警惕！留给深圳开发商搞旧改的时间，不多了！

2019年过半，深圳留给开发商搞旧改的时间不多了。

据透露，深圳多个大区已关闭了“十三五”（2016-2020）修编最后申请调整窗口。

也就是说，想做拆除重建类旧改的企业，如果明年前没能争取到调整机会，只能等“十四五”编制后。但问题是，到时这项目是拆除重建还是综合整治就不好说了。

实际上，深圳各区拆除重建的最低目标基本也都完成。尤其是龙华，已经没什么新增空间。

据合一城市更新集团统计，龙华区已完成“十三五”规划期内全市新增更新计划单元规模的93%。

更惨的是，市场上的“肉”已经够少了，抢的人却越来越多。加入争夺战的企业中，甚至不乏金融机构的身影。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，“潮退之际，行业步入新政策周期，市场正在经历投资逻辑与价值重构。”

1.开发商们注意，请抓紧最后一年窗口期！

倒计时的滴答声，已在深圳开发商耳旁响起。

距离这波窗口期，仅剩一年时间。而他们所面临的情况，有多头疼？

• 时间紧：多个大区的“十三五”修编已关闭最后申请调整的窗口

• 审核严：深圳70%的大区拆除重建的最低目标已基本完成，政府的审核可能更严格

• 风险大：“十三五”中期调整时，还有总体减少各区分配值的潜在风险

• 竞争强：巨无霸项目正在大幅压缩剩余指标空间

等待着开发商的，只有越来越激烈的竞争。

2019年过半，《深圳市城市更新“十三五”规划（2016-2020）》（下文简称“十三五”）已走到尾声。

据透露，目前“十三五”正在修编阶段，多个大区的“十三五”修编已关闭最后申请调整的窗口。

开发商、非地产民企、金融机构，都在拼命抢夺这次窗口期最后的“机会”。

因为不抢，未来你承担的风险要远比现在大得多。

一位负责旧改项目研判的业内人士向南方楼事解释：“比如你（的项目）“十三五”不在拆除重建区，但今年进行中期调整调到了拆除重建区，那今年就可以报立项了，但要“十四五”规划里面才能体现你那是拆除重建。”

而在中期调整阶段没能成功申请调入拆除重建区的企业，要等“十四五”编制后才能去申报立项，彼时还要看项目是否位于“十四五”划定的拆除重建区内。

没有立项就意味着项目无法进行拆迁及开发建设等工作。

基于这一系列因素，合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，市场争抢“十三五”计划立项窗口依然是市场大趋势。

另一方面，除了时间紧迫，各区剩下的新增旧改项目指标也不容乐观。

据合一统计，深圳全市在“十三五”内应完成的拆除重建类规模不低于1250公顷，从2016年至2019年上半年（截止至2019年6月30日），全市列入计划的拆除重建累项目规模已达2032.5公顷，除光明区、罗湖区及福田区分别完成最低目标50%、64.8%、94.8%，其他各区均已达成最低目标值。

一位投拓口相关人士表示，关于这一数据可通俗理解为，政府方面在拆除重建规模方面设定的最低预期目标已达成，接下来的拆除重建类城市更新审核有可能更加严格。

罗宇表示，相较于“‘十三五’各区拆除重建类城市更新目标任务最低值”，“‘十三五’各区新增计划标准值”更具实际意义，“标准值”意味着还有多大区间和空间可以让企业去完成旧项目改立项。

根据合一数据，“十三五”规划期内全市新增更新计划单元规模控制在35-50平方公里，各区新增计划规模不得突破分配表上限值。

其中，龙华区计划立项的情况比较活跃，完成率最高达93.3%，换句话说，龙华所剩增加新旧改项目的空间不多了；南山区、盐田区、宝安区及龙岗区完成计划规模比例超55%，罗湖区及大鹏新区完成率较低。

