已超20万以上均价的深圳湾还能买吗？

说到深圳湾，今年应该是最具话题性的一个区域。715政策以后深圳湾的双拼话题在地产圈掀起了一段热潮，双拼房可以变成一本证吗？中考出成绩以后，深圳湾学校又成为人们热议的焦点。今年深圳湾学校的考试不理想，房子还能买吗？今天咱们推心置腹的聊一聊这个带着无限光环的深圳真豪宅的基本情况。

深圳40周年庆祝大会刚刚结束，国家对深圳未来的发展也提出了更加高的要求。回看40年前，所有人都觉得不可思议，一个小渔村竟然变成了年GDP26927.09亿元的大都市。20年以后，深圳的样子或许还是让所有人感到惊讶。

经过城市40年的发展，可以基本上确定深圳的城市格局已基本形成。从目前深圳整体格局来看，论宜居、配套、居住范围和人文环境来看，深圳湾是非常不错的选择。该区域具备了豪宅的所有因素，当然价格也摆在这里，全深圳最高。

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在地产圈，我们所说的深圳湾主要是指滨海大道以南，后海滨路以东和望海路以北合围而成的区域。该区域以中心路为中心，住宅并排而建，形成一个极具生活氛围的豪宅住宅区。备注：深圳湾一号（公寓）和悦府也属于这个范围，只是地图没有画到那边而已。

     该区域大部分的房子是2010年以后建成的，房龄较新，居住体验交好。片区80%左右的户型均为双拼户型，极为适合高端改善人群，且容积率较低。（悦府和深圳湾一号产品比较特殊，暂不以讨论）

商业配套：

说到商业，这是最能体现区域价值的部分。因为商业发达可以带来高端人才和经济收入，高经济收入人群又可以带来源源不断的购买力，有了购买力就会形成源源不断的需求。

从地图区位来看，深圳湾的东北边紧邻深圳湾超级总部基地（在建设中），固定资产总投资额约3000亿，总用地面积117公顷，规划总开发建筑面积520万㎡，就业人口约30万人。

未来将云集招行、恒大、恒力、万科、中国电子等世界500强企业总部。涉及到产业有金融、互联网、通讯、生命科学等领域的多家龙头企业入驻。西南边紧邻蛇口自贸区，西北边为前海自贸区，从深圳湾驾车通行该两个区域约15分钟，通行完全在可接受范围内。

 深圳湾超总片区效果图

生活配套：

就生活配套而言，片区内有两大商业综合体，一个是宝能all city，位于宝能太古城楼下。另外一个是香悦里购物商场，位于恒裕滨城二期楼下。对于深圳湾的业主来说，满足日常购物生活绰绰有余，且每个小区楼下都设有便利店或钱大妈等生活小店。

 休闲愉乐方面，深圳湾除了超豪华的人才公园以外，还有15公里长的滨海长廊相伴。逢年过节有烟花表演，这也是深圳湾豪宅的独特价值。体育运动方面就更加不用说了，深圳湾体育中心足够让每个人尽情挥洒汗水，释放在工作中积累的疲惫。

交通配套：

地铁是2号线的海月站与湾厦站，沿后海滨路南北分布，出行非常方便。深圳湾驾车出行福田中心区或宝安中心区约25分钟左右可以到达。

学校配套：

深圳湾学校今年是大家争议最多的一个话题，受于舆论压力，当时校长也出来再次表达了学校的三年与五年目标。在这里呼吁所有媒体朋友不要利用“普通人对房价的仇视”把广大吃瓜群众带偏了。本来深圳湾学校的办学理念的和定位跟其他学校就不一样，但教育的最终目的是一样的，并不存在学校不重视考试。企业需要创新，教育也一样，需要引进国际先进的教学理念。

 深圳湾学校又具备这样的创新条件，全面进行素质教育的改革。全面培养孩子的自主学习习惯，独立思考能力，从小培养自我管理能力等。如果想进一步了解的话可以找几个学生家长聊聊就知道了，家长是最了解情况的。十年育树，百年育人，给点时间人家把学校办好。

深圳湾最大的缺点与不足是双拼房比例太大，会直接对房子的流动性产生很大的影响。但是从价格的角度说双拼和单证市场也已经给出了价格差距，双拼低价买入，同样比例的价格卖出。

 最后大家需要注意的是，买深圳湾的房子需要考虑评估价问题，在购买之前需要先确定好银行最高评估价。目前深圳湾大部分的房子的单价已经超过20万，但国土局评估价没有超过20万。

 举个例子，一个89㎡四房两卫，业主的实收价是2200万，那么单价已经是24.7万了，按正常的2200万成交（假如国土局可以评估到这个价），首付三成，那么你的首付是660万，贷款1540万。

 同样以上的例子，如果国土局最高评估单价只能是20万，那你最高在国土局的过户价只能是20万 X 89㎡=1780万，2200万-1780万=420万，还有420万需要你直接放在首付里面的，这样算下来你的首付应该是快5成了。有的人说买这么贵的房子，四百多万肯定没问题。不管有没有问题，对于专业的置业顾问来说这个是你必须提前告知的，不然签了合同给了定金再去说这个事情就太不负责任了。所以最近成交的大面积，几千万的房子基本上都是全款买的。

最近成交：（简单列举一下近期成交房源数据供大家参考）

 其实最近深圳湾成交了不少房源，而且很大部分都是大户型的。有别墅，也有双拼还有顶复等。从成交的角度来看，市场其实是最敏锐的。

有两个方面的特点：

 第一：还是单证的比较容易成交，哪怕价格与双拼房有比较大的差距。而且新政策以后更加加大了这个差距，随着价差越来越大，双拼房就会等来交易高峰期。

 第二：深圳湾内部同样存在楼盘轮动现象，目前吉祥龙、曦湾华府和翡翠海岸等小面积整体挂盘价格比较高，所以房子的成交周期比较长。这个也是真实的市场规律，不足为奇。

还是那句话，未来10年内在深圳湾买房，你永远不是买的最贵的那个。

关于房源，深圳湾今年无论是单证还是双拼，价格方面还是继续向上的。目前整个深圳湾挂盘房源约332套，在这里简单列举几套供大家参考。如需要了解更多可以加作者微信，进一步咨询。

前几期跟大家分析宝中学区和公寓投资理念与购买逻辑，后面这几期主要还是继续介绍分析南山科技园片区、高新片区、中心区、后海片区、蛇口和西丽片区的具体情况，继续更新中，欢迎大家关注。

 买房是一个系统工程，从需求、名额、预算、学区、片区到房源，每个环节都涉及到不同的专业知识。具体情况需要具体分析，有关于买房或者卖房问题欢迎添加文章末尾的作者微信进行咨询。房住不炒，买房需要注意风险。

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