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“狼来了”!为赶在10.8之前买房,深圳又现“恐慌式”看房?

深圳.娟子 发布时间:2019.09.19 14:37:00
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最近,又一波“狼来了”信息在中介的朋友圈刷屏:“9.30日之前,只要网签合同已备案,贷款利率按原合同执行,不受新政影响”。


8月25日人民银行宣布,自2019年10月8日起,针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整。有一些购房者担心贷款调整利率上涨,选择早下手买房、看房。


8月份的后半月,先有深圳建设成社会主义示范区,后有利率要调整,置业者更是坐不住了……


 

8月份楼市从冷转热,后半月有经纪人卖了11套房

 

一直说深圳是一个“消化力”非常强的城市,再不好的调控政策出来过一段时间会被稍好一点的风向所消化;一些调控政策反而成了置业者加快入手的崔化剂,这是深圳的特别之处。


8月份,在“示范区”未来之前,深圳楼市可以说一片冷淡,我们说这是每年传统的冷淡期,而8月18日之后,楼市迎来了大反转。


昨天,深圳喜提社会主义先行示范区刚满月,这一个月的楼市也颇为关注。


新房市场反应是最为明显的,8月前半月基本无热项目开盘,8月末多个项目接连开盘,都卖得不错:


8月29日,龙华某综合体项目推370套住宅,当天成交186套,整体去化率超5成;


8月30日,光明项目推307套住宅,均价5.07万,成交287套,去化九成;


8月31日,福田景田项目成交410套,去化近八成,开盘销售总额超过50亿;


8月31日,福田上沙项目推2158套公寓,线上选房半小时卖掉近1000套房。

……


不仅仅是新房,二手房市场一些业主上调价格是常有的事,据咚咚找房淘房哥表示,整体来说,各区8月份上半月行情平稳,而示范区来了后,楼市关注度也随着提高。


不少外地客纷纷深圳抢房,因为没有名额,公寓楼盘成为外地客的抢占地,开发商开盘的几个公寓新盘成交火爆。


二手房成交量和带看量也增加,成交价格也有小涨,有客户主动约中介看房,购房客大部分是自住需求。


据淘房哥爆料,一位蓄客量较多的经纪人反馈,之前还在观望的购房者在818之后,在做决策上全变得相当“痛快”。这位经纪人表示,8月前半月没开单,而后面一周连签了7单业务,8月后半月共签了11单。当然,这也是示范区利好后经纪人签单签到“手软”的个例。




但目前来说,整个市场低价笋盘的楼盘已难找,剩下的就是报价比较高的盘,诚意卖能谈价的少了,看近期的一些成交价,基本也是之前的市场价盘。

 

据本网的数据中心统计数据显示,8月份各区挂牌均价上涨,全市涨幅达10.4%,其中,南山、宝安的涨幅最大,达16.7%及18.7%。当然,这是挂牌价,能不能成交另当别论。


深圳人对深圳这座城市有多自信,从楼市可以看出来。

 

二、

利率将调整,短暂的恐慌”看房漫延

 

示范区后,8月25日人民银行宣布,自2019年10月8日起,针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,加点数在合同期限内固定不变。


根据央行此前公告,今年10月8日,即国庆假期后第一天,是房贷重新定价基准的正式转换日。


不少置业者又开始坐不住了,担心“房贷重新定价基准”后利率上涨,购房成本增加。目前身边就有这样的朋友,因怕利率改革后上调,而想早点入市。


但从目前来看,房贷利率在LPR改革后下降、和大涨的可能性不大,或保持稳定或略有上升。所以改革后,极有可能跟未改革的利率是持平的。


从8月份全国房贷利率水平来看,整体都有上涨,而且上涨趋势蔓延,覆盖城市数量和上涨幅度均呈上升态势。


其中涨得最猛的是西安,首套利率最高上浮18%,二套最高上浮25%。


根据融360大数据研究院监测数据显示:2019年8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3BP;


二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2BP,相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个BP和93个BP,均远高于新政规定的利率下限。


8月全国首套房贷平均利率最低10城市中,上海依然是全国第一低,为4.84%,而深圳目前位列第五,首套房贷的平均利率是5.17%。


 

同时,据数据显示,监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%,116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。


房贷新政实施后,这些银行都必须上调自己的房贷利率水平,进而会带来大量城市房贷利率水平的进一步上涨,但对于本身利率高于以上利率水平的城市来说,其实没有影响。


改革后,房贷利率可能告别打折时代,对来深圳来说,首套房贷利率平均都较基准(5年以上4.9%)上浮5%,也即高于4.85%,已经持续较长时间了。


因此,深圳短时间内应该不会受影响。

 

金九过半,无太多新房供应,有购买但缺好房


如果没有前面示范区利好,和房贷利率改革,可能今年的金九会以冷淡收场。


目前来看,新房市场的供应相对较少,而且供应也相对分化,2019年全年深圳拿预售的项目69个,而这其中有一半多是商业、公寓项目。


“深圳不缺购买力,缺的是好房子”。尤其是今年上半年,许多项目推出的产品并不好,而且价格也并不友好,但也卖完了。


二手房交易税及税费多,使得许多置业者不得不选择新房,但新房的供应并不能满足于让置业者的选择。下半年能入市的项目中,也看不到太多的惊喜,高价盘会成为主场。


深圳成为示范区后,坚定看好深圳的人很多,已经不止一次听到对深圳房价惊人的预测。在先行示范区出台后三天,吴晓波曾在微博上预测,“深圳房价将一路看涨并且没有天花板,甚至可以卖到80万/㎡。”


但目前来看,先行示范区对深圳有长期的利好,并不会成为高房价助推器。


深圳房价在2015年上涨之后,从2016年至今开始了长达3年多的横盘,这期间,有一些房子买得不好就是亏的;尽管如此,深圳房价长期看涨仍是共识!


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