百花片区是福田老牌学区的聚集地，片区内的学校长期霸榜深圳中小学校前十，对应的学区也不断升温，造就了“深圳最贵学区”的传奇。
在如今楼市下行的大环境下，百花片区学区依然稳健，既享受了深圳最优质的九年义务教育，又能实现房产增值，何乐而不为呢？今天我将带大家走进百花片区，看看被家长奉为教育基地的百花片区学区怎么选！
荔园小学
华强北片区小学分布
荔园小学区于深圳市中心城区福田区，创建于1981年，是一所公办、全日制完全小学。2001年起由原有的一个校区陆续扩展为南、北、东、西四个校区，2012年后，东、西校区独立为荔园外国语小学，2014年后又新建了西校区。目前南、北、西三个校区中，家长普遍认为北校区和南校区是最好的校区。
学校现有3400多名学生、200多名教职工，教师中本科学历达77%，骨干教师人数占总教师40%以上，师生比约为1:17.5。经过多年发展，荔园小学已成为深圳市目前规模最大的小学之一，也是办学效益最好的小学之一，在家长口中享有较好的口碑和信誉度。
同在百花片区、以素质教育著称的深圳实验小学相比，荔园小学更偏向传统应试教育。学校老师经验丰富，认真负责，对学生和家长的要求较严格；学生课业压力较大，课后作业多；学校有丰富的第二课堂与社团活动，包括合唱、舞蹈、管乐、古筝、剪纸、手绘、戏剧、英语、田径、美术、国际象棋、西班牙语等，学有余力的学生都能报名参加。
在这种校风之下，荔园小学每年考取深圳外国语和深圳中学3+3、3+2重点班的人数，长期占据福田区榜首。另外，荔园小学比同片区的实验小学学生多了考取市外学校的机会。
很多买学区的家长都会问：荔园南校区和北校区到底哪个好？
1. 荔园北校区：位于百花三路1号，对应中学是深圳实验中学。近期北校区将原深圳艺术学校的校区收编麾下，进一步扩大了校区范围。
荔园小学北校区
2. 荔园南校区（本部）：位于同福路1号，对应中学是红岭中学。
荔园小学南校区（本部）
从升学成绩来看，每年不尽相同，并不能直接反应两校区的差距。两个校区的师资配置、教材、教学管理没有太大区别，但是家长心目中，历史更悠久的本部校区口碑普遍更好一些。
从对口中学来看，荔园小学北校区学区同时还是深圳实验学校的学区，因此北校区学生毕业后基本可以直接按地段入读“四大学区”之一的深圳实验学校初中部；而南校区的对口中学为红岭中学，与实验学校相比，作为福田区重点学校的红岭中学只能算是第二梯队的重点学校。
综合而言，荔园北+实验的学区质量优于荔园南+红岭。
深圳实验学校
深圳实验学校初中部创办于1986年，前身为深圳市华强中学, 1998年与深圳实验学校合并，更名为深圳实验学校初中部，现与深圳实验学校高中部、中学部、小学部同属于深圳实验教育集团，是深圳市教育局直属学校、广东省首批一级学校。
深圳实验学校初中部
深圳实验学校初中部位于深圳市福田区百花七路二号，占地面积2.4万平方米，建筑面积1.84万平方米，校园环境整洁优美，学校管理井然有序，校风学风优良，办学效益显著。初中部师资力量雄厚，现有教学人员103人，其中高级教师53人，一级教师48人，有研究生学历12人。14人先后被评为深圳市优秀班主任、优秀教育工作者、优秀共产党员，有5人被评为深圳市中青年骨干教师、学科带头人。由于集团办学，深圳实验集团对实验的生源有所照顾，实验初中部有一定比例学生可以直升实验中学部，但大部分仍要通过中考考取。
入学积分
福田区学生入学积分规则
荔园小学向来不对外公布入学积分，据深入了解，北校区近年的最低录取积分不超过80分，福田区入学积分规则中明确规定购入房产即可获得基础分80，基本上购入学区就能入读荔园小学，由此看来，荔园小学北校区学区充足。
深圳实验学校2019年录取最低积分为99，按此计分标准，想要申请实验初中，家长需至少提前3年购入该地段学区并拿到房产证，这种是社保积分满分的独生子女，其他情况要提前更久才行。
百花片区学区地图
