直播|深圳再崛起—先行示范区时代的楼市新风口-咚咚地产头条-深圳房地产信息网

【主　　题】

深圳再崛起——先行示范区时代的楼市新风口

【时　　间】

10月19日14:00

【地　　点】

龙华区民治大道锦尚商业楼深国际万科和雅轩体验中心

—直播回顾—

14：50

主持人：深圳人对万科挺有感情的。

有请顾总跟大家作主题分享。

顾洪波：大家好！我这两天有点感冒，声音可能没那么大，请大家见谅。

今天我们要讲的话题有些人看到会觉得有些奇怪，为什么会觉得奇怪？这个主题叫“深圳再崛起”，很多人觉得深圳从1978年到现在不是一直在崛起吗？包括这两年刚刚超过香港，崛起的速度是非常快的，我们为什么用“再崛起”？

我简单跟大家说说我个人的观点，很核心的是，我们把过去39年深圳的发展，我们觉得其实可以分为三个阶段：

*阶段，1978年到1992年，深圳是整个中国最重要的城市之一，因为它是最牛的经济特区。

第二阶段，1992年到2018年，这段时间有点敏感同时很多人在说，深圳某种程度上也是被限制。

第三个阶段，2019年随着先行示范区的出台，情况发生了很大的变化，所以今天的主题是“深圳再崛起”。

谈到深圳我们不能立足深圳看深圳，我们可能聊到国际上的贸易摩擦，包括中国的经济发展。

昨天我在微信和微博上发了这张图片，感兴趣的人非常多，有人问答案到底是什么？非常重要的一点就是，从去年到今年开始，深圳人形成了一个共识，觉得深圳湾的房产是深圳*的，并且也是升值潜力最大的。

最近淘房志做了一个报道，恒裕滨城2200万买一套88平的房子，大家可以打开链家搜恒裕滨城，*出现一套，83平米2500万的挂牌价，单价29万多，接近30万，这种房子还能不能买，买了以后未来的升值空间会怎么样？这是非常非常多人一定要去思考的问题。

另外是龙华，如果问一个深圳人，你觉得深圳的宇宙中心是哪里？很多人会说是深圳湾，但是在2016年的时候问深圳人，宇宙的中心是哪里？很多人会说龙华。龙华在2017年、2018年是相对平稳，现在出现深圳湾的很多房价是20万以上，福田的新房都是十几万，包括我们知道最近要卖的深圳中心天源，我们这边得到的预售价可能是17万，另外一个是深业中城，我们刚刚听到的消息，现在还没开始认筹，认筹的人数可能和要卖房源数量比是15：1，我们会看到福田、香蜜湖一带大概是15万以上的价格。

宝安中心区很多都是10万+，宝安中心区最贵的房源应该是有成交案例的壹城中心，有过16万的成交案例。但是龙华被压在6万到7万之间，我们回顾2016年，2016年大家讨论的是什么？我到底该买福田还是买龙华，很多人认为龙华一定是会超过福田的，但现在我们反过来会看到龙华和福田比，过去这两年的涨幅落后了。同时2016年的时候，很多人都认为龙华和宝安中心区是差不多的，尤其是龙华核心区和宝安差不多，现在会发现龙华和宝安中心区相比价格出现很大的落差。接下来龙华会不会出现补涨？这也是值得大家关注的问题。

关于这个问题可能很多人有各自的答案，这个答案我到讲座的最后再跟大家做分享。

为什么今天在这里做讲座？非常重要的一点是，现在是一个很关键的十字路口。

像我刚才说的，深圳这个城市现在也处于一个十字路口，先行示范区到底会给深圳带来什么样的利好？这里面有没有一些风险？里面又有些什么样的机会？这也是我们要关注的。另外对买房子的人来说最重要的事情是什么？一直关注我们的朋友都知道，2017年我们是整个深圳最早提出豪宅会补涨的人，2015年、2016年的时候，2016年底的时候很多深圳人认为豪宅是不会涨的，我们大家回顾一下2015年、2016年，其实离现在很近，非常非常多的人做投资时只记得最近半年发生的事情，对前面发生的事情都记不清楚，2015年、2016年当时涨得*的就是刚需房，很多刚需的房产都在短短一年时间里从3万多涨到7、8万，这是2015年、2016年。

