最近，一股“降价潮”悄然席卷粤港澳大湾区。
广州番禺某盘两天降价6000元/平，中山坦洲某盘降价6000元/平，佛山多盘出现特价房源，惠州30多个楼盘降价促销、东莞新房均价跌破2万/平
除此之外，恒大更是在全集团统一启动“金九银十”促销策略，推出“全国532楼盘7.8折”，优惠力度和范围业内少见。
一面是不断收紧的房企融资政策，开发商承担巨大的资金压力；一面是供应增加存货积压，项目面临激烈的市场竞争。双面夹击之下，整个大湾区的楼市似乎都蒙上了一层阴云。
如此低迷的市场环境之下，2019年的“金九银十”还会来吗？先别急，我们来看看每个城市的具体情况。
广州
最近，广州的降价趋势日渐明显。
从前几天番禺某盘两天直降6000元/平（戳链接看详情）后，广州多个项目以“暑期特惠”的名义推出特价房，连中心区荔湾、白云和黄埔等地都出现了降价促销情况。
（图源广州楼事）
从目前市中心降价的项目来看，降价幅度在2、3000元/平不等，个别项目降幅达到6000元/平，例如白云区的某地铁盘，每套降价近60万。
往日的热门区域也有一定程度的促销活动，例如南沙、增城等地，均有项目推出免息低首付来吸引购房者。
而且，不仅是新房，二手市场的让价幅度也是再度扩大，7月数据显示已达到6.6%。
业内人士分析，虽然目前主要以“特价房”的形式降价，但这种现象一般是真降价在前期的实探，按现在的大环境，不排除后期有外围区的降价潮从改善房向刚需房波及。
简单来说，就是广州现在的这波降价潮只是开始，未来大家可能将看到更大范围、更大力度的降价活动。
素材来源：广州楼事
中山
在整个大湾区来说，中山楼市的降价势头来得最早，也最凶猛。
几乎每个区都有项目推出特价房、折上折等促销活动，目前已有至少15个项目给出了较大降价幅度的一口价单位。
（图源中山房产经纪）
其中，西区重现“9”字头项目，阜沙出现“6”字头项目，坦洲某项目甚至直接降价6000元/平，猛圈了一波购房者。
（上下滑动查看房价表 图源大粤房产中山站）
相比其他城市，中山的房价并不特别稳定，经常处于来一波行情涨一波价格，冷淡一段时间，项目就会开始降价促销的“过山车”状态。
（每年都有大范围降价）
近几年来，随着深中通道的开工建设、粤港澳大湾区规划逐渐落地等利好，中山吸引了来自全国的购房者，房价从4、5000/平，一路飙涨到上万元/平。
但同时，中山本身的基础建设和工资水平却没有跟上如此大幅度的增长趋势，当投资热情逐渐消退，业内开始质疑高房价中的水分。
（图源乐有家）
近几年来，中山的库存一直处于高位，项目面临着较大的压力，动不动就要靠促销活动带一波销量。
加上最近房企融资收紧，开发商为了尽快回款，这波“降价潮”恐怕将比往年来得更凶猛，也更持久。
素材来源：大粤房产中山站、中山房产经纪
惠州
作为供应大区，惠州的“降价潮”来得尤为凶猛，折上折、特价房和低首付，没有开发商想不到的降价理由。
据南方都市报消息，惠州城区和博罗仲恺有13个楼盘出现低首付，深圳客较多的惠湾和惠东片区，有近20个楼盘打折。
但残酷的是，现在的购房者并不买账。
据贝壳数据，7月惠州的网签量仅12158套，环比下滑11.12%。而此前最热门的大亚湾，下跌幅度高达27.33%。
加上上周连发11张预售证、再加2300多套新房，本来库存就不少的惠州，市场竞争压力又增加了许多。
（图源企鹅财经）
早在上半年，《粤港澳大湾区规划纲要》刚出台不久，惠州算是又火了一把，项目也是加紧建设，试图赶上好时候。
但是随着规划细则逐渐落地，惠州实际能够享受到的政策利好并未高过预期，投资客也就渐渐失去了兴趣。
不仅新盘供应大，存货多，惠州的二手房市场也是长期平淡，对外地投资客来说，面对这样宽进严出的市场，也会更加谨慎。
但是，惠州也算是见过大风大浪的地方了，各个项目的营销手段丰富多样，在关键时期也很舍得割肉，预计未来还将有更多楼盘加入降价大军，尤其是资金较为紧张的开发商。
素材来源：淘房志
佛山
紧挨着广州的佛山，也弥漫着浓郁的降价气息，尤其是不限购区域，多个项目推出特价房，单价下跌2、3000元/平。
（图源贝壳新房）
从降价宣传可以看到，佛山部分项目的特价房数量并不少，部分项目更是一口气推出30套，单价下降1000/平。
(图源佛山亿房）
虽然都是新房，但佛山目前的降价形式还有一些微妙的区别，一般大幅降价的是老盘尾货，而新入市的项目，本身在备案价上就已经低于预期，降价现象较少，幅度也不大。
（图源佛山亿房）
但是，二手房方面的情况还是比较惨淡。据佛山住建局数据，2019上半年，佛山二手房成交面积达到四年来最低水平，不到2017年的一半。