荔园北+实验对应的学区共有6个楼盘，分别是百花园一期、百花园二期、南天一花园、百花公寓一期、百花公寓二期、核电花园15-16栋。今天我们就带大家来解析荔园北校区+深圳实验学校初中部学区最值得入手的三个楼盘——百花园一期、百花园二期、南天一花园。
百花园一期
小区基本信息
百花园一期
百花园一期位于福田区上步路与百花二路交界处，于1997年批地，2000年竣工入伙，由城建地产开发，自持物业，物业费2.8元/㎡。小区内共有3栋住宅楼，分别为百合阁、牡丹阁、紫荆阁，共有住户1102户。整个小区建筑面积8.4万㎡，容积率4.9，绿化率40%。车位约有400多个，其中地面临停车位200多个，停车费150元/月；地下固定车位100多个，月卡250元/月。小区车位勉强够用，一般晚上七八点还能找到临停位置。对比百花片区其他没有地下车库、地面停车位少的老小区，百花园一期的车位数量和车位比算是高配了。
正门及楼下商业
小区面积较小，人车不分流。4楼以下为商业裙楼，提供了集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的配套设施，但更多的是教育培训机构，补习班群集也是百花片区学区周边的一大特色。4楼有连通三栋住宅楼的空中花园，带网球场、篮球场等运动设施，在一定程度上弥补了小区地面活动空间被停车位占据的缺点。
周边地图
小区周围环绕着3号线通新岭站、7号线黄木岗站、八卦岭站、9号线园岭站，距离以上地铁站直线距离均在1000米以内。目前小区东侧的上步中路正在修建地铁6号线，计划2020年建成通车，届时住户下楼即可到达地铁站，出行效率将大大提升。
小区北边一路之隔便是深圳市体育中心，体育中心拥有包括体育馆、游泳跳水馆、球场等运动场所和设施，很好地满足了周边居民运动的需要。体育场西北方向的笔架山公园，距离小区3公里内，是周边居民出游踏青的好去处。
楼栋户型点评
小区的三栋住宅楼呈弧形分布，其中紫荆阁有29层，4-16层以50-53㎡1房1厅的小户型为主，3梯16户；17-29层以103.5㎡、109.5㎡三房为主，3梯8户；百合阁和牡丹阁户型一致，4-22层以80㎡2房2厅、110㎡三房、136㎡四房为主，3梯6户，23-28层则以136㎡三房和192㎡五房为主。
紫荆阁4-16层户型平面图
紫荆阁17-29层户型平面图
百合阁、牡丹阁户型平面图
热门户型①52㎡/1房1厅
此户型为东南朝向，客厅出阳台，卧室带凸窗，动静分区，干湿分离。不足的是长方形户型，走道较长造成面积浪费，厨房和阳台不太方正，卧室有西晒。
此户型目前在紫荆阁10楼以上有笋盘在售，市场价830万左右。
热门户型②109.5㎡/3室2厅
紫荆阁17-29层的103.5㎡和109.5㎡三房格局相同，朝向不同。
上图为朝南的户型，南北通透，动静分区，客厅和小卧双阳台，两个大卧室均带凸窗，静区居住舒适性很好。原始户型处于私密性考虑，餐厅一侧的窗户是高窗，影响了视野观感与通风。三房仅一卫，对于如今普遍的二胎家庭来说，使用稍有不便。
此户型目前紫荆阁15楼以上有笋盘在售，市场价1280万左右。
热门户型③136㎡/4房2厅2卫
此户型为东南朝向，客厅出阳台，户型非常方正。7米开间、5米进深的客厅非常宽敞，但缺点是客厅阳台面积小，实用性较弱，采光收到影响。户内动静分区，四个卧室均有窗户，主卧带衣帽间和独立卫浴，卧室大小布局合理，居住舒适。
此户型目前4楼以上有笋盘在售，市场价1600万。
最近成交价格
2019年下半年成交情况
从2019年下半年成交情况来看，一房成交最多，一房单价也是最高，价格约在15w/㎡，两房和三房价格均在12-13w/㎡，高层的192㎡豪宅户型单价在11w/㎡左右，总价去到2300w左右，最近没有成交。
居住体验
百花园一期的业主对这里可谓又爱又恨，爱它的优质学区，恨的是花了豪宅的价格却只有旧小区的居住环境。其实，在整个百花片区普遍楼龄30年的情况下，百花园一期已经算是优质宜居小区，在资金够不着百花园二期的情况下，一期是最优的住家首选。