2016年底以及到2017年，非常多人的固有印象是，1000万以上的房子是不会涨的，因为涨不动。但是2017年、2018年整个市场最核心的逻辑就是豪宅补涨，当豪宅补涨到今天这个位置的时候，我们回到刚才恒裕滨城二手房的价格，当80多平米的豪宅价格要卖到两千多万时，意味着深圳湾的豪宅价格已经超过了80%的香港豪宅价格，前面对标的东西是什么？没有对标物了。从我个人的角度来说，深圳湾的豪宅长远来看还会涨，但是未来两三年可能涨幅会降低，这是我们为什么经常举办讲座，也是很多朋友会过来听的原因。

2015年、2016年买房子比的不是技术，比的是胆量，你只要够胆，你胆子大随便买都能赚钱。

2017年开始，我们会发现整个房产投资专业化越来越强，2017年开始非常多的人在深圳买了房子是不赚钱的，甚至是亏钱的。甚至有外地的大V，拥有几十万粉丝的房产投资大师、大神来到深圳，结果买入的房产都是亏的。同时，深圳过去一两年非常多的人买了房子之后享受到了一年时间赚400多万、700多万的状态，为什么？专业性越来越强了，中国的房地产投资两极分化非常严重。我们不用说武汉、成都、长沙这样的城市，我们只要看四大一线城市，深圳是今年四大一线城市中*房价表现非常不错的城市，上海也不行、北京也不行，广州除了年初的时候往上拉了一波以外，现在也是相对比较平缓的状态。

在深圳也是一样的，如果买了深圳湾、宝安中心区，和你买布吉等别的板块，表现天差地别，这也是非常重要的，现在也是投机逻辑发生转变很重要的十字路口。

第1个十字路口，相对敏感一点，大家听完就过了。大国博弈到了中场休息的阶段。中场休息的阶段是什么？最近会达成初步协议，有可能11月份见面的时候，会签一个初步协议，这个初步协议起到的作用是什么？

我们在小密圈里作了分享。首先对A股是利好，对美国股票也是利好，对中国的出口，我待会儿会分享一下出口数据，对中国非常难受的出口是一个利好。

现在很多人面临很重要的问题，中美大国博弈下去，特朗普连任，中国经济会不会只能表现得平平淡淡？由于时间的关系我直接给一个结论，我个人是偏乐观的。我个人认为这个过程会漫长，这中间也会有痛苦，但是中国作为现在全世界最重要的制造业大国，同时中国现在也慢慢开始成为全球最重要的消费国家之一，中国在整个大国博弈里有可能时间会站在中国这边。

第2个十字路口：中国经济到了关键时期。

1、很重要的是三季度的数据，昨天刚刚公布，GDP增长6%，我们知道2011、2012年、2010年中国GDP增长百分之十几，当时的4万亿，那个时候中国的GDP经常都是每年增长8%甚至9%或者是更高，现在我们看到的是6%。

2、为什么增长是6%？很明显，出口数据很一般，出口数据是什么样？前面9个月对美国的出口下降10.7%，这是美元计价的下降10.7%。其中9月份下降21.9%，更多人平时刷刷微信，刷刷抖音，有的时候不会仔细看一些重要的数据，这是国家统计局的数据

3、出口下降直接影响的是工业，中国到目前为止对外出口大量的依然是制造业的东西，我们可以看到前8月北京规模以上的工业利润下降14.4%，上海下降19.6%，山东下降13%，包括河北下降百分之十几，广东省的表现是不错的，增长了0.4%，这也是现在很多人觉得生意不好做，开工厂的朋友会觉得制造业很难做的原因。

4、下面的数据是相对比较好的数据，意味着什么？今年中国经济面临的问题是出口下降、制造业下降，同时基础设施投资也在下降，我们现在前面前三季度的基础设施投资、固定资产投资的增长只有百分之五点几，这种情况下，我们从年初做出的对整个今年中国经济很重要的判断是，贸易战会导致中国经济往下走，同时，我们国家的政府会采取货币更宽松一点，同时基础设施投资会更大一点。

