从龙光拍下红山新地块，到金茂府整装待开盘，到限价拍卖地布阵待命，龙华这一年的喧嚣，依然在新城之上。
红山片区依然“意气风发”，在2019年的土地拍卖中，龙光集团在红山拿下新地块之后迅速动工，连缀的动作引人猜想。上塘片区旧改在年末也开启了加速模式，一系列追赶动作之下，“后红山时代”或许将提宣告亮相。明年年中，地铁的6号线又将加持于此，届时的“宇宙中心”又将以怎样的篇幅书写怎样的篇章？
油松片区与新城片区如同红蓝CP，从龙华地铁规划上来看，油松集结了未来“龙华三大线”——22、25、27号线，老牌地段又有了复出之势。众开发商布局于工业路南北侧的旧改有加温的态势，值得看好，或许转身之间，又见一片春江与花月。
本期老牛踩盘日记，我们来看看龙华区红山上塘片区及油松片区的项目动态。旧改项目七个，拍卖地两块。其中的一块限价拍卖地将会在下个月开拍。
*站：恒大岳盟工业区旧改
岳盟工业区城市更新单元位于民治街道，民塘路和建设东路交叉口东南侧，临近在建地铁6号线上塘北站。
该地块占地面积6.8万㎡，拆除重建用地面积6.4万㎡，由恒大集团开发的建设用地面积3.49万㎡，计容积率总建面39.6万㎡，含4栋45F超高层住宅、3栋40F/30F写字楼、1栋45F保障房、1栋3F幼儿园。目前恒大操刀的地块已经全面动工。就近的6号线将在明年年中通车。从现场也可以看到，紧挨着项目的6号线上塘北站已经开始进行站内装修。
恒大岳盟旧改西北面已由龙华区政府引入华东师范大学附属学校，该学校总用地面积2.44万平方米，拟新建总建筑面积5.7万平方米，为63班九年一贯制学校，其中小学42个班，学区1890个；初中21个班，学区1050个；合计学区2940个。目前学校地块已经平整，但未动工。
项目平面规划示意图：
恒大岳盟旧改西面的金茂府，是近年内备受瞩目的项目之一，目前金茂府已经开放样板房。金茂府的市场效应也会对恒大项目的入市有一定的指引作用。
第二站：莱蒙简上工业区旧改
简上工业区旧改由莱蒙国际主导开发，项目位于龙华区民治街道，西接新区大道，南临简上路，东靠腾龙路。规划拆除用地面积1.8万㎡，开发建面9792.2㎡，计容积率总建面8.1万㎡。其中，商业、办公及酒店合计7.9万㎡，公共配套1910㎡。项目由一栋42F写字楼 、5F集中商业，且商业楼顶为屋顶花园组成。
总屋顶平面示意图：
目前，莱蒙简上工业区旧改已经在桩基阶段。项目没有规划住宅，因而市场的关注度可能会低一点。项目距离上塘地铁口C出口距离不足百米，地理条件比较优越，将来的商业部分可以与另一端已开业的AT Mall组成环上塘区域商业圈。
绿网部分为莱蒙简上体育综合体项目，目前已出地面2-3层。项目东北侧为莱蒙简上工业区旧改：
简上工业区城市更新土石方及基坑支护工程公告：
莱蒙简上工业区旧改进度一瞥：
第三站：上塘A816-0068拍卖地
这块拍卖地东朝金茂府、北邻恒裕未央花园，南挨莱蒙简上工业区旧改。与上塘地铁口B、C出口距离都非常的近。自地块平整以来，地块便断断续续受到不少关注，也引起了大家的讨论与猜想。该地块被网友调侃为“精装修地块”，因为该地块在公布拍卖前，便已经平整土地，并且四周设置了灰白色厚实围墙，颇有包装感。
根据地块控制指标一览表显示，该地块是为二类居住用地，用地面积27391㎡，总体容积率4.9，含规划一所12班幼儿园与部分人才保障房。
目前，该地块被公布为“限价销售地”，入市*均价为71400/平方米。也就是说，该地块上盖项目的可售单价不得超过71400／平方米。有网友说限价地是“送给龙华的一份礼包”，也有人表示，限价，是对“投资客”的一种告示。
