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早知道这个逻辑,这里的家长们也不会踩坑了!

郭武 经纪人 发布时间:2019.10.05 07:10:07
浏览:29417

最近咨询宝安中学学位房的客户越来越多,而且市场对学位房的需求也越来越大,当然价格也随着水涨船高。本文主要讨论的是宝安中学初中部(本部)学位房内容,在全文内容中会给大家介绍宝安中学的学位申请逻辑、片区商业配套、交通通勤奋情况和不同价位的房源分析。

 

大家应该知道,深圳执行的是学区房制度。所以在讲学位房之前,有必要先了解一下学位房和学区房的定义。

什么是学区房和学位房?

 

学区房:具有稀缺性学校区域的房产。

学位房:孩子在小学及小学升初中时为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的学区房内购买房产,以使得孩子得到该学校的学位。

从以上定义可以得出,要想让孩子就读于某名校的学校,您首先得在该学校所规划的学区内买房,这只是必要条件。

 

学位房简单的说就是买了这个房子就一定有对应的这个学校可以入读。

 

而深圳实行的是学区房制度,就是说买了一套房,只是拥有该房子与教育局学位划分中相对应学校的入读机会,能否最终入读还要综合积分的情况。

 

就本文重点说的宝安中学名校学区,该学区除了宝安中学初中部(本部)以外,还包含了宝安中学(集团)外国语学校以及宝安中学(集团)实验学校的初中部。这三个学校一起组成了共享学区。在该共享学区内的所有学生在择校时先分别以第一、第二和第三志愿的形式来挑选学校,然后这三所学校再根据学位录取规则来进行录取。

 

按照宝安区的录取规则所有学生分为八类,优先录取完第一类再录取第二类,以此类推。同一类别内的录取顺序,则按积分高低进行排名录取。像宝安中学初中部(本部)这样好的学校报名的学生肯定会多,而学校每年的招生的名额是有限的,于是就出现了比拼积分这么一说,具体的分类与积分规则见下表。

 

在学区内同时有房时宝安户籍更重要,所以在买学位房时必须跟业主确认其户口是否可以迁出事情,这样可以确保更加容易申请到心仪学校学位,不然后面产生纠纷可不好解决。

 

最后,购买宝安中学初中部(本部)学位房时还需要注意关于学位锁定问题,宝安区执行的学位锁定原则与其他区又略有不同。

宝安区公立学校住房学位锁定制度中,一套学区内的商品住宅只允许一个家庭的孩子申请学位。小学锁定时间为6年,初中锁定时间3年。在锁定期间只有孩子毕业或转学后才能申请解除锁定学位,所以该房源学位才可以被他人重新申请使用。

在购买宝安中学初中部(本部)学区房的朋友在购买之前一定要上该区教育局官网查实该房源是否属于该学校学区房,是否已被锁定,锁定具体时间等问题。不然如果遇到不太专业的中介会给你带来风险,到时候损失的必然是你自己。

 

     片区房源解析

新安片区属于宝安区的老城区,大部分都是以90年代至2005年的房子为主。区域配套相对比较成熟,但整体环境比较老旧。区域内旧改项目较多,有待旧改项目的不断推进,进而优化社区环境。该区域有宝安最好的学校宝安中学,也是深圳公认的6大名校之一,所以对名校学位有强烈需求的朋友来说是一个不错的选择。

 

目前该区域只有地铁5号线通过,地铁通勤会有一定限制。但是未来的12号线和15号线开通以后,将大大提高了该片区的通勤效率。自驾方面比较方便,从广深公路或京港澳高速20分钟可以直达福田中心区,18分钟可以直达宝安国际机场,驾车通勤方面比较方便。

医疗配套方主要是宝安人民医院、宝安区妇幼保健院和宝安中医院。且各个社区基本上也都配套了社康中心。

商业配套方面主要围绕着海雅缤纷城或中洲商圈活动,基本上可以满足所有购物需求。

  

   为了让大家更加熟悉片区房源,个人通过不同价位的房源,整理了一部分该片区的高性价比的房源供大家参考:

 

第一类:价格在200万到400万之间

这类型的房子面积相对较小,居住环境较差。适合预算有限但是对学位有极大需求的人群,或者已经有其他居住类房子,只冲着学位来的人群。

  小区成交最多的是:TATA公寓,都市翠海和新安湖商业城。

  新安湖商业城:

 

该社区是1997年建成的商业住宅,70年产权,楼龄已经22年。现在挂牌最小户型的最低总价大概260万。周边配套主要是海雅缤纷城商圈,地铁通勤方面,距离正在修建的12号线新安湖站步行有点远。