这两招感觉都不够用的时候，房地产调控规范相对松一点的逻辑。第四个数据意味着9月份的货币政策在放松。M2指的是广义货币供应量，增速提升到8.4%，前面几个月一直是8%，8.2%，现在提到8.4%。社会融资总额以及新增人民币贷款都是超预期的。

5、后续会怎么走？我个人的判断是，中国和美国达成初步协议之后，广东省的出口、长三角的出口在11月份、12月份有可能出现小的反弹，为什么因为美国有很重要的消费节是圣诞节，圣诞节的时候很多美国人要买很多东西，正好10月份、11月份、12月份可以冲一波。四季度的数据可能还算不错，应该比三季度稍微好一点点。

个人认为今年三季度、四季度、明年一季度应该是这波中国经济的低点，接下来可能再慢慢往上走。另外政策怎么反映？中央已经确认的政策是货币政策，就是加大印钞票，这个是已经在做的。另外一个是基础设施投资，不知道大家有没有注意到，不管是在福田还是在南山，还是在龙华，你们会发现很多道路都被重新挖开、重新修，为了什么？就是为了把基础设施投资拉上去，包括前海。

第3个十字路口：房地产调控政策往哪里走？

1、今年的核心逻辑是贸易战导致经济走低，导致政策适度放松，*的案例，去年下半年到今年上半年已经有非常多的中小城市房地产调控是适当放开的，大家的借口很多都是为了抢人，人才落户、人才过来了就可以在我们这里买房。

2、8月份开始发生了一些小的变化。8月30日上海临港新城放松限购，当时很多人在朋友圈里关注，（上海是在国务院的新闻发布会上宣布上海的临港新区也会变成自由贸易区，在这里会对一些人才进行限购放松）。*的数据是，8月30日，虽然三季度已经快结束的，上海三季度临港新城新房成交量是上海所有区域*位，意味着什么？大家发现原来原地人在上海还有一个机会买房了，立刻杀进去。一个月的时间临港新城就变成了三季度上海新房成交量*的区域。这个数据我们可以看到，放松限购带来的效益是非常直接、非常明显的。

3、10月15日，南京六合放松限购，放松限购的理由、民意也是鼓励人才，为了吸引人才。现在南京六合，大专毕业，不用有户口，也不用交社保，只需要在南京有用人单位接收你，这些其实都是很好操作的，就可以在南京买套房。

4、10月16日，天津放松限购，天津放松限购的理由比较有创意，为了对接北京的企业要转移到天津，对这些企业的员工放松限购。

去年、今年上半年很多人看到山东哪个小城市放松限购，大家感觉没那么明显。现在可以看到，中国*的城市包括上海、南京、天津悄悄对限购放开一个小口子，这也是非常重要的动向。

5、上海放松限购那一天，我们小范围里已经说了，上海都可以变相放开限购，增加更多人、给更多人买上海某些区域的房产提供便利，别的城市为什么不可以？我们可以看到南京、天津在跟进。大家也回想一下，今年深圳有没有出房地产调控政策？我印象中是没有，当然大家不要指望深圳放开限购，深圳是整个中国房地产表现*的城市，我们也不要指望深圳哪个区域放松限购，包括坪山也不可能。*有可能的是深汕特别合作区，我觉得不排除深汕特别合作区，因为深汕特别合作区是当他宣布是深汕特别合作区的时候冻结了所有的房产交易，有点类似于雄安新区和海南。有没有可能？现在还说不太清楚。2019年尤其到了下半年，由于经济形式一般般，博弈还得继续，所以现在房地产调控，地方政府很多都已经在找各种各样的方式放一些口子。这些口子必然对明年这些地方政府的GDP数据产生良性的影响。

第4个十字路：深圳迎来历史性新机遇。

1、大湾区规划纲要中，深圳只是科技龙头。外地人对先行示范区比深圳人更敏感，自从先行示范区出来以后，很多外地人来深圳买公寓，因为他们买不了住宅，现在非常多的外地人到惠州抢房子，我个人觉得很多人对深圳先行示范区的重要意义认识不够，大家可能觉得是比较不错的利好，具体和我有什么关系大家可能也想不起来，也搞不清楚。