地块范围图：
第四站：龙光拍卖地定名“玖悦台”
在2019年6月24日深圳的那场土拍中，龙华红山的这个地块土地竞拍超过了134轮，最后，由龙光地产以65.85亿夺得，其中人才房14100+22600（竞拍）平方米，楼面地价为66988元/平方米。
拍地之后，龙光可说是速战速决对该地块进行了土地平整。目前，地块基坑已经在开挖。
而老牛在踩盘的过程中则发现，项目已经有了名字——龙光玖悦台。这与龙光地产布局于光明区的龙光玖龙台项目名字颇为相似，它们同为龙光“玖系”，而龙光对“玖系”的定义则是“高端住宅产品”，“玖系”也是龙光集团塔尖系列。
龙光玖悦台用地面积32666.72㎡，总建筑面积148300㎡，规划住宅135000㎡（含人才房），商业6000㎡，带18班幼儿园一所。该项目的东北侧还预留了一块12班小学规划用地。
地块与规划示意图：
（图片来源，网友@深圳拆哪里）
第五站：卓越上油松旧改
该更新单元位于龙华街道梅龙路与工业路交汇处东北角，更新单元用地面积81141.7平方米，拆除用地面积79655.4平方米，其中开发建设用地面积39474平方米，计容积率总建筑面积250440平方米，规划住宅136260平方米（含保障房）、商业、办公及旅馆业建筑102000平方米、公共配套设施12180平方米（含一所12班的幼儿园）。
卓越上油松旧改2016年初部分主体工程开拆并围挡，后来暂缓动工。近日有复工的迹象，但只有小批量的工程车辆进场，人员也较为零散，还没有正式恢复全面动工。
项目地块划分与指标控制图：
项目总平面布局示意图：
第六站：金地水斗旧改
金地水斗旧改位于工业路与俊龙路交汇处东北侧，占地22700㎡，总建面：14080㎡，规划有住宅、公寓与商业，配套少量的保障房。
项目局部效果图：
（图片来源：网友@西湖CU鱼 摄于2016年年末）
从工业路转俊龙路可以分别看到金地的一期和二期旧改。一期的上油松旧改规划为住宅，办公以及商业，拟建设用地面积20901.36㎡，规模总量为177661.56㎡；二期的水斗新围工业区旧改规划改造功能为工改工，属于产业升级改造项目，改造方向为办公及公寓，建设用地面积为6449.89㎡，拟建规模总量为49310.9㎡。
一期地块与二期地块分布示意图：
（图片来源：网友@有福之男）
一期地块，目前已经完全暂停开发，局部地块已经用水泥铺平，看样子已经出租出去，金地短期内不再有继续开发的意向。
二期工改地块范围内，厂房已经开始拆除，但现场未见渐进的动工的状态。
而与该项目百米之隔，由龙湖地产主导开发的龙津服装厂旧改，目前已定名“龙湖春江天玺”，已经进入到预备销售的阶段。计划11月开盘，将推出区间为100-123㎡的户型。样板间于近期也将会开放。
第七站：盛迪嘉水斗老围村旧改
更新单元位于龙华区龙华街道，紧邻梅观高速，处于工业路和东环二路交叉口西南侧。更新单元用地面积55614.2平方米，拆除用地面积54428平方米，其中开发建设用地面积29794平方米。规划容积为218860平方米，其中住宅 148090平方米（含保障性住房17780平方米），商业、办公及旅馆业建筑56610平方米，公共配套设施14160平方米（含12班幼儿园）。
更新范围示意图：
项目平面布局图：
盛迪嘉水斗老围新村旧改多处厂房已经标拆。目前大部分的居民楼还未清空，进程较为前期。预计厂房片区将会率先动工。
（内容完）
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