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“在深圳湾,四五个中介围绕着我推销商铺”

买房之前 地产 发布时间:2019.08.05 15:24:50
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经济环境变了,投资思路也在改变。


以前提到商铺,不少人会想到“一铺养三代”这句名言,但随着商业地产整体过剩、实体经济不景气、房租水电水涨船高以及名目繁多的费用等一系列因素,商铺变“伤铺”的案例不断增加,“三代养一铺”的感慨也逐渐泛滥。


深圳湾商铺就是典型。近10年时间过去了,曾经创出48万元/平米天价的深圳湾“铺王”现阶段情况依然成谜,即使以与其位置相似的同区域其他转角铺租金价格600元/平/月的水平来计算,投资回报率仍旧非常低。


而其周边大批街铺仍旧门庭冷落,只有一些中低端快递门面还保留着一些人气(虽然环境杂乱导致豪宅区档次降低,但好歹维持了最后的尊严)。


拜混乱的规划和错误的定位所赐,在2011年左右买入深圳湾商铺的投资客们,还在极高的空置率和极低的回报率间挣扎。他们“一铺养三代“的梦想,似乎有点遥遥无期。


空置的商铺,门上的锁已锈迹斑斑


1

人气寥落的深圳湾商铺:

极高空置率与天价转让费共存


楼校长挑选了工作日下午6点左右的下班时间前去实探,没有见到想象中熙熙攘攘的人群,反而是在街铺附近几乎看不到行人,骑楼下最活跃的身影,只有来去匆匆的快递小哥以及杂乱无章的货物,就连平常最为活跃的中介身影都不多见。


深圳湾,深圳高端豪宅聚集区,住宅品质一直备受市场青睐,但与一房难求形成鲜明对比的是,其底层商铺却鲜有人问津。如商铺空置率最高的三湘海尚项目,虽然已经入伙快10年,但整体看下来,有差不多接近一半的商铺如今仍在空置。


 旺铺招租的招牌随处可见


而另一半入住的商家品质又与豪宅定位显得有点格格不入,除了小部分汽车相关产品和女性美容产品外,其余档次都非常低,要么是快递站点,要么是低消费小店,甚至还出现了大众廉价食堂餐厅……


几乎集齐了各家快递公司


虽然还有一大半商铺空置,但三湘海尚招商中心目前已经关闭,不知道是不是开发商已经放弃。



而在三湘海尚南侧的曦湾华府,同样有大批街铺空置,已经有点发黄的广告牌写着“罗迪欧名店街”,可见当时市场对这条商业大街的高端定位。拨打仍然挂在墙体上的商铺销售电话后,接听的却是同一开发商位于其他区域另一项目的销售人员。这名销售人员表示,该电话早已转至其所在项目,对曦湾华府商铺的销售情况并不清楚。



除了大量街铺,三湘海尚和曦湾华府都建设了内部商业街,空无一人的巷道、寂寞的门前落叶、转租的商业广告,无不昭示着商业街上的内铺出租情况同样不理想。




犹记得在2011年,曦湾华府端头转角处一间仅35平米的商铺,曾经以48万元/平米的单价售出,创下了当时深圳西部的“铺王”纪录,与这间“铺王“同时推出的其他商铺,均价也达到17-20万元/平米。


据媒体报道,当时深圳湾区域内商铺的价格已经“公认虚高”,偏离正常的租金回报率太远,部分银行甚至对这些区域的商铺交易停止放贷,或者至少收紧贷款条件:贷款只贷三成,利率上浮至基准1.3倍,且放款等候时间普遍近2个月。


果不其然,经过时间验证,如今深圳湾区域的豪宅商铺,既难卖也不好租。


据附近链家网经纪人介绍,如今深圳湾区域内的商铺价格已跌至低位,位置较好的临街商铺单价不到15万/平,位置稍差的内部商业街甚至低至10万/平出头,与2009-2012年间动辄30-40多万元/平米的高价相比,现在的售价多半还不到当年的一半,折价率超过60%。


不过即使如此低的价格,中介称前来咨询的客户仍然非常稀少。也难怪当楼校长进店咨询商铺的时候,中介的热情超乎想象,一下子就围上来4、5名经纪人,着实让人受宠若惊。



密集分布的中介门店


对比让开发商头疼的商铺不好售卖的情况,让投资者更加难以接受的是不好出租。


周边项目刚刚集中入市时,大面积的空铺现象就已经出现。大批业主争夺少量租客,使得初始租金水平也一降再降。以高价购买商铺后,盼望至少800元/平/月租金的业主们,不得不一再降低心理预期,现如今位置较好的转角铺租金勉强可达600元/平/月,大部分临街商铺只能租到200-300元/平/月,甚至还出现了每平米100月左右的超低租金。