我今天简单说一下，非常重要的一点是，深圳的政治地位又重新得到了确认，深圳1992年之前作为中国重要的经济特区，政治性是非常强的。

1992年开始，深圳在国家层面的政府上的象征作用在降低，只是一个经济性的城市，先行示范区非常重要的一点是你释放给谁看？是释放给香港看、释放给台湾看、释放给全世界看？最近市委书记在国家媒体上引起很大的反响。有句话，深圳作为先行示范区不只是单向成为冠军，而是全面的冠军，意味着将来深圳不仅要在GDP上远远超过香港，并且要在社会福利上、教育配套上、各种各样的基础设施上都超过香港。

新完全依靠社会主义的手段能够打造出一座比香港、比新加坡、比东京所有城市更牛的城市出来，这是先行示范区最核心的一点。

这个打造出来以后，我作为样板以后，香港人、台湾年轻人对深圳、社会主义的优越性会有新的认识，这种程度上先行示范区不只是一个经济概念，政治上的以为是非常浓的。

2、深圳今年这一年时间里，城市地位发生了很大的变化。我们看《粤港澳大湾区发展规划》深圳在所有大湾区城市里的政治排名是第四，*是香港，第二是是告诉，虽然澳门经济总量不大，毕竟是特别行政区，第三是广州，《粤港澳大湾区发展规划纲要》对广州的城市定位，对广州的提及率都是超过深圳的，第四才是深圳，第五是珠海。

3、先行示范区出来以后，深圳一定是大湾区*的龙头，短短半年发生了非常大的变化，并且很核心的一点，先行示范区的概念只有深圳这一个城市，并且先行示范区的定位是要2050年成为全球标杆城市，这个定位在全中国大陆只有两个城市是有全球性的定位，一个是上海，一个是深圳。以前深圳市政府提对标新加坡，为什么要对标新加坡？那个时候不敢说要对标香港，不敢说深圳要超过香港，当时是对标新加坡。现在明确说了要对表纽约、东京、伦敦。

未来几年，未来很长时间里，中国最重要的城市包括上海、北京、深圳。爆发力最强的依然是深圳，内地很多公务员系统的人，政府部门人的亲戚、朋友大量进入深圳，进入深圳周边的城市，这些人对政策更敏感。

4、明年非常重要的话题，深圳会不会扩容？我认为深圳扩容的可能性是80%，为什么这么说？当你要吗深圳打造成对标东京、纽约的时候，会发现深圳的土地资源有点不够用了，以前我们听过一些版本的话，比如说当时深圳要做深汕特别合作区的时候，深圳的想法是希望和惠州合作，做一个深惠合作区，把深圳的企业往惠州搬迁，由深圳和惠州共同管理、共同运营。最后广东省给的是山头、汕尾。现在深汕特别合作区也属于深圳，把深圳割裂了，原来深圳到新的深圳区域，中间要越过惠州，开车要接近两个*。深圳成为先行示范区以后一定会发生改变。先行示范区要规避香港面临的困境。香港土地资源过渡*，导致年轻人买房成为问题，这件事情在香港无解，深圳是有解的，当你的城市稍微再扩大一点，对年轻人提供住宅、安居房、政策性住房的空间大很多，我个人认为深圳扩容的概率有80%以上。

深圳的面积在整个中国相当于县城，中国内地有非常多的县城面积比整个深圳都要大，比如说惠州，惠州的面积大概是深圳的7倍以上，相信我们国家的领导人，相信政府对深圳作为先行示范区不会这么吝啬。如果深圳能增加1000多平方公里，2000多平方公里的土地面积，对于深圳将来的发展，后劲会足很多。这种情况下我们会发现深圳出现一个新的现象，整个深圳的核心区会变大。

零几年深圳人认为深圳的核心是罗湖和福田，很多人觉得去南山都是郊区，过去这十几年时间里，很多人认为深圳的中心是罗湖、福田、南山、前海，和十几年前相比，深圳的核心区扩大了一倍左右，当深圳核心区扩大的时候，扩大的方向是房产投资效率*的地方，深圳中心区往南山蔓延的时候，南山的价值是最大的，往宝安和龙岗蔓延的时候，宝安和龙岗的价值是最大的。