小区环境
由于小区东侧的上步中路在修建地铁，未来两年内，东侧低层住户将持续受噪声影响。北边望体育中心的户型，本拥有宽阔的视野，但由于楼下笋岗西路是福田区主干道之一，交通繁忙，车流量大，同样也有噪音的困扰。
百花园二期
小区基本信息
百花园二期
百花园二期位于福田区百花一路，1996年批地，2003年竣工入伙，是百花片区最新的一个小区，也是百花片区的“楼王”。由实力雄厚的城建地产开发，自持物业，物业费3元/㎡。与一期相似，二期小区内共有3栋住宅楼，分别为芙蓉阁、海棠阁、玫瑰阁，共有住户516户。整个小区建筑面积7.6万㎡，容积率4.9，绿化率40%。地下车库有2层，共有480多个车位，车位比高达1:0.9，是片区内固定车位最多、车位的小区。
百花园二期卫星图
小区面积较小，呈长条形，芙蓉阁、海棠阁、玫瑰阁三栋住宅楼东南朝向“一”字排开，三栋住宅户型一致。每栋一楼架空层为大堂，三楼建有空中花园，三栋互通，既提供了休闲娱乐的户外空间，又能满足住户日常晾晒衣物被褥的实际需求；四楼架空层有图书馆、乒乓球桌、健身房、老年活动中心等配置。
楼栋户型点评
4-29层户型平面图
30-33层户型平面图
住宅楼4-29层为3梯6户，户型为92㎡2房2厅、132㎡3房2厅、156㎡4房2厅；30-33层为3梯4户，户型为162㎡4房2厅、201㎡5房2厅。除了92㎡的2房外，均为N+1户型，配有一间保姆房，户型方正，带超大阳台，实用率高。
热门户型①2室1厅/92㎡
此户型是百花园二期唯一的两房户型，也是小区最小面积户型。户型不方正，卧室B和卫生间的设计是一大败笔，好在客厅、餐厅均朝南，且客厅出阳台，卧室带拐角大飘窗是加分项。
此户型目前20楼以上有笋盘在售，市场价1300万。
热门户型②3室2厅/132㎡
该户型朝东，客厅进深达10米，纵深感较强，好在客厅出阳台，采光良好，但通风性差；其中两个卧室朝东，小卧室朝北，主卧有飘窗、带独立卫浴。
此户型目前5以上有笋盘在售，市场价1800万。
热门户型③4室2厅/156㎡
此户型为4+1房，带一个储物室/保姆房，户型方正，南北通透，通风采光好，客厅出阳台，主卧带小阳台及独立卫浴，其他三个卧室均带飘窗，户型结构非常好，实用率高，面积无浪费。
此户型目前10楼以上有笋盘在售，市场价2000万。
最近成交价格
2019年年成交情况
百花园二期是整个片区最好最新的学区，价格也相应的是最贵的。92㎡的2房和132㎡的三房单价在13-14w/㎡，由于总价相对较低，成交较为活跃；4+1豪宅户型如今市面价在2100w左右。
百花片区学区近2-3年房价抗降压力非常强，有持续上浮的趋势。在荔园+实验学区中，百花园二期的关注度最高、放盘量最少，属于稀缺资源，高价也是理所当然。
居住体验
小区环境
百花园二期硬件条件比百花园一期好，是本片区最优质的楼盘，绝对对得起“楼王”称号。小区实行人车分流，封闭式管理，安全性高；去年新换了三菱电梯，品质有保障；除了小区花园之外还有空中花园，体量虽小，但基本可满足住户基础健身娱乐需求；大户型住宅格局方正、实用率高，整体居住舒适性非常高，也是片区内居家幸福感指数最高的楼盘。
南天一花园
小区基本信息
南天一花园
南天一花园位于福田区百花三路荔园小学旁，1985年批地，1989年竣工入伙，同样由城建地产开发，目前是中航物业管理，6楼以下楼梯房物业费为1.2元/㎡/月，6楼以上电梯房为2.6元/㎡/月。整个小区建筑面积111万㎡，共有3栋住宅楼，1313户住户，容积率7.6，绿化率40%，是本片区面积最大和楼间距最宽的小区。小区内地面停车位近900个，停车位相对比较宽松，停车费110元/月。
楼栋户型点评
楼层平面图
小区由1、2、3栋组成，三栋住宅楼户型结构基本相同，1-6楼走楼梯，户型为107㎡3房2厅，7楼以上户型基本是87㎡2房2厅，复式结构，南北通透。
