咚咚地产头条-深圳房地产信息网

深圳[切换]

首页> 咚咚地产头条> 临深 > 正文

【东莞片区解析13】 宜居小镇.樟木头

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2019.07.10 17:30:09
浏览:18588

老牛继续为大家逐个解析东莞34个镇区,今天带大家去看看樟木头镇,它作为东莞东南组团的重要镇区,有一个比较响亮的称号“小香港”,下面咱们一起去看看详细情况。


【1.1 区位概况】

这两年,粤港澳大湾区的建设如火如荼,东莞位于珠江出海口的东岸穗莞深这条纵向发展轴是大湾区的重点发展方向。



大湾区“9+2”城市群的发展纲要中,明确了各大城市的定位和发展重心,东莞夹在广州和深圳中间,区位优势明显。



来具体看看深莞惠,樟木头位于深莞惠都市圈的中心位置,可以便捷到达周边各片区,目前的房价也算是比较实惠。



老牛多次区樟木头实勘,总体来说,那里的环境还是挺不错的,毕竟有不少片区的配套还是比较成熟的。



东莞目前的6大片区中,樟木头位于东南临深片区,同时也是联接东部产业园片区的重要枢纽。



樟木头最让人印象深刻的,首先就是广深铁路,作为京九线的重要组成部分,这条可以通到香港的轨道,在改革开放早期为樟木头带来了商贸加工的繁荣。



樟木头经过这些年的建设,部分片区的城市面貌也有了较大改变的,出现了不少环境优美的大规模居住组团



【1.2 功能结构】

樟木头全镇的功能结构,主要特征就是“1中心+3组团”,1中心是指由“商贸+城镇+旅游”3个重要功能组成的城镇核心区,3组团是指“东部产业+南部产业+西部物流”3大组团。



中心组团位于全镇的中心区域,人气比较旺盛,由于早期的开发比较粗放,缺乏相应的统筹协调,会有不少片区出现发展参差不齐的状况。



1中心+3组团再往下细分,各自会有更加详细功能分区,比如中心城区又会细分成“行政中心+滨水居住组团+商业中心”。



下图就是滨水居住组团的核心片区,也是樟木头重点打造的居住组团,环境比较舒适。



再来看看樟木头的主要经济指标,樟木头总面积118.8平方公里,常住人口约20万人,其中有约5万是香港人



由于早期产业发展比较粗放,加上过度依赖房地产开发,樟木头这几年的经济增长比较缓慢,2018年的全市GDP排名只能排到第三梯队的中段



老牛认为,从盛极一时的“小香港”,到逐步落后于周边镇区,樟木头必须重塑产业布局,来迎接新一轮的发展大潮。



【1.3 产业布局】

樟木头产业布局的主要特征,也是围绕着中心城区散布在周边各组团,还设置了对应的产业保障区,从下图可以直观看出东部组团的产业用地范围最大。



塑胶产业是樟木头的传统强项,下图就是樟木头的塑胶市场,作为全国3大塑料交易市场之一,未来将升级成以智能化+信息化为特色的“华南塑胶产贸城”。



在巩固好传统优势产业的同时,樟木头积极向技术密集型产业转变,抓住机遇承接深圳外溢的高新产业,打造一流的现代制造业基地,下图中的樟洋产业新城就是其中的典范。



【1.4 公共配套】

咱们来看看樟木头的公共服务体系,目前已初步形成了“镇级+片区级+社区中心”逐层递进的3级结构体系,中心城区仍然是最为重要的综合服务中心。



俯瞰中心城区,蜿蜒的石马河串联起了散落在不同片区的“中小学+文化体育+医疗卫生”等重要公共设施,也烘托出中心城区依山傍水的独特魅力



樟木头被群山环抱,光是森林公园就有“观音山+旗岭山+宝山”3个,加上不同规模的市政公园,基本上到处都能感受到满眼绿色。



下图能直观的看到观音山国家级森林公园,有很多游客慕名而来游玩参拜,是远近闻名的旅游胜地



除了森林公园,分散在各个组团中的市政公园也都各有特色,下图是位于中心城区的龙仙公园,周边的高楼仿佛就矗立在绿洲之上。



【02 交通体系】

樟木头的交通体系主要由“道路+轨道交通”组成,其中高速主要包括“甬莞+从莞深+惠塘”这3条,还包括“东深路+莞樟路”2条主干道。



下图是由南北纵向穿过樟木头的从莞深高速,当然基本上是穿山而过,毕竟樟木头周边的山体太密集了。



咱们接下来看看轨道交通,首先来看一下地铁线路,这也是大家比较关心的,东莞地铁1号线在樟木头一共有3个站点,上接黄江,下接塘厦高铁站(东莞南站)



老牛重点提醒大家注意上坑站,它位于樟木头的东南端,毗邻塘厦的林村片区,目前主要是以工业厂房+小产权房为主。



除了地铁,轨道交通还包括莞惠城际(已通车运营)的樟木头东站,当然更少不了见证了樟木头崛起和繁荣的广深铁路,它依然是樟木头物流运输的重要动脉



【3.1 土地状况】

樟木头的土地现状,最大部分肯定是绿色的山地(大部分都是生态保护用地),其次就是东部和南部的工业用地居住用地主要集中在中心城区。



在“东部+南部组团的部分片区,工业厂房+小产权房还是比较密集的,这里也是未来三旧改造的重点整治对象。



樟木头可以说是典型的山区镇,由于周边山体环抱的自然限制,可开发利用的土地资源比较珍贵。


所以经过协调规整后,樟木头推出了新的全镇土地利用规划,加大了“居住+商业”用地的面积,同时确保了东部和南部的产业保障区规模。



在新的用地规划中,在如何充分利用优势资源上花了不少心思。比如下图中的滨水地块,就十分注重适度增加“居住+公共设施”用地,使滨水的独特资源能够发挥出更大价值。



老牛认为,结合樟木头依山傍水的自然资源,能够“引导+控制”好城市整体空间形态,真正做到“显山露水”,使居民+游客活动真正能“亲山近水,游山玩水”,这是当地政府应该扎实用心去做好的大方向。