我预估一下，八年后再来分析，会发现深圳的核心区、深圳的中心区会包括哪些地方？我个人认为福田、南山、前海、宝安可能一直延伸到大空港，都可能会被认为是深圳的中心区，到西丽、龙华也会被纳入深圳的核心区，深圳这座城市很年轻，深圳的核心区和北京、上海相比都太小了，接下来会面临扩大的过程。

第5个十字路口：房产投资逻辑有发生改变吗？

深圳是个很特殊的城市，他的房产投资速度、风格转换非常快，不是特别专业的人有的时候是跟不上趟的。

1、2015年到2016年，核心的一点是刚需领涨，深圳有大量的龙华、宝安中心区、龙岗，很多刚需的商品房涨得非常快，有很多是翻倍甚至几倍的，那个时候豪宅涨得很慢。整个深圳湾现在的豪宅是9万到10万左右。

2、2017年到2019年，豪宅领涨，最大的龙头就是深圳湾，中间有一些小的变化。2017年-2019年深圳湾是龙头，他慢慢会扩线，前天我们开始推荐华润城，去年重点推宝安中心区，当深圳湾的价格涨起来以后，和深圳湾类似的板块会慢慢补涨。包括华润城为什么涨得这么厉害？有的朋友说去年1500万买的房子，现在是2000万，也是一年时间涨了五、六百万，为什么华润城会补涨？首先都带南山；二是都有好的学区；三是都是很新的社区；四是深圳湾已经20万的时候，我10万涨到15万不过分，这是很核心的逻辑。

去年下半年开始，为什么宝安中心区会补涨？非常重要的一点也是同样的逻辑，深圳湾20万的时候，宝安中心区凭什么只有7万，会从7万慢慢涨到12万，这就是很核心的逻辑。

3、我个人的感觉，深圳湾有些20万的豪宅是高处不胜寒的。跑过马拉松的朋友都知道，当你作为领头的时候，跑在*位的时候会非常难受，反而跟在后面的人会越来越轻松，现在深圳湾处于这个状态。为什么我会觉得它有点高处不胜寒？深圳核心的领头羊依然是深圳湾一号，深圳湾一号已经快卖完了，价格也就是30万上下，政府不可能批给你30万或更高的价，恒裕在深圳湾的盘会开卖。深圳湾的二十房到20多万的时候，离*的点就不远了，后续增长会乏力很多。

3、我刚才说的，深圳的顶豪，很多人拿它和香港做对标，深圳湾的价格除了比香港的半山价格便宜一点，除了比香港西九龙个别价格便宜一点，其实已经了香港70到80%的房产。这块也得稍微休息休息。现在2000多万在深圳湾买80多平的房子，未来会有人愿意花4000万接你这套房子吗？深圳湾特别好的户型，80多平可以做四房，有的卧室不到10平米，能算是豪宅吗？这个户型本质上不具备豪宅的资本。做房地产投资非常重要的、要避免的坑是，很多人都是看过去的。他看身边朋友有人1000多万买深圳湾80平的房子，现在涨到2000万了，这个时候才进去。所以投资一定是人多的地方不要去，人多的地方保持清醒、保持警惕。2016年很多人说龙华是宇宙中心，龙华会在那个时候开始放慢，2019年所有的人都认为深圳湾的豪宅是全深圳最牛的豪宅时，都梦想买入深圳湾的时候，这个时候也要警惕。反而是过去两三年涨得不是特别强的片区可能会补涨。

4、我个人判断，下一步2020年到2021年，很有可能一些刚需盘的表现会比豪宅好，我这里说的表现是涨幅的表现而不是*值的表现。我个人认为当深圳湾的豪宅到27、28万的时候，应该会有横盘的过程，我不是说它跌，它会有横盘的过程。深圳很多4万多的刚需盘，包括6万多的改善型房产反而又有了新的机会。

房地产投资有一个非常重要的技巧，就是“比价”，要恢复到常识对价格进行对比，比如说龙华和深圳湾之间的价格对比，我觉得深圳湾的价格如果是龙华的两倍，我觉得是可以接受的。比如说龙华6万，深圳湾12、13万，我是可以接受的。深圳湾的房价是龙华三倍以上的时候，我觉得龙华一定会补涨。虽然深圳湾很好，现在深圳湾会面临一个问题，利好兑现得差不多了，接下来再设一个华润深圳湾广场。现在深圳最亮点的地方都在深圳湾，对于这样的区域来说，我们大家都知道，当平安中心真正建起来的时候，我们会发现福田反而有点后劲不足的感觉。

