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未来十年,在深圳买房要小心这8大区域

南方楼事 发布时间:2019.10.11 11:48:03
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深圳地铁的规划建设有望提速!


据央视新闻报道,10月9日交通运输部召开视频会议,落实《交通强国建设纲要》(简称《纲要》),含深圳在内的13个区域入选交通强国建设试点。


其指出,《纲要》在中长期发展规划(2021年-本世纪中叶)中,更加注重交通的融合一体化发展,中长期内轨道交通、货运铁路、水运、航空等领域投资有望得到较快发展。


从未来规划看,深圳正逐渐形成一张密集的地铁网,但总有些区域被“漏掉”。


近日,一组“深圳地铁线路图(2029)”(下文简称线路图)流出,该线路图绘制了深圳已开通及未来10年规划中的所有地铁线路。


经查证,该线路图并非官方公布的地铁规划图,而是由“地铁族”论坛网友根据已公布的官方规划绘制而成。虽不是“官宣”的图纸,但也是根据已有规划绘制而来,对重视轨道交通的购房者来说具有一定的参考意义。


南方楼事根据线路图,梳理了未来10年内无地铁线路规划的“雷区”,以供重视轨道交通的购房者们参考。

如图所示,红圈处在未来10年内无地铁线路规划


一般来说,步行15分钟内到地铁站是较为舒适的距离,所以本文选取的“雷区”片区,即使有规划地铁线路穿过,但距离地铁较远的地点不被包含在“地铁物业”内。


总的来看,除去大鹏和山脉等非集中居住的地方,原关内即南山、福田、罗湖三个片区地铁网已经非常密集,轨道交通非常便利;“雷区”也均位于相对偏远的地区,且区域现状大多数为工业区及自建房。


接下来就按从上至下、从西到东的原则,按顺序来一一分析各“雷区”具体情况。


注:如无特别说明,本文中的“雷区”均指代距离地铁较远的区域。


01沙井的“灯下黑”


近几年沙井可以说是规划利好不断,但第一处“雷区”刚好位于沙井轨道交通的“灯下黑”区域,该区域位于由12号线、18号线、20号线及已开通的11号线合围形成的正方形区域的中央区域。


由于合围范围较大,所以中央区域合一说是和四条地铁线路都沾边,却无法享受15分钟步行可达的“地铁道物业”利好。此外,由于周边地铁线路已经较多,再规划新的地铁线路穿过该“雷区”的概率相对小些。


当然,如果片区发展的够好,人流量巨大,也不排除会增加新的地铁。目前来看,“雷区”所周边有“世界最大会展中心”,其一期也预计于今年投入使用;此外,还有空港新城、西部工业组团等规划,从规划上看,未来的沙井不会太差。

楼市情况方面,贝壳找房显示,沙井片区二手房均价为4.6万/㎡。而片区内暂无新盘及二手房在售。片区现状以工业区及自建房为主。



02没房卖的“深圳北”