三栋住宅楼的外观设计均呈波浪形，走廊东西贯穿，连通三个单元，与宿舍的设计类似。关于南天一花园独特的波浪形设计，坊间流传着两种不同的说法：据传，80年代中一批曾参与唐山大地震灾后重建的建筑师南下建设深圳，为了提升住宅的抗震性而设计了独特的波浪形建筑；另一个传闻是，由于小区西北方向是笔架山，出于风水考虑，南天一花园以及后期的南天二花园都采用了波浪形设计，形似翻开的书本，与笔架山遥相呼应，寓意着提升片区教育水平的美好希冀。无论是哪种说法，都为这个30年历史的老旧小区增添了深厚的历史人文气息。
热门户型①2室1厅/87㎡，复式
该户型为复式结构，户型呈长条形，南北通透，主卧带阳台；一层是客厅和厨房，二层是卧室和卫生间，两个卧室分布在二层南北两端。由于户型狭长，纵深感较强，尤其是卫生间长条形设计比较压抑。
此户型目前10楼以上有笋盘在售，市场价860万。
热门户型②3室2厅/107㎡
该户型呈长条形，客厅没有阳台，主卧带阳台，三房户型仅有一个卫生间，对人口较多的家庭不太友好，对主卧来说稍远，有一间卧室为暗房，户型设计硬伤多。不少住户会选择打通客厅和阳台。让大家都能享受阳台景观。
此户型目前2-5楼有笋盘在售，市场价1130万。
最近成交价格
2019年下半年成交情况
南天一花园2-3房目前的单价均在10w/㎡左右，作为荔园+实验学区中总价最低的上车盘，南天一花园以高性价比在同片区学区中脱颖而出，获得了市场青睐。在预算不足的情况下，为了学区购买南天一花园作为过渡期的住房，或购买2房后放租、另租其他宜居的小区，是大多数人的选择。
居住体验
小区环境
南天一花园2房小复式的设计，对于年轻人接受度更高；但对于家里有老人的购房者来说，小复式狭小的楼梯除了不够便利之外还存在着一定的安全隐患。3房相对于2房而言接受度更高，但3房户型均走楼梯，整个南天一花园对于带老人同住的家庭而言显得很不友好。
对比同片区的其他学区，南天一花园的优势也很明显。小区占地面积大，楼距宽，公共活动空间也大；虽然楼龄较老，设施老旧，但临街楼栋的外墙近年来有翻新，整体观感还算干净整洁；绿化率高，树木茂盛，北边的社区公园还有绿草茵茵的大草坪，这都是同片区的楼盘可望而不可得的。今年小区重新规划了地面车位，车位数量增加，基本能满足小区内1000多户居民停车需要。
最新房价参考
百花园一期：12W左右，单身公寓小户型在15万左右；百花园二期：15W左右；南天一花园：11W左右
三个楼盘去年相比价格相差不大，整体来说一套房总价涨了70万左右，近一年来，百花片区二手房的均价基本维持在高于福田区均价2-3w/㎡的范围，价格走势与全区涨跌步调一致。
总 结
综合来看今天分析的三个楼盘，在资金充足、追求自住品质的前提下，百花园二期＞百花园一期＞南天一花园的排序是毋庸置疑的；而对于预算有限或仅有学区需求的家长而言，市场总价820w左右的百花园一期或南天一花园小户型是刚需首选，也是最低价上车盘。入手小户型放租，自住更舒适的小区，也是众多品质生活追求者的折中选择。百花片区位于华强北商圈，楼盘放租租金可观。但年底处于租房淡季，市场不活跃，目测明年开年后会迎来租房市场的第一波回暖。
作为福田区老牌学区，荔园小学排名长期霸榜百花片区TOP1，但由于推崇应试教育、课业繁重，荔园小学近年也一度被推上风头浪尖、受到学生家长的质疑。不希望孩子从小接受应试教育的家长，不妨考虑以素质教育著称的深圳实验小学。
如果说荔园北校区+实验初中部代表了百花片区最“强”教育水平，那么实验小学+实验初中则代表了最“贵”的教育投资。明天我们将继续走进百花片区，深度解析百花片区最“贵”学区组合——“双实验”学区，看看深圳最贵的学区到底值不值得买。
最后推荐下荔园在售的房源列表，有考虑学区的欢迎扫码微聊！
（本文作者：淘房会会员何创15986638542）
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