而当整个深圳湾那一片该建的地标、该建的商场都建得差不多时，他可能也会进入到后继乏力的状态，而其他的板块反而可能会出现补涨。

今天是在龙华，最后简单谈一下个人关于龙华的核心观点：

1、以前很多人把龙华看成是福田的郊区、福田的后花园，中间有一段时间龙华膨胀成为宇宙中心，这两年又回落回来，被很多人认为是近郊区。但是我个人认为，将来一定会被纳入深圳的核心区。首先政府的规划里已经在体现，政府的规划是把罗湖、福田、前海、后海、龙华视为深圳的核心区，包括产业转移、人口转移，龙华在深圳的位置也决定了将来一定是深圳的核心区之一。

2、我个人认为宝安中心区豪宅化之后，接下来很有可能就是龙华的豪宅化，龙华过去几年有豪宅化的苗头，大家没有形成趋势，但是接下来我们会发现，龙华的刚需型产品越来越少，前几年龙华每年会有七、八个到十来个楼盘在卖，今年龙华只有四、五个楼盘在卖，再发现龙华可能变成和宝安中心区一样，要花两三年时间等待一个新盘，这种情况下，核心板块一定会变成豪宅化。金亨利也有一套二手房，不知道周末有没有成交，挂牌价16万，当然有它的特殊性，因为户型是复式，赠送率比较高也有学区。意味着什么？意味着龙华的很多业主，包括一些人对龙华的价格天花板在突破，为什么会突破？他们觉得深圳湾卖20万的时候，我凭什么不能卖十几万？

3、两个项目会加速龙华的豪宅化，一个是金茂府，金茂府定价一定是10万以上，另外一个是龙光今年刚买的地王，这块地王的楼面地价是6.7万，将来基本要往十万以上走。这两个重要的楼盘会改变龙华房价的坐标体系。对龙华房价很重要的利好是壹城中心快卖完了，我为什么这么说？我这里举一个案例，我2015年去过一趟贵阳，当时贵阳的价格是3000到4000，为什么是3000多到4000？很重要的是当时北上广深、南京、杭州的涨幅副波动到贵阳。贵阳有一个超级大盘花果园按照3000多在卖，把贵阳的价格压下来了，花果园非常大，地段不算差，也很方便，贵阳别的开发商卖超过花果园的价格就卖不动。一个大盘压住了贵阳的价格，我告诉我贵阳的一个朋友，我说花果园马上要卖完了，花果园卖完贵阳的房价就会涨，现在贵阳的房价大概1万多，贵阳是过去两三年里，中国三线城市涨幅*的城市之一。之前是三千多，现在是一万出头。

龙华很重要的一点，这几年很多人买龙华的房子是拿壹城中心对标，鸿荣源是大的开发商，壹城中心的商业配套不错，壹城中心卖6万多，别的房产怎么卖更贵的价格？现在很重要的一点是壹城中心卖得差不多了，这也会导致龙华的房价坐标会发生很大的变化。

4、龙华是近些年深圳人口涌入最快的区域之一，每年深圳新进入人口50万，龙华有10万左右。大家非常清楚这10万人里可能有一半人将来可能会离开深圳，剩下5万人就得想办法留下来，要么租房子，要么五年以后这里买房子，五年以后每年不可能每年有五套房产供这些人购买，人口是经济*的燃料。

最后提醒大家关注几个重要趋势，今年会有苗头，明年、后年会更明显：

1、9月CPI达到3.0，通胀是不是已经在路上？去年很多人感受不到物价上涨，2014年、2015年、2016年、2017年、2018年，接近四五年的时间猪肉价格是不涨的，鸡蛋价格是不涨的，水果价格是不涨的，今年都开始涨了。9月份国家统计局的数据，猪肉同比增长67%，当然中间有特殊因素，同时也是一种趋势，我们需要理解，全球经济重新开始复苏、开始增长的话，有可能通胀也会在路上。