第二处“雷区”位于宝安松岗片区,深圳地铁11号线碧头站东北侧,罗田森林公园西侧。


该区域已达深圳最北端,部分区域与东莞接壤。

贝壳找房显示,松岗片区二手房均价为4万/㎡,不过,该“雷区”现状同样以工业区为主,暂无新房及二手房在售。



03小产权天堂


第三处“雷区”位于深圳地铁11号线后亭以西,涉及区域较广,包含宝安区的沙井、松岗及光明区的公明片区的部分地区。


不过,涉及公明片区的区域大部分山脉水库等地形,非人类集中活动区域。涉及沙井和松岗的区域现状以自建楼为主。


贝壳找房显示,目前“雷区”内无新房在售,但有约5个小区有二手房在售,单价区间在3.6-4.7万/㎡。


04一座水库一座城


第四处“雷区”位于深圳地铁11号线的桥头、塘尾及马安山三个站以西距离地铁较远的、凤凰山森林公园以东的区域。涉及片区包含福永及沙井片区南端部分区域。


贝壳找房显示,福永二手房均价为4.5万/㎡。不过,该区域内无新房及二手房在售。而与“雷区”一路之隔的立新水库旁目前已经二手房林立,均价在3.5-7.2万/㎡。


不得不感叹,水是生命之源。


区域现状方面则以工业区及厂房宿舍、自建房等建筑为主。著名的福永凤凰工业区也位于此处。


05“鹤立鸡群”的9.4万/㎡


第五处“雷区”位于龙华区观澜片区的茜坑森林公园南侧、龙华中心区北端及宝安区石岩片区西侧部分区域。


目前,区域现状以工业厂房为主。


贝壳找房显示,石岩片区二手房均价为4.7万/㎡,观澜片区二手房均价为4.8万/㎡。


在“雷区”涉及区域中,石岩片区暂无新房及二手房在售。观澜片区有两处小区在售,均价区间为4-9.4万/㎡。


一般来说,轨道物业对楼盘最直接的影响是租金及物业的保值和升值。


租金方面,均价9.4万/㎡的小区位于森林公园附近,理论上应以自住需求为主,出租率不高。物业的保值方面就见仁见智了。



06“中心”边缘的待开发地


第六处“雷区”来到了龙岗区的龙岗中心城片区,位于深度地铁3号线西北方位、林清径水库以南、红花岭公园以西、盐龙大道以北区域。


龙岗中心城算是业内公认的较为宜居的片区,其较大的缺点是距离深圳核心区域的距离较远。


从规划上看,龙岗中心城片区也有不少利好,片区居住配套成熟,周边集聚香港中文大学(深圳)、莫斯科北理等知名高校的大学园区及科研基地。


此外,还有大运中心体育馆、世茂700米高的地标建筑,是名副其实的“龙岗中心区”。


不过,整个龙岗中心城北端开发相对较慢,条件相对南端区域还是要差些许,目前片区以工业区及自建房和商品房小区为主。


楼市贝壳找房显示,龙岗中心城片区二手房均价为4万/㎡,目前“雷区”内无新盘在售。二手房方面有约9个小区有房源在售,均价区间为1.8-3.9万/㎡。


07“三水环绕”,无人问津


第七处“雷区”位于龙岗区与坪山区交界处,铜锣径水库以东、炳坑水库以南、三洲田水库以北区域。


目前片区现状以工业区及自建房为主。贝壳找房显示,坪山区二手房均价为3.4万/㎡。


目前“雷区”涉及区域内暂无在售新房及二手房。


08“山景”也失去了魅力


第八处“雷区”同样在坪山区,具体位于坪山河的深圳技术大学段北部,聚龙山生态公园周边。


该区域西侧为坪山中心区,目前已居住氛围已经很成熟;东侧为大亚湾,同样楼盘林立。


贝壳找房显示,目前区域内无新盘在售,有约3个小区挂出二手房源,均价区间约2.5-2.9万/㎡。


小结


从轨道交通层面来说,不光有“雷区”,也有“最牛”区域。


如南山区的前海-南头-科技园-南山中心区几个几个片区共同组成的区域和福田区的车公庙-香蜜湖-福田中心区-岗厦片区等几个片区共同组成的区域。


总体来看,深圳地铁走向大部分为由南至北或至东北向的纵向走势,而南山“最牛”区域中,集合了仅9条地铁线,可快速通达深圳各个区域。


福田“最牛”区域同样如此,集合了包含福田高铁枢纽、岗厦北交通枢纽在内的9条地铁线路,同样可以快速整个深圳。

蓝色方框为深圳“最牛”区域


另一方面,是否有地铁经过只是众多购房选择要素的其中一个,对深圳人来说,其实买房没有绝对的雷区,还是了解自己的需求后,再挑选楼盘多去实地踩盘和对比。


并且,政策和规划时时在变,今天没规划不代表未来没有,也不代表未来一定会有。所以,本文仅供参考之用,具体信息以官方公布为准。


最后,附赠两张出自同一位作者之手的深圳地铁线路图(2023)及深圳地铁线路图(2025)。

(版权归原作者所有)


地铁 买房

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