下图是樟木头全镇的土地开发强度示意,中心城区和南部组团的开发强度是比较高的,其他片区都还有较大开发潜力



樟木头的可建设用地固然稀缺,但更要注重现有土地资源的高效利用,早期的粗放式土地管理导致的“厂房+小产权房”无序建设,已经到了必须治理的关头。



【3.2 三旧改造】

咱们来看看樟木头的三旧改造,主要分成“北部+中部+南部”这3大块,其中南部的樟洋新城是近期旧改的重点。



老牛就为大家详细解析一下樟洋新城这个连片旧改的典型范例,目前该旧改项目主要以厂房+小产权房为主,片区内建设用地几乎耗尽,产业发展和生活改善空间已经受到严重限制,人居环境也比较差,改造升级的需求十分迫切。



新的用地规划中,明显加大了“居住+商业+教育”等用地,同时老牛提醒大家注意,M1(新型工业用地)的规模也大大增加了。



据老牛了解,该旧改项目早已引进绿景集团合作开发,旨在打造“产城融合”的智慧新城,老牛也期待项目能够早日实现



除了樟洋新城这样的连片旧改之外,樟木头还有不少零散的近期旧改重点项目,主要集中在中部和西部



老牛认为,如果真的能够通过三旧改造实现资源的高效整合,高新产业的落地发展壮大,樟木头一定能够重新崛起


怕就怕挂羊头卖狗肉,打着产城融合的幌子,还是仅仅搞房地产开发,那就会再次错失重大的发展机遇期。



【3.3 楼市状况】

老牛也梳理了樟木头目前在售的典型新盘,大多集中在中部和南部,供大家参考。



如果从宜居角度来说,樟木头大部分片区的居住环境还是很不错的,总体开发强度也不高,有山有水,气候适宜



老牛要重点提醒大家注意樟木头的二手房市场,是的,你没看错,樟木头名列全市34个镇区的第一名(月成交套数),一骑绝尘,把第二的东城和第三的南城远远抛在身后。



俺们刚开始也觉得难以理解,这么个稍显偏僻的地方,二手房成交怎么这么火爆,后来想想,应该和那5万常住的香港人(有较强的消费能力)有些关系,加上部分楼盘品质确实还不错,所以成交火热也算有一定依据



【总结】

最后,咱们来看看樟木头的近期建设重点项目,各大片区都有,主要集中在中部和南部,这也和“地铁1号线+东莞南站”联系比较紧密。



老牛觉得,樟木头作为东莞东南组团的重镇,环境优美,十分宜居;但目前它必须着力解决好产业转型升级的种种实际问题,这样才能确保自己能够持续发展



在东莞全市加速建设的大背景下,让咱们一起期待樟木头能够实现“山水融城+产城融合”,早日重新崛起为新的都市圈核心



为了更加及时准确的帮助有东莞置业需求的朋友,老牛推出了“对一”的带看置业服务,看房前请咨询官微DGloutan3


延伸阅读:

【东莞片区解析01】 临深桥头堡黄江镇


【东莞片区解析02】 临深金三角凤岗镇


【东莞片区解析03】 临深金凤凰松山湖


【东莞片区解析04】 临深实力派塘厦镇


【东莞片区解析05】 大湾区门户长安镇


【东莞片区解析06】 大湾区枢纽虎门镇


【东莞片区解析07】 后起之秀.厚街镇


【东莞片区解析08】 百年香市.寮步镇


【东莞片区解析09】 临深潜力股大朗镇


【东莞片区解析10】 临深洼地大岭山镇


【东莞片区解析11】 滨海明珠.沙田镇


【东莞片区解析12】 深莞惠都市圈核心.清溪镇


松山湖又放大招了!北部CBD规划持续升级


重磅解析!滨海湾新区总体规划发布


转载须知:

以上内容为【牛浩思-东莞楼探】原创作品,如需转载,请联系东莞楼探(微信号:DGloutan3),否则视为侵权


  END  


老牛团队已开通微信公众号:东莞咚咚找房,欢迎大家添加关注,俺们将一如既往的为大家精准贴心的置业服务。



东莞 片区规划 樟木头

分享:

相关阅读

深圳房地产信息网

电话:83774745(新房广告业务)/ 25327824(二手房业务)/ 83680819(地图业务)/ 83468529(家居装修业务)

13682490072(保障房业务)/ 83591626(城市更新业务)/ 83662670(海外地产业务)/ 82870529(品牌合作)

18926500181(家在广告)/ 15323892714(会员商家) / 18027662535(亲子教育)/ 13723703116(汽车频道)

19925215717(二级目录、技术合作)/15012771668(旅游频道)/ 83680534(新媒体)/ 83684400(其他)

传真:83680527   

法务部 座机:0755-83684400 邮箱:yituzx@163.com

地址:深圳市南山区高新南九道10号深圳湾生态园10栋A座14-15层

深圳市易图资讯股份有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备10068813号

粤公网安备 44030402000760号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

手机看头条

手机看头条

咚咚找房公众号

咚咚找房公众号