2、最近美国在降息、欧洲也在降息，欧洲又开始资产购买计划，又开始量化宽松了。不管是降息还是量化宽松，核心的一点是，大家理解为印钞票就对了，本质上就是印钞票。包括中国，9月份的广义货币供应量的增长率是超过预期，8.4%。核心的一点是，如果全球经济依然不太好，会不会又进入大印钞的时代。

3、根据过去的经验，我们会发现经济不好，货币又在贬值，又有通货膨胀的时候，我们会发现有些资产表现是不错的，我们做房地产投资要打破直线思路。

提问：请教顾老师前海的两个盘，应该选哪个？

顾洪波：最近关注这两个盘的人比较多，大家最关注的一个是深业中城，剩下的应该就是这两个盘。我个人觉得这两个盘差距不大，主要看户型，我个人觉得招商的户型会略好一些。

提问：您提到好几个深圳的中心区没提到光明，光明最近的房产值不值得买入？未来的增值潜力怎么样？

顾洪波：光明我们还是蛮看好的，去年我们没那么看好光明，去年我们更看好沙井，因为沙井更靠近前海。今年深圳市政府对光明的定位进行了提升，光明现在是属于光明科学城，怎么理解光明科学城？现在很多地方都有科学城，类似于以前要搞科技园一样，光明科学城非常重要的一点是，他有很多基础设施的大科学装置，将来会放在光明。广东省最牛的大科学装置是放在东莞，靠近松山湖那块，那个大科学装置也是全国非常重要的大科学装置，这种大科学装置起到什么作用？我们大家都知道深圳一直被认为是科技很牛的城市，但是深圳的科技都是属于应用型科技，没有太多的基础研究，因为深圳的大学相对弱一点，包括华为，也就是做手机。包括腾讯也属于应用型的科技，大科学装置很核心的一点是，很多海外的科学家会因为愿意为了这里有一个大科学装置，一个装置要投资几十亿，而举家迁到这里。未来对深圳科技发展的后劲很充足。

光明非常重要的利好，紧挨着南山，13号线建设相对有些滞后，本来早就应该开的，13号线会让很多南山的白领，以前南山的白领买不起南山就买西丽或是买宝安中心区，后来发现这些区域都买不起了，接下来要么买龙华，可能会沿着这条地铁先，这条地铁线是拉到光明。我个人对光明是蛮看好的，但是你刚才说我为什么会谈到中心区时没谈到光明，我觉得光明还算不上中心区，但是是值得非常关注的区域，谢谢。

提问：您刚才谈到对龙华这个片区的看法，关于龙华片区我个人有几个问题：

*，龙华最核心的区域您认为是在哪里？

顾洪波：北站附近。

提问：第二个问题，龙华核心产业优势和产业区是重叠吗？北站是不是会有比较多写字楼的楼宇经济、第三产业？

顾洪波：龙华这几年很重要的是产业也在升级、换代、更新。原来龙华的很多产业人口是制造业、工厂，剥削富士康，包括周边很多很多帮华为、帮富士康做配套的工厂，但是这两年这块在试着改变，但没有完全改变过来，某种程度上也是龙华这几年表现上相对比宝中弱一点很重要的原因。大家看规划就很清楚，龙华也要在北站附近做CBD，规划的商业楼宇非常多，那片起来以后，很重要的一点是，应该会把福田的产业做一些承接。我个人认为，因为龙华有制造业基础，将来会往科技方面走，现在我个人比较关注龙华的项目是华润在富士康附近打造的科技小镇项目，科技小镇原来的说法叫做苹果小镇，现在的说法是叫华润科技小镇，那个项目可能成为很多龙华科技企业聚集的地方；北站有可能类似于福田中心区承接的产业，再加上龙华的传统产业，这个是将来龙华产业的结合基础。

提问：北站是否可以对标上海的虹桥CBD？

顾洪波：有点类似。我前段时间在小密圈聊过这个问题，将来深圳有可能最像虹桥的会是大空港，首先虹桥是一个机场，同时下面有地铁，又有城市轨道，同时又有会展中心，国家会展中心也是在虹桥，同时又有CBD，小密圈文章很重要的一点是，上海的规划还是有高手的，十几年前对虹桥的规划已经是“机场+高铁+地铁+会展中心+CBD”。现在我们看大空港依然只有“机场+会展中心”，机场高铁站还在规划过程中，机场和广州、东莞相连的城市轨道也还没开始施工。上海人对机场的重视程度，对机场的理解比深圳人更强，我个人判断大空港大块迟早要走虹桥的路子，虹桥过去十几年整个上海表现*的板块之一。

