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7.89亿! 万科拿下麻涌3.6万㎡商住地 可售楼面价8026元/㎡

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2019.09.23 09:02:45
浏览:10694

本周东莞的土拍市场继续火热,咱们先来看看今天待拍的麻涌商住用地。老牛梳理发现,9月23日10:00竞拍编号2019WG031麻涌镇大盛村地块,该地块去年因故终止交易,今年再次挂牌出让。旁边的姊妹地块,上个月被万科以6.8亿拿下(楼面价7891元/㎡ 万科拿下麻涌2.8万㎡商住地)。


【竞拍结果】

刚刚,该地块由万科旗下的东莞市万裕房地产有限公司78910万元成功竞得,剔除需要无偿配建的10321㎡安居房,可售楼面价8026元/㎡。




相关的公司股权结构如下图所示




据老牛了解,此次的起拍价、保证金和安居房面积均有所下降,但加价幅度从100万上涨到1000万,最高限价从8.9亿上涨到15.4亿。



【地块信息】

2019WG031号地块位于麻涌镇东盛新城东南侧,地块为二类居住用地(R2),占地面积36214.73㎡,容积率为3.0,总建筑面积108644.19㎡。



规划建设要求开发建设期为3年,地块需要在2020年10月28日前动工,2023年10月28日前竣工。

竞拍方式:竞价+竞配建+终次报价

终次报价有效区间:154072~155072万元

挂牌截止时间为:2019-09-23 10:00



【竞拍方式】

此次采用的是“竞价+竞配建+终次报价”的拍卖方式:

1. 起拍价63910万元,起始楼面价5883元/㎡;报价到最高限价154072万元,最高楼面价约为14181元/㎡后,仍有两家或以上企业要求竞拍,转为竞无偿配建给麻涌政府安居房面积比例(不含固定配建的10%,增加比例从1%起,幅度为0.5%,累计不超过5%);


2. 当竞配建比例达到5%,仍有两家或以上企业要求竞拍,此时交易系统暂停,开启“终次报价”;


3. 终次报价区间为154072~155072万元,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得者,其所报的终次价格为成交价,并无偿配建商品住房计容面积5%(不含固定配建的10%)作为安居房。


【地价测算】

因该地块要求需配建商业面积不超过总建面的5%(约5432㎡),固定无偿配建总建面10%为安居房;所以在剔除无偿配建给麻涌镇政府的安居房后,起拍楼面价6536元/㎡,最高楼面价约为15757元/㎡。


老牛仔细看了下,无论是否剔除无偿配建,相比去年的出让价格,今年的起始楼面价大幅下降。看来麻涌政府对于此次出让,又进行过较为全面的考察。


据老牛查阅麻涌近6年来出让的商住地,其大部分竞得者为恒大、碧桂园、招商、云南城投和龙湖集团等一线品牌房企。目前麻涌楼市有8个在售项目,参考价在1.5-1.8万左右,但地块周边暂无新房在售;旁边地块(2019WG028)上个月被万科以楼面价7891元/㎡拿下,所以老牛预计此地块也是差不多价格。


【地块及周边概况】

老牛实勘时发现,该地块位于东盛新城东南侧,东侧为新沙路,西侧是向阳路和物流中心,北侧是万科项目(2019WG028地块),南侧是大盛村和大盛小学。其中新沙路为城市次干道,向北直达广州市。



现地块内部为空地,较为平整,四周无遮挡,视野开阔;与广州市黄埔区仅一桥之隔,距广深沿江高速麻涌收费站约20分钟。地块周边生活配套资源较匮乏,主要为物流码头和厂房,仅东盛新城为成熟社区,南侧的大盛小学为该片区主要教育资源,距离华阳湖湿地公园公园等成熟商业区约7公里。



【麻涌镇区位概况】

麻涌镇位于东莞市西北部,距广州市黄埔区仅1.5公里,隔东江相望,是东莞水乡新城片区核心五镇之一。该镇以麻涌大道为城市空间主轴,以广麻大道空间、中心大道空间、水乡大道空间为次轴,构建“水绿环城、一心五片、轴线展开”的城市空间结构,划分“城镇中心片区、滨江休闲商务片区、临港产业片区、华阳生态片区、北部轻柔产业片区”的五大功能片区。



麻涌镇交通路网发达,交通优势明显,广深高速,广深沿江高速,水乡大道等交通干道贯穿全镇,接驳广州深圳,麻涌西站建设中,连接东莞地铁1号线(规划中)和广州地铁5号线(规划中)。在建佛莞城轨(广州南—东莞西)贯穿麻涌并设麻涌站计划到2021年通车,目前麻涌有5条广莞跨市公交链接广州地铁与BRT快速公交系统。



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