深圳法院对二手房买卖带租约交付标准的认定

    深圳法院对二手房买卖带租约交付标准的认定

引子

      交付是房产买卖过程中风险转移的重要时间节点。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。出卖人售后返租的，建议出卖人先履行完交付义务,签订交房确认书后，再建立新的租赁关系，规避延期交付带来的法律风险。对于买受人而言，合同签订后提前占有房产予以装修，存在后续合同履行不能，没有经出卖人同意擅自装修，装饰装修损失由买受人自行承担的问题；房屋毁损、灭失的，买受人承担交付后风险责任转移的问题。

      在深圳二手房买卖过程中，中介公司的合同版本和政府官方合同版本，只是对交付的一般情况进行了约定，对带租约交付租客不配合时该如何处理，对其他附条件、附期限的交付具体交付细节，也没有做出详细的具有可操作性的约定，因租客违约或第三人侵权等原因，买卖双方对交付的标准产生争议引发纠纷。

      我们建议在合同中约定一般的交付之外，若碰见带租约交付或其他附条件、附期限交付的，双方应在备注条款中对交付的时间节点、交付完成的标志及装修许可等问题，另行作出明晰可辨、具有可操作性的约定，避免因出卖人、租客违约或第三人侵权等原因，引发买卖双方之间的交房纠纷。

      二手房买卖中业主带租约出售房产，房产交付的标志为买受人收取租客的租金。一般认为，租户缴纳租金给新业主是业主掌控房产的重要标志，表示租户已经认可其作为新业主的身份；新业主从原业主手中收取租客交付的租金，应视为原业主已经完成交付。

      今天刊发我的助理翁媛结合最近代理案件和收集的深圳法院以往案例，就深圳二手房买卖过程中带租约交付问题所作的总结。

   ——周争锋2019年9月12日写于深圳港中旅大厦

     深圳法院对二手房买卖带租约交付标准的认定

               广东华商律师事务所     翁媛

       最近有两个案件涉及二手房的交付问题，故围绕二手房的交付问题，从中介版本合同中对房地产交付的约定出发，结合深圳法院审理中房屋买卖合同纠纷中带租约交付的具体问题进行分析。

       一、   中介版本合同约定的交付标准及分析

       通过关键词“交房”“交付”“房屋买卖合同纠纷”“广东省”“逾期交房”“延迟交付”“租约”在裁判文书网案例中进行搜索并总结，法院在认定出卖人是否延迟交房主要考虑两点——合同约定的交房时间和交房标准。

    （一）中介版本合同约定的交付标准

     1.   中原地产

   （1）买卖合同第七条 房地产租约现状

第七条【房地产粗约现状】买卖双方均清楚该物业所附租约现状并同意按以下第（）种处理方式(单选)。

本条款中该物业所附租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业，则卖方应按本合同第十一条承担违约贵任。

(1)该物业没有租约；

(2)该物业现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客已搬离该物业且租赁关系已解除或终止；

(3)该物业现有租约正在履行中，其租期到  年  月  日止，月租金为  币    元整(小写:  )，押金为  币  元整(小写:  )。卖方保证承租人已放弃购买权。卖方须于交楼后日内(含当日)配合买方与承租人办理租约业主更名手续，如之前的租约在租赁所已备案，则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定。

   （2）买卖合同第九条 房地产交付及交楼押金

第九条【房地产交付及交押金】卖方应当于         将该物业交付予买方，并履行下列手续:买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。双方协商同意在定金或首期款中预留  币  元整(小写:  )作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定。卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。

2.  乐有家

   （1）买卖合同第二条房屋现状第2、3款

第二条【房屋现状】

1、买卖双方均清楚该房产以現状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际带况不符则卖方应按本合同约定承担违约贵任。该房产产权现状为：

A、无抵押;      B、有抵押

2、该房产和租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负贵，如与实际情况不符或卖方未处理好承租人之间关系导致买方无法顺利利按本合同购入、使用该房产的，则卖方应按本合同约定承担违约责任。买卖双方均清楚该房产所附租约现状为       。