深圳北站有高铁、CBD，也会是很重要的商务中心，但是可能和虹桥类比度没那么大，因为虹桥核心的是有机场。

提问：请问1000万左右，在龙华做鸡头好还是去后海做凤尾？蔚蓝海岸、招商海月。

顾洪波：1000万在后海买不了比较好的房子了。这几个标的不如在龙华当鸡头，为什么这么说呢？最近这几年，纯从投资的角度来说，自住南山在后海可能更好一点，蔚蓝海岸这几个楼盘自住还是挺不错的。这几年可以看到，深圳涨得比较好的楼盘首先都是均好性比较强，缺点不明显，比如说这个楼盘比较新，同时这个区域比较不错，再加上学区也是这一片*的，整个社区、开发商品牌也不错，这种楼盘是比较容易涨起来的。包括深圳湾、香蜜湖、宝中、华润城，都有这种案例。1000万左右在龙华可以选到非常不错的社区、非常不错的户型，我个人觉得它的表现会比你去深圳湾勉勉强强买一套没那么龙头的社区，可能还买不到特别好的户型会好一些。谢谢大家！

主持人：谢谢大家，谢谢媒体同行。

14：40

主持人：大家好！我们举办讲座前两天，GDP数据公布出来，6个点，大多数的媒体和财经行业的专家都没有对这个数据进行解读，目前我们紧急做了这场讲座，想跟大家私下分享一些我们*的预判。

今天特别感谢深国际万科和雅轩提供这个场所，我对项目不熟，下面有请和雅轩的销售人员跟大家分享一下这个项目。

万科和雅轩：大家下午好！我是深国际万科和雅轩的现场销售，我叫刘华，给大家介绍一下我们项目。我们项目叫深国际万科和雅轩，是当红优居再耀鹏城的项目，我们项目位于福田和北站上的项目。可能大家对我们项目不是特别熟悉，我给大家详细的介绍一下。

优居是什么意思？大家针对生活、居住有一定的追求，深圳理想生活我们项目是不二的选择，我们项目位于深圳梅林关，大家比较熟知的位置。我们项目分三期开发建设，一期和风轩已经售謦，和雅轩是二期，二期在紧锣密鼓的筹备中。

我们项目处于龙华核心总部基地，这个片区由深圳规划六大总部基地，大家比较熟悉的福田CBD中心区以及未来规划的深圳湾、后海、前海、留仙洞。我们项目属于龙华核心的总部基地。龙华片区深圳市投资2000亿元打造，是深圳市非常重视的区域。

片区未来规划建设北站商务中心，面积6.1万平方公里，总规划950万平方米。未来会有建设60多栋商务办公楼，比福田中心区的写字楼更加密集。会引进20到30家大型企业总部，政府打造一座罗湖花2500亿，蛇口600亿，前海前三年投资400亿，龙华新区投资2000亿元，可以看得出大量资金涌入对这个片区规划发展有更大的支持。

周围的生活配套，美术馆、图书馆、展览馆和演艺馆、红山6979综合体在龙华片区，不仅完善交通、商业配套，生活配套也是大家能感受到的。

片区到城市各个区域都比较便捷，无论是地铁还是开车，我们到罗湖、福田、南山、前海、宝安，半是不到，大概二十*的车程距离。

项目旁边比较接近的是4号线和5号线地铁站，未来还会有6号线梅林关和21号、22号横岭交汇站。项目旁边有一个民治水库，4.5平方公里，生态水库也是非常好的景观。旁边还有白石龙音乐主题公园，大脑壳山，塘朗山都在项目的南侧。商业配套，步行到COCOcity，我们项目本身也有商业规划。大家看房、买房非常重视教育，项目附近规划建设4800平的幼儿园，二期旁边有规划建设公立小学，学是行知实验小学，中学是潜龙学校。2018年、2019年深圳市中考录取率，龙华排名第二，师资力量是非常不错的，选择我们项目未来小朋友的成长发展、教育资源都是非常好的。