本周东莞的土拍市场继续火热，咱们先来看看今天待拍的麻涌商住用地。老牛梳理发现，9月23日10：00竞拍编号2019WG031麻涌镇大盛村地块，该地块去年因故终止交易，今年再次挂牌出让。旁边的姊妹地块，上个月被万科以6.8亿拿下（楼面价7891元/㎡ 万科拿下麻涌2.8万㎡商住地）。
【竞拍结果】
刚刚，该地块由万科旗下的东莞市万裕房地产有限公司以78910万元成功竞得，剔除需要无偿配建的10321㎡安居房，可售楼面价8026元/㎡。
相关的公司股权结构如下图所示
据老牛了解，此次的起拍价、保证金和安居房面积均有所下降，但加价幅度从100万上涨到1000万，最高限价从8.9亿上涨到15.4亿。
【地块信息】
2019WG031号地块位于麻涌镇东盛新城东南侧，地块为二类居住用地(R2)，占地面积36214.73㎡，容积率为3.0，总建筑面积108644.19㎡。
规划建设要求开发建设期为3年，地块需要在2020年10月28日前动工，2023年10月28日前竣工。
竞拍方式：竞价+竞配建+终次报价
终次报价有效区间：154072~155072万元
挂牌截止时间为：2019-09-23 10:00
【竞拍方式】
此次采用的是“竞价+竞配建+终次报价”的拍卖方式：
1. 起拍价63910万元，起始楼面价5883元/㎡；报价到最高限价154072万元，最高楼面价约为14181元/㎡后，仍有两家或以上企业要求竞拍，转为竞无偿配建给麻涌政府安居房面积比例（不含固定配建的10%，增加比例从1%起，幅度为0.5%，累计不超过5%）；
2. 当竞配建比例达到5%，仍有两家或以上企业要求竞拍，此时交易系统暂停，开启“终次报价”；
3. 终次报价区间为154072~155072万元，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得者，其所报的终次价格为成交价，并无偿配建商品住房计容面积5%（不含固定配建的10%）作为安居房。
【地价测算】
因该地块要求需配建商业面积不超过总建面的5%（约5432㎡），固定无偿配建总建面10%为安居房；所以在剔除无偿配建给麻涌镇政府的安居房后，起拍楼面价6536元/㎡，最高楼面价约为15757元/㎡。
老牛仔细看了下，无论是否剔除无偿配建，相比去年的出让价格，今年的起始楼面价大幅下降。看来麻涌政府对于此次出让，又进行过较为全面的考察。
据老牛查阅麻涌近6年来出让的商住地，其大部分竞得者为恒大、碧桂园、招商、云南城投和龙湖集团等一线品牌房企。目前麻涌楼市有8个在售项目，参考价在1.5-1.8万左右，但地块周边暂无新房在售；旁边地块（2019WG028）上个月被万科以楼面价7891元/㎡拿下，所以老牛预计此地块也是差不多价格。
【地块及周边概况】
老牛实勘时发现，该地块位于东盛新城东南侧，东侧为新沙路，西侧是向阳路和物流中心，北侧是万科项目（2019WG028地块），南侧是大盛村和大盛小学。其中新沙路为城市次干道，向北直达广州市。
现地块内部为空地，较为平整，四周无遮挡，视野开阔；与广州市黄埔区仅一桥之隔，距广深沿江高速麻涌收费站约20分钟。地块周边生活配套资源较匮乏，主要为物流码头和厂房，仅东盛新城为成熟社区，南侧的大盛小学为该片区主要教育资源，距离华阳湖湿地公园公园等成熟商业区约7公里。
【麻涌镇区位概况】
麻涌镇位于东莞市西北部，距广州市黄埔区仅1.5公里，隔东江相望，是东莞水乡新城片区核心五镇之一。该镇以麻涌大道为城市空间主轴，以广麻大道空间、中心大道空间、水乡大道空间为次轴，构建“水绿环城、一心五片、轴线展开”的城市空间结构，划分“城镇中心片区、滨江休闲商务片区、临港产业片区、华阳生态片区、北部轻柔产业片区”的五大功能片区。
麻涌镇交通路网发达，交通优势明显，广深高速，广深沿江高速，水乡大道等交通干道贯穿全镇，接驳广州深圳，麻涌西站建设中，连接东莞地铁1号线（规划中）和广州地铁5号线（规划中）。在建佛莞城轨（广州南—东莞西）贯穿麻涌并设麻涌站计划到2021年通车，目前麻涌有5条广莞跨市公交链接广州地铁与BRT快速公交系统。
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