1.置业龙华，成熟区和规划区怎么选择？
2.最新成交数据，7月的龙华是涨是跌？
3.购房该注意些啥？该规避哪些坑？
4.菲菲老师购房经验、实战案例分享。
一、置业龙华，成熟区和规划区怎么选择？
上期我们分享了龙华学区攻略，主要分享的学校现状以及学校相对应的选房，那么今天我们扩大范围讲下整个龙华的规划，
成熟区：民治、龙华老城
新兴规划区：观澜、大浪街道
2017年1月龙华正式升级为行政区，目前分为6个街道发展（如下图）
6个街道定位是各具特色的，那么呈现出来的房产环境也不同。
那么咋们来看看2019年成熟片区，上半年成交TOP10
从上述成交情况来看，其中世纪春城、金地梅陇镇是最具代表性的，一般选这些楼盘的客户最关注的是：
社区大、配套成熟，能够满足老人、小孩的活动空间；
2.孩子读幼儿园、小学方便；
3.房子的使用率相对来说比较高（因为政策前的物业相对来说赠送率偏高）；
4.房价相对来说比较平稳，对居住环境需求大过升值需求的客户群体。
我们再来看看龙华发展规划区域，楼盘的情况：
龙华新开发地块，如深圳北站商务圈、红山、上塘、鹭湖国际片区，此类选房的特点是：以次新房为主，交通相对便利、学校配套逐步完善过程，学区相对来说会紧张，需要家庭学区积分达85分以上才能满足就近入学的机会。
而城市更新这块（上图中的3、4项）：壹城中心、观澜牛湖旧改，此类物业属于新房、次新房交替阶段，学校配套、商业配套面临一个待完善过程，因为分批更新会涉及到施工期间躁音问题，更适用于不急用房的购房者。
二、最新成交数据，7月的龙华是涨是跌？
成交数据小结：
从上述部分成交数据可以看出，7月份的二手房成交热度不减，特别是成交量排第一位的壹城中心，因三区的开盘面世，很多购房者看到得房率不如二手时，很多客户就选了订二手，所以整个成交面又一次拉开了，月初一些比较急着出手的房源基本去化完，成交价格相对比较稳定，差别就在于部分房源税费的多少的问题。
排第二位的属红山片区，受深高、龙华实验录取分数的公布，很多客户均提前了购房节奏，深高的价格也随着成交由6月份的8万-8.5万为主流拉动到了8.5万-10万之间，而实验片区跟壹城有点相似，都是去化一些性价比高的房源，价格比较稳定。
排第三位的是：上塘片区，整个片区成交相当活跃，受金茂府宣传的利好、交通便利性和高峰学校成绩的稳定等因素，价格也由原来的5.5万左右直接到了如今的6万-6.5万/平方。其中最活跃的是港铁天颂和曼海宁。
观澜片区因金洪观荟的一手房源推出，4房成交相对萎缩了，1-3房的成交频次变动不大，整体均价稳定，特别值得关注的是仁山智水的高层大平面和别别墅900-1600万之间的房源突然成交量不断，基本优质房源已去化。
那么近期线下带看比较活跃的区域还属壹城、上塘、4号线北延的观澜段、大浪片区的新盘，值得期待本月的具体成交
三、购房该注意些啥？该规避哪些坑？
案例：8月20号（本周二）一网友拿着房产证过来找我咨询：
她自住在布吉的曼城120平左右，自己在福田办公，去年初因家庭需求改善居住环境和空间，结果就从福田一路看到前海，整个看房周期历时85天，期间在华侨城一个一手盘因一个点的折扣没拿到心里不爽就错过了，结果看到最后买了东滨路（中熙香山美林苑），这是一个156.16平方的中空复式，毛坯，在中介的劝说下加上自己看房的疲惫下就买了，结果家人去看觉得那个地段住家根本不符合家庭现状的需求，所以她办完手续后一直纠结着，房子也就空在那，白白供楼。在今年二月份经朋友的介绍下，她又买下了布吉的健康花城89平买一层送一层的，单价85000买下来了，近期正在着手交楼手续。她来找我的问题是：我南山的房子什么价格卖合理？
经过跟她交流一个多小时模索到了她当时买房的初心是什么？
真实需求是：改善环境、改善居住空间，离自己工作的地方更方便并且房子还能升值；那么她再去装修健康花城的房子是不合理的，因为从居住环境结合工作地点来看并不能满足她家庭的真实需求，而南山的房子恰恰是她现持有三套房子里面升值空间最大的，应该要装修好收租（了解到可租到18000左右）来抵掉供楼利息，而布吉的两套物业那套没装修的可以拿证后卖掉，持币看看福田或南山的住宅或者公寓来改善居住品质。最终她对我的建议充分肯定并马上做出了选择。
在此我有以下几点建议给到购房者：
1. 作主的购房者一定要实地踩盘，确定自己的真实需求（如学区、交通、价位｝等主要因素，最好根据自身的家庭现况做个需求排序；
2. 确定好升值和自住哪一个占重点；
3. 新房、次新房、成熟小区的优势和劣势要权衡；
4. 税费的区别（因房而异、二手税费明码标价）；
5. 选中价的要点：A.积极传递信息 B.专业强 C.对你所选小区的成交状况和正在售的情况掌握足够全面 D.一定要跟所属中介的店长或经理进行面聊，以确认信息的专业度；
四、菲菲老师购房经验、实战案例分享：
上图中，个人买房经历列举了3个典型案例，不方便用文字体现，用的是语音在群里分享
在买房前，都是做了长持的策略，也因为卡着点，前海时代这套是看好前海的发展，布局不早不晚，那时前海还是一片填海空地，15年行情再叠加前海的热点行情，暂时还不打算出手，前海的配套还等着兑现。
还有2013年买入深高北，水榭春天6期89平3房，因为看好红山的规划，而且自己本身在红山有公司，所以了解这块，房价差不多有3倍收益。
包括租金这块，我都有自己的装修公司，而且是中高档装修风格在出租，收益能低大部分月供。选筹的眼光，再加上行业这么多年的信息敏锐度，能淘到性价比楼盘。
还有楼盘疑问，考虑龙华不知道标地选择人，可以加“菲菲楼市”微信。
（微信同号：13923721872）
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