A无租约；

B有租约，其租期到  年  月  日止，月租金为  币  元整(小写:  )，押金为  币  元整(小写:  )。

3、卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权、买卖双方一致同意该现有租约按下述第   种方式处置。

A、卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将该房产交付买方使用;

B、卖方于交付该房产时协助买方与承租人订新的租赁合同（含办理撤销备案的相关手续）

   （2）买卖合同第七条房产交付

第七条【房产文付】

1、该房地产所附着的户口，卖方于  年  月  日迁出，逾期则依本合同约定承担违约责任。

2、若房屋内存在漏水情况(指顶部、墙面、室内管道或地面渗水或漏水，不含公共区域)，卖方应在交付房屋前完成修复，如卖方未予修复，买方在房屋交付后自行维修的，卖方应当承担全部费用;因雄修影响买方使用的，卖方另当赔付买方因此所受的实际损失。但因买方使用不当导数的除外。

3、买卖双方同意家私家电按照以下第    种方式处理。

A、无附带家私家出售;B、附带家私家出售，卖方须于交房时将家私家电清单所列之物一同交付买方。

   （3）《交易节点确认书》交房

卖方应于到全部房款(除交房保证金外)后5个工作日将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理费、有线电现、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，买卖双方签署《交房确认书》交至居间方。

3.  世华房地产

   （1）买卖合同第三条房地产租约现状

第三条【房地产租约现状】

该房地产所附租约现状为【】:

1、被房地产没有租约;

2、该房地产之上存有租约，租赁合同见附(租赁编号:   ，月租金   元整(小写：   )，租期自   年   月   日至   年   月   日，卖方须于签暑《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约，买卖双方经协商一致按下述第【】种方式处置租赁合同(只能选择其中一种):

①该房地产产权转移后，原租赁合在有效期内对买方仍然有效，卖方须于【】前协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交子买方，买方自   时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。

②卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同

而产生之纠纷不承担任何责任。

   （2）买卖合同第十一条房地产交付

第十一条【房地产交付】

卖方应当于  收齐全部房款(不含交房保证金、赎楼尾款)3天内将该房地产交付买方，并履行下列手续：

1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；

2、交付该房地产钥匙；

4.  链家

   （1）买卖合同第一条房屋基本情况及权属情况（四）该房屋的租赁情况

(四)该房屋的租赁情况为以下哪种方式(单选)：

Ø   甲方未将该房屋出租

Ø   甲方已将该房屋出租，乙方为该房屋承租人。

Ø   甲方已将该房屋出租，甲方保证已取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，甲方已将该房屋出租【租期为:X年X月X日至X年X月X日;和金为人民币【】(小写： )元;租赁押金为人民币【】(小写： )元，甲方保证已取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明。

买卖双方同意以下哪种方式处理租赁等事宜：

Ø   该房地产产权转移至买受人名下后，原出卖人与承租人签署的租赁合同在租期内对买受方仍然有效，出卖人须协助买受人与承租人签订新的租赁合同，同时出卖人须将承租方已交出卖人之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交予买受人，如之前的租约在租赁所已备案则出卖人还需配合办理销备案的相关手续，买受人自【】时起享有出卖人在原租赁合同项下之权利义务。

Ø   出卖人须于【】前解除原租赁合同，买受人对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。

   （2）买卖合同第七条房屋的交付

第七条 房屋的交付

(一)出卖人应当按照下列哪项约定将该房屋交付给买受人：

1、办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于X个工作日内将该房屋交付给买受人；

2、因出卖人收到买受人全部首付款后X个工作日内将该房屋交付给买受人；

3、出卖人收到全部房款(不含物业交房保证金)后5个工作日内交付给买受人

4、按照本项约定时间或约定条件:        将该房屋交付给买受人

(二)该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续

1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，井交接补充协议及物业交割单中所列物品;

2.买卖双方在交楼确认书及房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;

3．移交该房屋房门钥匙;

(三)在房屋交付日以前发生的物业管理费、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额无偿转移至买受人名下。