 

 

TATA公寓:

 

1992年7月建成,50年产权,楼龄27年,房产证上的权利性质也是不动产商品房,但是房产证上写的房屋用途是宿舍。该楼盘最大的不好是产权用途是宿舍,其次是产权年限,由于这两个条件,所以限制了他的金融属性,必须全款买。不过全款买了再抵押也是可以的,但是随着时间的推移未来的抵押年限也会有限制。该楼盘最近还是不断在涨,主要还是市场对学区的需求太过旺盛。如果不考虑居住的话,该盘是学位刚需的好选择。

 

 

都市翠海:

 

2004年的商品住宅,70年产权,楼龄15年,独栋电梯房。这个楼盘的位置以及周边配套比较好,楼下就是地铁口,背靠灵芝公园。由于小户型较多,所以总价比较低,学位溢价严重。最近也还是在不断上涨,300万以下的小户型基本所剩无几。说实在的如果有学位需求的朋友还是尽早入手为好,未来5年内深圳的名校学位还会非常紧张。所以只要学位不变,价格还会往上涨。

 

宝河大厦:

该楼盘位于宝安第八区,紧靠南头关。1995年建成,24年楼龄。项目分别有3栋(A栋、B栋、C栋)二梯6户。其中A单元最高为28层,B单元为26层,C单元最高为10层。主要配套是海雅缤纷城的商圈,商业休闲配套齐全。楼盘离地铁12号线相对较近,通勤方便。房源主要集中在400万到500万之间的两房或三房。

 

 

第二类:价格在500万到700之间的房子.

关于这个价格期间的房子相对来说比较适合刚需,保值和升值性较强。但基本上也还是老小区居多,比如灵芝新村、创业二村、宝雅花园、裕宝大厦、风采轩、恒安花园等,这里我就挑选几个比较有代表性的房源给大家简单介绍。

 

  灵芝新村:

      1985年的房子,34年楼龄,从金融的角度来说该房已经超过了很多银行的贷款年限,金融属性较弱。楼高大概为7层的楼梯房,一部分最高是6层。社区内环境一般,但背靠灵芝公园,运动休闲较好。旧改问题目前没有定论,而且几个月前小区已经全部铺设好燃气管道。随着地铁12号线的开通对通勤方面有一定的改善,但整个社区比较大,按地铁口的布局情况来看,85栋以上的房源对12号线新安湖公园站比较近一些,其他地方步行也相对较远。整体来说该社区的价格不算高,对于预算有限的朋友,想兼顾学位和居住的话可以考虑。

 

 

创业二村:

2001年建成,18年楼龄。跟灵芝新村差不多一样性质的房子,但是除了楼龄相对较新以外,地铁通勤比灵芝新村近很多,小区到兴东地铁站大概500米左右。预算在500万多一点的朋友想买一个三房该小区也是一个不错的选择。但是该楼盘周边都是旧工业区,生活配套比较欠缺,没有比较好的商业配套,周边没有居住类小区进行呼应,居住范围比较差。西北方向为上川路,尖岗山壹号花园正在施工,靠上川路的那一排估计会比较吵。

 

 

恒安花园:

2004年建成,社区环境比较好,背靠洪浪公园。旁边为宝安教育局,离宝安中学最近较近。小区比较安静,人车分离。未来地铁宝安中学站开通以后,会带来通勤上的较大改善。但主要还是社区生活配套不是太完善,距离商超等商业圈步行较远,有小车代步比较好。

 

至于800万以上的改善性的房源就不在这里做过多赘述了,可选择性很多。比如华联城市全景、勤诚达22世纪一期或二期、中粮天悦壹号等基本上都是近几年才建好的楼盘,改善环境非常不错,有需要了解的朋友欢迎电话联系交流。

以上房源与分析仅作为大家的参考,每个小区的优劣不同。涉及到具体如何选房、交易、合同、收益、资金和风险问题需要具体情况具体分析。买房是一个家庭的大事情,特别是在现在楼市的严监管下,闭着眼睛买房的时代早已过去,弄不好你可能会成为最后的接盘侠。同时不同的房源沟通和策略不一样,金融工具策略不一样,最终造成买房成本也不一样,由于篇幅问题不做过多描述。

笋房都是通过不同策略谈出来的,确定具体购房需求锁定房源以后就需要策略进行谈判。今天就跟大家聊到这里,关于深圳的房产问题欢迎大家电话咨询沟通。谢谢!


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