也从侧面反映出清溪山水融城的总体发展目标。
清溪的人文历史还是比较悠久的，自宋代起就有不少外地人移居到此。随着历史长河的变迁发展，现在的清溪不光是具有客家文化底蕴的中国最美小镇，同时还是先进的高新产业制造基地。
【1.3 产业布局】
清溪产业布局的主要特征是围绕着中心组团分散在各大组团中，主要以电子信息+物流等产业为主，部分组团已经有了比较明显的规模效应。
老牛为大家举一个典型的范例，就是位于清湖工业园的力合双清产学研基地，该项目主旨在于整合从研发+生产+物流全链条的光电产业集群,规模巨大。
力合双清项目是由清溪镇政府与清华大学深圳研究院合作共建的，也是清溪镇产业转型升级的重点项目。
目前该项目的一期已经全面启动，大部分主体建筑已完成封顶，施工进度还是比较快的。
除了统筹整治外，清溪为了保证自己未来的高新产业优势，集中设置了连片的产业保障区，意在打造大湾区未来的“光电硅谷”
从下图可以直观看出，清溪目前的光电产业已经具备初步的规模优势，接下来就是真正高效的实现产业升级。
【1.4 公共配套】
清溪的公共服务体系主要特征是1+4，由中部组团的服务中心带动其他4个组团，形成多层次+多样性的服务设施体系，满足不同群体多元化的需求。
下图就是位于中部组团的清溪文化广场，是文体设施比较集中的核心片区，也是清溪的地标之一。
清溪的公共教育体系也比较完善，幼儿园+小学+中学一应俱全，客家人对教育普遍都是比较重视的。
咱们来看看最美小镇的生态环境，全镇绿化覆盖率达67.03%，尤其是外围一圈的森林公园+林场，加上散布在各大组团的水源地，真的是青山绿水环抱，生态环境优美。
清溪有4个森林公园，其中银屏山和大王山森林公园是比较出名的，这里也是珠三角负离子浓度最高的地方之一，算是养生度假的好去处。
除了自然生态资源外，各大组团还设置了相对应的市政公园，总体来说还是比较清新舒适的。
【02 交通设施】
咱们来看看清溪的交通体系，首先是道路交通，主要的4条高速形成两纵两横，使清溪对外的道路联接比较畅通。
老牛重点提醒大家注意从莞深高速，作为新开通的穗莞深纵向大动脉，它未来将与正在建设中的外环高速直接联接，深莞惠的联接会更加便捷。
除了高速公路，清溪镇内部的“主干道+快速干道”也在逐步优化，其中清凤路北段+中心大道+康怡路定位为生活性干路，清凤路南段+清溪大道定位为交通性干路。
下图就是清凤路南北段的交界处，作为重要的交通主干道，相关的建设标准还是比较高的。
接着来看看大家比较关心的轨道交通，由于东莞地铁线路做了调整，原来从黄江到达清溪的地铁4号线被改成了延后建设的15号线，同时还有从东莞南站（塘厦高铁站）出发，穿过清溪到达凤岗的16号线。
东莞地铁15号线和16号线在清溪还有一个交汇换乘站，位于中心组团和金龙组团交界处，这里的开发强度还是比较低的。
【3.1 土地状况】
清溪目前的用地现状主要以工业用地为主，在改革开放早期这里聚集了不少三来一补的加工企业，相关用地的管理也比较粗放。
由于早期有不少厂房是连片建设的，所以不少片区看上去总体开发强度很低，这已经远远不能适应当前区域经济高速发展的实际需求了。
在此基础上，清溪对全镇用地进行了统筹协调，加大了中部组团的“居住+商业”功能，同时也保证了产业用地的适当规模。
经过规整后，相关片区的城市面貌+居住品质得到较大改善，这也就谈到了清溪近期的发展重点“三旧改造”。
【3.2 三旧改造】
三旧改造毫无疑问是清溪近几年的工作重心，全镇初步3种类型的改造区：城镇核心区+产业集聚区+产业转型提升区，分别对应不同的组团功能定位。
老牛认为，城镇核心区的旧改难度是最大的，毕竟还是有不少小产权房聚集。产业集聚区+产业转型提升区的旧改难度相对较低，因为厂房产权也相对单一，这也是清溪旧改的主要亮点：连片旧改。
清溪目前的连片旧改主要集中在清溪科技生态城项目上，该项目是老牛的老东家深投控+清溪镇政府合作建设的重要示范项目，主要聚集在青湖+银山两大功能片区。
先来看看科技生态城的青湖片区，项目占地约2900亩，主旨是打造“光电通讯智造+智能装备研发”基地，同时配备了相关的居住和商业功能。
科技生态城的青湖片区规模巨大，其实这也是深投控在深圳南山区开发的科技生态城的再次翻版，这么大手笔的投入还是让人十分期待的。
项目现场的总体进度比较缓慢，部分地块已经做好了土地平整的准备工作，后续的建设需要适时加速了。
目前，青湖片区启动区（创智山谷）已经开始动工建设，深投控在产业园区开发+招商引资等方面有着丰富经验，目前已有37家企业有意向入驻。
再来看看科技生态城的银山片区，占地约1800亩，主要打造“信息技术创新和互联网+服务”基地，同时配备相关的居住+商业功能。
据老牛了解，科技生态城项目共计投资约500亿元，计划历时5年完成，创造工作岗位约20万个，它同时也是东莞全市的连片旧改示范项目。
除了连片旧改之外，清溪还有不少三旧改造的重点项目，主要分散在中部+南部。
老牛还是为大家举一个具体的项目案例，就是由招商蛇口参与的米德兰旧改，占地412亩约27万㎡，规模还是比较大的。
米德兰旧改项目用地原为米德兰五金塑胶制品公司闲置旧厂房，该项目同样位于青湖工业组团，与清溪科技生态城的距离比较近。
下图是改造后的片区效果，老牛也期待项目能够早日实施。
【3.3 楼市状况】
清溪的新房供应主要集中在中部组团，下图有部分典型的在售楼盘，其中有部分楼盘老牛之前也做过详细解析：
总体来说，清溪楼市的供需+价格都比较稳定，有不少品牌开发商都是这几年开始在清溪拿地开发，其中比较有代表性的有碧桂园，融创，华润等。
老牛认为，清溪有不少地方山清水秀，居住环境还是十分宜人的，期待后续出现越来越多高品质的宜居大盘。
【总结】
最后，我们来看看清溪的近期重点建设项目，主要集中在中部组团+青湖+银山片区，其中不少项目是连片旧改。
老牛觉得，清溪的经济发展正在由要素投入型向创新主导型转变，产业正在由低端劳动密集型向高新技术密集型转变，它的发展潜力会越来越凸显。
在深莞惠加速融合的大背景下，让咱们一起期待清溪能够真正实现产城融合，成为宜居宜业的都市圈核心，早日迎来质的飞跃！
为了更加及时准确的帮助有东莞置业需求的朋友，老牛推出了“一对一”的带看置业服务，看房前请咨询官微DGloutan3。
延伸阅读：
转载须知：
以上内容为【牛浩思-东莞楼探】原创作品，如需转载，请联系东莞楼探（微信号：DGloutan3），否则视为侵权。
END
老牛团队已开通微信公众号：东莞咚咚找房，欢迎大家添加关注，俺们将一如既往的为大家精准贴心的置业服务。
粤公网安备 44030402000760号
