一、双11前后龙华楼市成交状况
11月份上旬观澜片区成交以89平刚需小户型为主，同比10月，各小区价格有进一步走高。如金地鹭湖一号，10月份鹭湖成交价430万左右，11月份鹭湖成交价已经攀升至450万左右。4号线延长线地铁口物业，合正观澜汇3房处于一房难求的状态，且价格已经突破500万大关上升至520万左右。
政策红利也促进观澜片区144平以下的大户型成交量加大很多，改善型客户需求明显，购房热度高，鹭湖片区内比较有代表性的楼盘城建仁山智水,133-144平左右的改善型四房，从挂盘到成交都不到一周时间，可谓是“神速”。其他小区144平以下的大户型也有陆续的成交。之所以如此“神速”是因为本次政策对买房在购房成本方面的影响明显，在税费方面，观澜片区的3-4房增值税的减免下降了10万-30万不等，为买方节省了一笔不小的购房开支。
壹城片区：主要成交户型还是76-88平为主流，现在九区78平的价格都在500万左右，89平的房子价格最低都在630万左右，六、七区 78平楼层适中的价格都在540万以上。看房客量非常大，其即看即买的客户也比比皆是，甚至出现了在业主吃早餐的时间，就完成了成交的情况。
上塘片区：以中海锦成为龙头还上在持续升高，89平三房最新成交价是已达730万，港铁天颂也在步步上涨，上个月所成交的89平三房在570万左右，但目前在售的盘源已接近600万，但上车盘还是有的像81平三房550左右还是适合刚需的。和平里一期有涨但二期因为户型问题89平的都有520万的，和平里大户型因金茂府影响已接近卖光。
实验片区：星河传奇就在前二天有套89平，660万成交了，朝南最便宜的一套，现在价达680万到700万。中航天逸成交量不多，但安静位置B区有套成交是89平，698万。
涨幅最明显的是华业，从之前的没什么人关注，因小区小，很多客户都不太想买华业，但现在因为交通，购物，加上对面地王在建，有大幅上涨，二房从400万涨到500万，三房涨到670万还是最便宜，高的已涨到700万。
水榭房子价格比较稳，涨幅变化小。
深高片区：近三个月，水榭五期89平三房的成交价920万，成交量少跟放盘少也有关系，但出来一套诚意卖，有性价比的房源就会很容易成交，价格已突破10万，算是红山的第一梯队。
接下来，看一下11月新房成交的情况：据房网数据统计5951套，同比+0.53%；其中新建商品住宅成交3196套，同比+0.85%；在这个月新开盘楼盘做以下统计：璟悦轩，世茂深港国际中心 .海祥阁.云玺锦庭.里程玺樾山二期，颐安都会五期，龙华金茂府，华润公园九里花园，招商领玺.恒裕珑城龙光玖龙台二期，颐湾府，特发天鹅湖畔。
● 11月份，合正置地大厦推出61套住宅，户型建面约95-151㎡，均价约9.26万/㎡，单价区间在8.3-10.4万/㎡，总价区间在864-1537万/套，开盘当天售罄。
● 11月28日，招商领玺家园推售住宅产品共456套房，备案均价10.8万/㎡，单价区间在8.7-12.3万/㎡，总价区间在1049-1878万/套，开盘当天售罄。
● 11月30日，光明龙光玖龙台二期推出705套房源，开盘价4.3-5.4万/平，均价4.8万/㎡，由于是线上开盘，全部"秒光"。
特别是龙光玖龙台2期，因为新房的热度这半年以来一直在10万+的豪宅项目上，虽然龙光玖龙台2期的关注度很大，但是705套房源一推出就售罄，还是出乎不少人的意外，但是看到它的认筹数和推盘数比将近4:1，开盘能售罄的实力还是很明显的。
说明不是置业者的关注度在豪宅上，而是关注度在产品的优质程度上，只要楼盘房源受到认可，不管是豪宅项目，还是刚需产品，都有市场，除了这些本月开盘的楼盘，其它新房成交量处于平稳，主要是剩下的尾盘居多，大部分都是大户型，小户型稀缺，所以买大户型的选择性比较多，小户型的刚需能买的到，赶紧上车。