整体来讲，佛山目前房价，尤其是今年新入市的项目，价格不算太高，所以降幅不会太大。但是受市场低迷影响，需要资金的开发商和个人，还是会在价格上做出一些让步。
素材来源：贝壳新房、佛山亿房
江门
在大湾区的版图里，江门也算是跌得比较狠的城市了，沙坪西某盘甚至惊现“4字头”。
目前，已有多个楼盘出现1、2000元/平的降价现象，这个金额在大湾区看起来没什么，但是江门新房均价本就只有7000+元/平，降完价约等于回到2年前。
（图源新会房pie）
除了直接降价，不少项目还推出送空调、送礼品，甚至精装修改毛坯卖等方式，降低门槛来吸引购房者。
江门本身投资客较少，库存并不多，但现在多个项目出现大降价，可见开发商的压力确实很大，7月的低迷也刺激了项目要加大力度卖货的决心。
住建局官方数据显示，7月份江门全市住宅成交4500套左右，环比上月下跌24.1%，跌幅在大湾区排名第一。
本月多个项目推出降价后，部分项目反应到访量已经明显增加，但是能否带动成交，还需要等市场的反应。
素材来源：新会房pie、江门房姐
东莞
相比大湾区其他城市，东莞的房价还是比较坚挺的，暂未出现大范围的降价项目，但新房整体均价出现了小幅度的下滑，跌破2万/平。
（图源房掌柜东莞）
东莞目前的状况是有跌有涨，除了松山湖片区和水乡新城片区外，其余4个片区的房价都有不同程度的下滑，幅度在1.6%-6.5%之间。
其中，有个别镇出现了较大幅度的下降，例如房价最高的凤岗（32372元/平），较6月下跌12%，房价最低的横沥（12501元/平），较6月下降25%。
但是另一方面，东莞的新房在二手房税收方式调整的影响下，一直保持着比较好的成交量，尤其是7月，量价齐升。
（图源广州有贝壳）
贝壳数据显示，7月东莞全市网签量为3578套，环比上升17.54%；成交均价为15787元/平，环比上升2.26%。
近期这波“降价潮”也许会刺激到部分压力较大的项目，但整体来说，东莞出现大范围、大幅度降价的可能性不大。
素材来源：东莞房掌柜、广州有贝壳
深圳
最近，深圳升级示范区之后，市场讨论热度高居不下，但在楼市上还没有明显的体现。
深圳7月宣布不再公布房价数据，但是从二手成交价这条平滑的曲线，还是能看出深圳房价依然“稳”字当头。
（图源深圳中原研究中心）
从8月前三周的数据来看，深圳也难逃传统淡季的影响，供应量大幅下降，一手成交量也在持续下滑。
现在刚好是“731”新政的一周年，可以看到深圳的新房成交曲线非常曲折，但总体趋势还是在上升。
（图源乐有家）
据乐有家研究中心数据显示，7月深圳新增一手住宅预售1243套，环比下跌70.31%；全市一手住宅网签3629套，同比上涨5%。
在二手房交易方面，深圳7月成交7048套，环比上升了21.6%。一方面是新房供应减少，刺激二手成交，另一方面也说明深圳市场需求坚挺。
受到严格的调控政策影响，深圳的房价一直处于比较稳定的状态，本身市场需求旺盛，供应量也不算大，加上近期的示范区政策利好，跌是不可能跌的。
珠海
珠海，现在粤港澳大湾区里笑得最大声的城市。
受到粤港澳大湾区规划、“英才计划”、横琴岛等政策规划利好，珠海的投资魅力大幅提升。
当其他城市一片哀嚎的时候，珠海上半年一手网签量跑出了同比181%的涨幅。
（图源乐有家）
一手市场的回暖，也带动了二手房市场的升温。据乐有家数据，整个上半年珠海市成交98.77亿元，环比上涨21.23%，同比上涨71.27%，涨幅非常明显。
目前来看，珠海的利好还在持续释放中，购房者的热情依旧高涨，短期内是不太可能出现降价现象，但不排除个别开发商资金紧张，出现特殊情况。
总结
纵览整个大湾区，超过5座城市正在经历“降价潮”，一股楼市乌云笼罩着，让人看不清今年“金九银十”的情况。
目前来看，许多项目都给出了诚意满满的优惠，但能否吸引住观望情绪渐浓的购房者，还要看未来的市场状态。
降价的原因，除了7、8月本就是楼市淡季，也跟当下房企融资困难、资金压力大有密切的联系。
（偶尔也有一些特殊的人为因素导致的降价 图源微博水印）
但是，压力再大，开发商也不会一股脑抛售项目，他们大多数会选择从一些较为边缘的项目开始降价处理，给更优质的项目保留更多空间。
这也是涨价从城市中心扩散，降价却总是从边缘包围的原因。
面对眼前的优惠，对于投资客来说，可能并不是多大的福利，但是对于刚需来说，如果有各方面都比较符合自己需求的项目，现在也不失为一个出去走走的好时机。
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