这意味着，除龙华区外，各区新增加计划规模距标准值仍有一定空间，还可以增加更多项目。

然而，开发商们还要担心“巨无霸”项目。

宝安首个重点城市更新单元新桥智创城（暂定名）即新桥东片区重点城市更新单元于去年底立项，该项目面积达1.27平方公里。

如果每个区均有体量如此巨大的项目立项，则该区所剩的新增计划空间就会大幅减少。

综上所述，罗宇认为，虽然各区距离“十三五”预期目标还有一定空间，但“十三五”中期调整时有可能会有总体减少各区分配值的潜在风险。

也有业内人士透露，从近期流传出来的部分内部文件中可以看到明显的表述，有些区任务分配值是在减少的。

这意味着，未来深圳可供开发商做拆除重建类城市更新项目的总体规模更少了，不“大拆大建”正逐步落实到市场，竞争亦会更加激烈。

2.是谁在抢夺深圳旧改市场？

由于中长期政策具有太多不确定性，而目前“十三五”给做旧改的企业留下的时间和空间都不容乐观。因此 ，“十三五”最后窗口期势必会引发市场争夺战。

值得注意的是，争抢拆除重建“入场券”的企业中，并不只有传统理解开发商们互相打得“头破血流”。

据合一统计，2019年上半年城市更新计划申报主题类型主要为民企、国企、股份公司、政府+股份公司、政府+民企、港资六大类型，其中，占比最高的为近57%的民企，申报公司中非上市公司仅占比高达87%。

也就是说，开发商面临的对手不仅仅同行或“友商”，一些基金机构、信托机构的力量也不容忽视。

“穿透申报主体背后的股权结构之后，发现民企最为核心，其中隐藏着一部分金融机构，二季度有好几个立项的申报主体穿透股权之后，都有金融机构的身影，特别是信托机构，这是非常之典型的现象”，罗宇表示。

金融机构，在申报主体中存在感最强。

城市更新项目中一般有权利主体、申报主体、实施主体三个主体，作为申报主体的金融机构一般扮演前期项目方的角色。而权利主体即该土地或房子的实际拥有者，可通俗理解为业主或村集体组织等。

权利人把改造的意愿委托给申报主体，项目推进到后期，把拆迁等一系列工作完成后，就进入确认实施主体阶段。

这时候，金融机构或是自己转为实施主体，或是与开发企业合作，又或是将项目转售给开发企业，由开发企业作为实施主体去进行项目的开发建设。

很多旧改项目其实并不是开发商在实际推进旧改工作，而是其他企业如金融机构等在实际操盘，待这些金融机构把项目处理好后，再交由开发商去开发建楼。

如果申报主体这个环节没处理好，那进入下一步即实施主体确认的环节，就没法确定是谁去盖这个楼，楼也就没法盖了。

简单来说，金融机构搞旧改的“套路”就是：先以申报主体身份拿下旧改→把项目那些麻烦事处理好→交给开发商盖楼。

不过，尽管目前参与深圳城市更新市场争夺战的企业类型复杂多样，正如房地产行业洗牌论，城市更新行业也正面临大洗牌。

其中一个典型的案例是滨江集团深圳首个旧改项目。

据时代财经报道，2016年8月，滨江集团与安远控股达成合作意向，共同投资深圳滨安房地产开发有限公司来开发深圳龙华区旧改项目。

同年11月，滨江集团与安远控股、深圳滨安公司、深圳新润先科有限公司共同签订《关于深圳龙华区安丰工业区项目之投资合作框架协议》。

根据协议安排，由安远控股和深圳新润先科有限公司负责项目土地使用权证的办理、项目更新改造开发手续的办理、项目开发主体及开发安排等事宜。

同时，滨江集团还以8.6亿元收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下信托受益权，并另行向安远控股提供一笔3亿元的资金支持。

去年4月20日，滨江集团发布诉讼公告，称因与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进，滨江集团决定退出该项目合作并要求安远控股归还11.6亿元的融资款。

罗宇透露，目前市场上部分金融机构前期融资进入部分项目后面临到期无法退出的风险，市场上不良旧改资产频现，由于项目成熟度、对价、收购方式等难以谈拢而无法退出，退出难反向影响更多金融机构进入的信心。

受经济形势、金融环境及地产调控多重因素影响，且旧改越来越呈现重资产趋势，旧改项目对资金渴求度非常高，市场前期融资机构有限且在进一步收紧的地产融资环境中，行业洗牌不可避免，其间不乏较好的并购机会。

“市场可密切关注信托、基金和资管等涉及的存量旧改项目，由于融资置换、到期退出等原因带来的交易机会。”