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从深圳中院案例中感知回迁房买卖的风险

周争锋律师 法律 发布时间:2019.07.18 07:25:39
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      这是依据自媒体南方楼事记者提供的采访提纲,形成的文章。回答后发现,写的有点长,可以单独作为我对深圳回迁房风险提示的总结。于是就......       


      1.您认为目前购房回迁房存在的风险有哪些?能否分享一些案例?


      答:第一,购买回迁房指标的,在指标买卖协议签订后,原业主在依约配合买方在开发商处变更拆迁安置补偿协议后,因原业主、旧改项目开发商或政府及原村集体改制的股份公司一方或多方的原因,旧改项目需要更换开发商,新的开发商不认可之前拆迁安置补偿协议中的买方的主体资格,买方需要再次找原业主配合办理一次变更手续,原业主此时往往不会配合,或根本找不到人。指标买卖的好处是不限购、不限售。裁判文书网上,深圳有几个购买回迁房指标出现纠纷的案例,买受人都诉讼继续履行成功。


      第二,约定业主办理出房产证后,双方办理过户手续,存在旧改项目完成初始登记后,在办理分户登记的时候,出卖人把已经出售的房产,向开发商提出申请要求变更登记在自己近亲属名下,因原业主无法取得房产,买受人的合同目的最终不能实现。裁判文书网上搜索显示,深圳大冲华润旧改项目其中有一户人家用该手法和其他人打了几个类似官司。


      第三,约定业主办理出房产证后,双方办理过户手续的模式,还存在回迁房办理房产证后,出卖人一房二卖,先行交付给其他人装修,或原业主办理房产证后恶意抵押给他人、欠债被人查封。


      依据《广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第24条,出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的, 优先权顺序依次为已办理所有权转移登记>预告登记且在有效期内>占有>递件>网签>付款>成立在先的履行顺序,否定恶意抢先登记的优先效力。回迁房被他人先行占有,买受人只能主张违约赔偿,原业主一旦没钱赔偿,后果不堪设想。裁判文书网上搜索显示,深圳大冲华润旧改项目中的同一户人家也存在一房二卖回迁房赔偿差价损失的案例。


      第四,房产没有金融属性,成为真正的不动产。按照规划,回迁安置的地块和其他的地块须共同联合开发,因为相邻地块的旧改项目开发进度推进困难,如碰见钉子户不愿意签订拆迁补偿安置协议,导致回迁房的房产证长时间无法办理,房产成为事实上的不动产。裁判文书网上有深圳罗湖某回迁房项目因捆绑的相邻地块有钉子户,回迁户从1999年搬进回迁安置房到现在无法办理房产证的案例。


      第五,回迁安置房并不一定都是商品房,有可能是绿本房,具体看开发的规划。裁判文书网上显示,罗湖蔡屋围的一户回迁户诉讼开发商京基办理红本商品房产权证败诉的案例,判决显示需要业主本人补交地价,开发商才可以配合办理红本商品房。坪山国土局网站也有,坪山某地块开发的回迁安置房不是红本商品房,购买后也无法通过补交地价变更为红本商品房的温馨提示。


      2.在中途变更开发商的案例中,您提到了目前正在处理一起相关纠纷,其中的纠纷指的是什么?买家在变更过程中会承担哪些风险?如何规避?


     答:拆迁房购房指标的买卖,双方交易的标的是房屋被拆迁后享有的房屋安置权利,其本质上是一种合同债权权利的转移。司法实践中法院一般认为,该协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,协议有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(2014年12月16日)》第5条规定,当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。


      中途拆迁补偿安置协议的相对方开发商放弃该项目,新的开发商不一定会认可原来形成的法律关系,特别是原业主不愿意再次配合办理拆迁补偿安置协议权利的再次转移,买受人只能追究出卖人违约责任。


      该风险依据合同相对性原理,无法从根本上杜绝,只能采取防范措施。


      需要通过诉讼的方式维权,面临要房还是要赔偿的两难困境,要房就要再等若干年,结果还不确定。要求赔偿,损失的数额难以量化,存在举证困难的情况,为避免举证困难应在合同签订时,明确一个双方认可明确的赔偿标准,也可以明确一个计算赔偿的方法,该方法应具备可操作性。


      3.如果卖家在拆迁房分户时临时更名,相比被更名的直系亲属,已签订合同的买家是否处于劣势?如何能规避这样的情况?


      答:时刻关注项目的进展,早发现问题,果断采取措施。房产达到办理初始登记的条件后,应核实房产的具体分户情况,发现问题后尽快采取措施,也就是在近亲属还没有办理出房产证前申请法院查封,按照连环买卖的要求诉讼依次过户房产,具体要求见《广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第25条、34条。这里面的难点是业主从开发商处获得的房产不是唯一的一套,是多套,或干脆同一面积的房产有多套,如何确认双方交易的标的,也就是买卖合同中约定的具体是出卖人从开发商处获得赔偿的哪一套房产,才是双方交易的标的,这个唯一解决不了,诉讼难以进行。


      这就要求在前面拆迁安置房的买卖合同签订时,应明确双方交易的标的具体是安置房中的哪一套,可以采用空间朝向和顺序等办法加以固定。没有这个交易标的的唯一性,诉讼维权无从开展。


      4.在回迁房方面,您接触到的一房二卖的案例多吗?买家,尤其是后面的买家,获得赔偿的几率大吗?如何才能规避类似的情况?


      答:一房二卖是严重违反诚实信用原则的行为,不管是一手房还是二手房交易都会被加重处罚。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定,一手房开发商一房二卖的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二手房买受人可以通过评估的办法,证明自己的损失,要求对方赔偿自己的机会成本和可得利益损失。


      即便是能够获得差价的赔偿,实践中最终折算下来买受人的损失也不能得到完全的弥补。碰见出卖人已经资不抵债无法执行的,那就更是雪上加霜。


      5.对于想购买回迁房的人,您会给出哪些建议?


      答: 理想很丰满,现实很骨感。博旧改不应该是投资房产的首选,旧改周期太长,中间存在的不稳定因素太多。确实要买一定要记得,买卖回迁房要确保业主夫妻两人签字,最好是出卖人所有的近亲属都在合同上签字确认,如已经是现房状态的,要在合同中约定提前交付房产由买家保持占有状态,提前办理好物业交接手续。


—周争锋2019年7月17日写于深圳港中旅大厦

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