如三湘海尚与曦湾华府之间的人流量较大的某临街商铺,对外宣称面积76平,实际上二楼仍有20多平可免费赠送,月租金仅19500元,算下来每平米租金勉强可达200元,与单价至少20万/平的投入来看,回报率相当低。


也可能由于想要找回一些损失,该商铺前租户索要20万的转让费,如此高的转让条件导致该商铺挂出一段时间仍然没有找到下一任接盘。


快10年过去了,当时高价买入的投资者们,面对目前既难以转手又只能得到低回报的尴尬情况,恐怕也只有默默咽下心中的苦水。


2

深圳湾豪宅商铺之痛:

毫无章法的规划与错乱的定位


为何地理位置如此好的豪宅商铺,却是如今这番遭遇?楼校长认为与其错乱的定位和没有整体规划脱不开干系。


原因1:缺乏整体规划


深圳湾商铺最大的硬伤,应该是所有商铺全部散售,没有一个有实力的运营商进行整体规划,每个商铺卖出之后看似小业主有了更大的自主权,但对商铺后续盈利能力的要求也会更高。


商铺零散分布,商家各自为营,在运营的产品方面要么同质化严重,要么面向受众窄,不能形成一个和谐多元的商圈,自然不能聚集人气,盈利能力必将大打折扣。


而如果有具备足够实力的开发商来统一运营,统一招商,合理规划经营类别,对商铺的功能、业态分布和用途都有科学规划和必要控制,避免商家之间恶性竞争,吸引更多高端品牌入驻,整体区域就会更快成熟,投资者才能更早有稳定收益。


原因2:错乱的定位


对于豪宅业主来说,他们更加追求高端的生活品质,而沿街商铺的定位更多的是面向大众都可以消费的平价商品,这决定了它们品质更低端,与土豪的需求并不相符。


定位已经出现偏差,深圳湾豪宅商铺的设置比例还出现了问题。


根据项目备案信息,三湘海尚项目可售面积共184726.57平米,其中商业32997.34平米,占17.9%;曦湾华府项目规模较小,但可售面积中商业占比更高,达22.3%。平均约2成的商业占比,不仅远远超过华侨城、红树湾等其他豪宅区内的项目,甚至超过了绝大部分普通住宅社区。


(备注:目前我国大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。商业与住宅面积配比法:外向型的社区商业面积与住宅面积之比5%-11%;中间型的商业面积和住宅面积之比2%-5%;内向型商业面积与住宅面积比为2%以下。)


雪上加霜的是,深圳湾片区密集分布着宝能太古城、深圳湾万象城、天虹旗舰品牌君尚等多个集中式购物中心,更高端的品牌,更丰富的产品,更好的服务,对于土豪自然更有吸引力,愈加降低对于沿街商业的需求。


原因3:脱离大众人群


作为要做“开门生意”的临街商业,深圳湾的街铺存在着严重的先天问题。


在商铺与主干道东滨路的人行道之间,隔着一条宽约15-20米的绿化带。受深圳水土滋养的市政绿化植被,在其中生长得枝繁叶茂,浓荫蔽日。站在人行道上向三湘海尚方向望去,原本咫尺之遥的那排街铺,却像隔着一片丛林般模糊。


此外,一条景观河及沿河的道路、绿化带将社区街铺与人流云集的宝能太古城购物中心完全割裂,使其成为相邻却不相干的两个独立个体,人流被购物中心截断,人气也被隔绝。


原因4:楼盘入住率太低


除了上述三点,深圳湾商铺还有一个不容忽视的难题。


据附近中介透露,三湘海尚等深圳湾豪宅虽然入伙已近10年,但入住率始终不高,根据现场观察,深圳湾附近行人数量明显不及其他成熟区域。而且豪宅产品本身户型较大,户数和居住人数相对较少,原本就不多的人群,加上低入住率,人气自然不足。


写在最后:

过去十年,是深圳房地产的黄金时代,不少人通过不动产投资获得巨量财富。但并不是所有的投资都能绝对盈利,偏离了基本的投资和商业常识,即便是深圳湾这样备受市场青睐的地方,也会产生失败案例。


这也在提醒着投资者们,在经济走向不明朗的当下,想要抓对投资,就必须要擦亮双眼,挑对最合适的产品。


毕竟投资有风险,且行且谨慎呐~


商铺 豪宅 深圳湾

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