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深圳学区房咋这牛?百花3房1500万成交,龙岗1房8万/平!

晶晶乐道 发布时间:2019.09.20 10:09:35
浏览:18711

金九已经过了一大半,你是否闻到了“金九”的气息呢?


晶晶结合目前看到的新房市场情况,和【淘房哥】团队调查的二手房市场情况,来说说目前深圳楼市一些比较突出的市场特点:


目前来说,“示范区”利好确实实实在在支撑了深圳二手房市场的成交,但是是否能延续热度,还要且行线看。而从数据来看,学区房一直都是“一枝独秀”,无论深圳市场怎样低迷,房价还是在缓步上涨,而新房方面,似乎开发商就显得羞答答,推盘意愿不强。


1、8月初市场疲软了,但“示范区”利好一出,立马又活跃了


从淘房哥团队调查的8月各区二手房成交情况来看,二手房市场整体来说,8月的成交情况要好过7月。


这其中最有力的一个支撑,就是8月份的“先行示范区”利好,有不少经纪人表示,8月初的成交并不算好,甚至相对于7月来说,出现向下走的态势,但是利好一出,8月下旬的成交立马就活跃了起来。


从淘房哥搜集到的8月深圳二手房成交数据来看,南山、宝安、龙岗成交量相较于7月都有了小幅增加,罗湖、龙华等片区成交量基本持平,福田区出现了一个比较明显的下降:


南山:8月份二手房成交数据共457套(数据只供参考),整体成交量相对还是比较稳定,与上月相比有小幅上升。


宝安:8月份二手房成交数据448套,与7月相比,成交量增加7.43%,二手房市场处于较活跃状态。


罗湖:8月份二手房成交和7月份持平。


龙岗:8月份成交量526套,相比7月份的408套,成交多了100多套。从7、8月份的成交量,对比6月份是往上走的趋势。


福田:8月手机的二手房成交数据464套,对比7月,成交量下降了9.02%。


龙华:共整理收集到267套二手成交,与上月持平。


2、“示范区”对深圳西部影响更大,碧海片区业主返价、撤盘


虽然“先行示范区”对于深圳是一个整体的利好,但是从市场反应来看,明显深圳西部片区的业主和置业者的反应更为强烈。


首先从前面的成交来看,8月成交增加的片区主要是在南山、宝安,以及总价偏低的龙岗片区,深圳中部的福田、龙华、罗湖的成交要么变化不大,要么还减少了。


特别是宝安片区的部分业主和购房者,反应最为明显。


宝中片区千万级楼盘的成交量虽然下降,但是以碧海片区为代表的刚需盘出现价格上涨、业主返价撤盘等现象。


“购房者之前还犹豫不决,在消息出台后,全变得很‘痛快’,8月月头不开单,后面一周连签7单,整个8月签了11单。”一位经纪人表示,消息刚出来的一周,签单签到手软。


南山后海片区的二手房报价也出现抬高现象,以恒裕滨城2期为例,年初二手房源的挂牌价接近20万/平,目前普遍在22万/平左右。



3、不管市场如何,最“牛”的还是学位房,龙岗学位房单价8万了


虽然“示范区”利好提振了深圳楼市,但是影响可以延续多久,仍然是一个问号,但是学区房的魅力的长久性,是从来毋庸置疑的。


有双实验学位的楼盘,楼龄较老的福田百花的南天二花园95平3房,成交价已接近1500万,单价15.8万/平。


位于龙华红山的深高北学区房,虽然房价已经在高位,但是目前来看价格还在稳步上涨。华业玫瑰四季作为龙华的学区较好的学区房,因为紧靠地铁、户型紧凑,现在价位相比两三个月前已经上涨15%。


信义嘉御山是坂田的成交热盘,源于连续2年的科技城外国语学区成绩不错,价格也水涨船高,最小户型的2房都几乎没有放出来的房源,低楼层的最低都要430万以上。


位于龙岗大运的阳光天健城,借助9年制的龙岗外国语的学位优势,单价6万/平以上已经不低,最小户型的1房,单价可以达到8万/平。


可以看到,虽然深圳二手房市场整体还处于低迷的状态,但是不管是在哪个片区,只要是好学位,价格还是一个稳字,不愁卖。


4、新房开盘对周边二手房影响大,利好、利空“随缘”


虽然目前来看,深圳开发商推盘的意愿并不强烈,但是新房开盘的影响,从周边二手房成交量来看是很大的。而至于是促进作用,主要还是要看新房的定价。


7月19日,鸿荣源壹成中心3区突击开盘,住宅共推1243套,户型建面约78-118㎡,单间区间约6万元/㎡-6.6万元/㎡,整体均价约6.3万元/㎡。算上开盘现场给的折扣,开盘价格在5.8-6.4万/平。


由于算下新房使用率后,壹成中心的新房价格并没有便宜。因此“神助攻”了壹成中心二手房的成交,据淘房哥统计,8月份龙华中心共有成交78套,其中壹城中心就有23套。很多都是3区开盘后,再去选择壹成中心的5区、6区、7区、8区的二手房。


从短期来看,景田的二手房业主就没有壹成中心业主这么幸运了。


8月福田成交量下降,其中一部分原因就是景田片区的成交量出现下探,而这其中的原因,就是新盘入市消耗了一部分的关注的购买力。


因为在8月末,位于景田和香蜜湖交界的天健天骄开盘,虽然10.5万/平的备案价格对比周边5.7-8万/平的二手房报价高出不少,但是周边新盘又处于优质地段,因此吸引了在周边有购房需求的置业者的购买力。


5、金九过半了,置业者对热盘有购买力,但是开发商推盘“羞答答”


本来8月末,深圳迎来推盘小高潮,而且推一个火一个,为深圳楼市金九拉开了帷幕,但是大半月过去了,帷幕里除了“清凉凉”的风,是一点8月末的“盛况”的景象也没感受到。


首先有一点感受是,不是置业者不配合,是开发商推盘,确实还没带节奏,总感觉“羞羞答答”。


8月末,天健天骄、勤诚达正大城、中洲滨海商业等相继开盘,“3天销售近2000套房”、“去化率近9成”、“销售额当天超过50亿元”,还是很有热度。


晶晶也在前面的文章里说过,感受就是遇到好产品,置业者还是不差钱,愿意买单的。


但是之后,住宅楼盘的推盘节奏明显又放缓了,感觉不到金九的热度,而之后是否“金九银十”会在深圳楼市里重现呢,咱们也只能边走边看了。


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