     （二）中介版本的买卖合同中约定的交付问题分析

      从中介版本的买卖合同可以看出，合同中约定交房的时间为收到全部购房款后的X个工作日内。从代理的两个案件总结经验，法院会根据合同约定的交房时间确认交房的具体日期为哪一天，出卖人是否在约定的时间内通知买受人收房，什么时候通知，以什么方式通知。

      依据上述中介版本的合同约定的内容，正常的房产交付手续包括：（1）交付房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等；（2）结清水、电、气、物业管理费等相关费用，办理交接手续；（3）交付钥匙。

      实践中正常的交付流程为：买卖双方清点《家私家电清单》上列明之物品是否齐全，结清水电气、物业管理费用等，双方确认无误后签署《交房确认书》，将钥匙交予买方。中介在所有交房事宜妥善办理完毕后，中介向卖方转付交房保证金。

      因房屋交付产生的纠纷主要有：（1）瑕疵交付，如未按照合同约定交付家私家电，未向买受人交付钥匙，未结清水电物业费等；（2）带租约交付，出卖人无法按照约定解除租赁合同或者租客拒绝搬出房屋等导致出卖人无法交房。

      合同中在房产现状中对带租约的房屋应办理的手续有简单的描述，却没有在房产交付条款中明确的约定带租约的房产如何交付。依据合同法第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”，房屋带租约双方无法正常办理交付手续，买受人也无法立即占有房屋，带租约的房屋如何交付是值得研究的问题。

      二、 深圳法院案例中对带租约交付的认定

      带租约的房屋因被租客占有，出卖人无法对房屋进行实物的交付，故带租约的房屋交付以买受人收取租客的租金为标志，说明买受人收取租金收益时已经实际控制房屋。

      关于水电的过户。根据目前二手房过户的流程，房产买受人（新业主）凭新房地产证和身份证即可直接到相关部门办理过户手续，将相关设施过户至自己名下，并不需要卖方（原业主）到场配合。

      关于租赁合同的变更备案手续。按照安徽省高级人民法院张红柳法官在《带租房屋出卖人的告知义务及其责任承担》一文中的观点，租赁合同主体变更与否为买受人与承租人之间的事宜，出卖人在办理房屋所有权转移后，无需亦无权介入房屋租赁关系，也不存在协助办理变更租赁关系之义务，以及由此承担相应的责任。

       1.（2011）深罗法民三初字第1903号

      本院认为，原告与被告签订《二手房买卖合同》的意思表示真实，合同内容未违反法律法规的强制性及禁止性规定，合法有效。被告购房时便知晓涉案房产带有租约，原、被告的房屋买卖行为并不影响租赁合同的继续履行，除产生约定解除或法定解除合同事由。如未解除租赁合同，被告不能对房产行使占有、使用权，只能收取租金。本案中，被告已收取涉案房产承租人的租金，收取租金当日应视为房产的交付，租赁合同的主体为被告与承租人。此后，租赁合同的履行与否，与原告无关，被告如何使用涉案房产亦是其行使所有权。

      2.（2018）粤03民终4906号

      至于迟延交房违约金是否应支付。因双方买卖合同明确约定涉案房产带租约出售，根据买卖不破租赁的法律规定，涉案房产的租赁合同对买受人陈晨具有约束力，陈晨与王志泰之间就涉案房产的交付应以收取租金权利的转移为标志。陈晨并无证据证明王志泰阻挠其依约依法向承租人收取租金，故陈晨要求王志泰承担逾期交房违约责任，本院不予支持。

      3.（2016）粤03民终14768号

      本院认为，由于涉案房产是带租约交付，因此，租户缴纳租金给新业主是业主掌控房产的重要标志，表示租户已经认可其作为新业主的身份。本案中，张云峰已经收取了租户2016年2月15日之后的租金，表示其已经从2016年2月15日起实际掌控涉案房产，因此，原审认定刘珊珊赔偿张云峰从2月1日至2月14日的租金并无不当，本院对此予以维持。

 附相关的法律依据：

      《合同法》第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

     《合同法》第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

     《合同法》第一百四十二条【标的物的风险负担】标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

      第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

      房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。