从宏观政策来看，11月LPR利率下降5个基点，房贷利率也随之下滑5个基点。调整后的首套房贷款利率相较于LPR实施前的利率水平更低。
从市场反应来看，豪宅标准的调整导致二手交易税费出现较大幅度的下滑，市场明显升温，业主报价骤升，成交均价也有所增长。但从报价走势来看，报价提升不合理的也难以成交，豪宅标准调整毕竟是长期政策，后续市场逐渐归于理性，报价也小幅回落。
二、龙华学区政策利好
自2017年行政区成立以来，不到三年时间，龙华教育在资源供给、师资引进、质量提升、改革推进等各方面都取得了令人瞩目的新成绩。深圳建设先行示范区，龙华为将教育实现高质量发展和“幼有善育、学有优教”目标提供切实可行的依据，提出了龙华教育发展的特色创新举措。
一、推动学前教育优质普惠发展
加快公办幼儿园建设，通过“建、转、租”等途径多元拓宽建设路径，力争每个社区建有1所及以上公办幼儿园，原则上到2020年公办幼儿园在园幼儿占比50%以上，确保普惠性幼儿园覆盖率达到80%以上。
这既是对国家深化学前教育改革规范发展要求的落实，也是对市民“幼有善育”殷切期盼的回应。
二、推动义务教育优质均衡发展
高标准推进公办学校建设，到2025年新改扩建中小学42所以上，新增学区7.4万座以上；积极创建“全国义务教育优质均衡发展区”。
龙华教育资源尤其是公办义务教育资源供给会有一轮跨越式的提升，优质、均衡、多元将成为未来一段时期龙华义务教育发展的核心主题。
三、推动高中教育优质普及发展
因地制宜新建一批小规模、高质量的特色精品高中，到2025年打造1-2所市内领先的优质学区，推动建成1-2所高质量的特色品牌学校。
龙华教育将在事权范围内给予高中建设和发展精准支持，推动打造若干所公民办优质高中。
四、推动高等教育优质创新发展
鼓励社会力量建设高水平民办大学；适配产业发展引进1-2家特色研究生院或产学研基地，以及国家重点实验室、省实验室。
目前龙华在高等教育方面还是空白，通过引进重点研究机构，完善教育体系的同时，还能为本地产业发展注入新动能.
五、推动职业教育优质匹配发展
加快建立健全适应“双元”育人职业教育的体制机制，高标准建设龙华区职业技术学校，探索实施“3+3”、“2+4”、职业教育与继续教育结合等培养模式，构建龙华产教融合新城区。
弥补龙华职业教育空白，推动解决本地产业发展职业人才缺乏、职业教育与产业发展相脱节的问题。
三、基于豪宅税收定义后加上学区利好，怎么捡漏？
以学区为导向，以户型来归类：
一、深高、实验、高峰学校等三个校区，三房优选港铁天颂，价格550-600万之间。目前从整个片区来看，综合素质最高的还是港铁，大部分客户对港铁的园林比较喜欢，楼间距宽，视野好，相比上塘其他楼盘同等价位，优势比较明显。
二、创新实验、第二实验学区，改善住家大四房，红山上塘目前基本在850-1200万，而且红山单证选择不多。若从价格来看，当选壹成中心六区和七区的5-6房，价格700-750万左右，楼盘新，户型赠送高，带龙华最大商业体。而且壹成的5-6房价格其实没怎么涨，部分有原价转让的房源在卖。这种税费很少，只有契税和赎楼，和买新房差不多。
三、观澜片区部分楼盘，还有刚需入市的价格，如鹭湖一号89平，价格410-450万之间。九龙山片区，珑门86平四房价格在410-430万之间，82平三房在380-400万之间，这些都是值得关注的。相比部分新区的新房来看，性价比很高。
四、改善生活品质的楼盘选择，当属仁山智水花园，容积率低，别墅的赠送率基本达到1:1 目前价格在1500-1800万左右的联排值得关注。在龙华区域内，同等面积的别墅，价格都在3000万左右。
三年出一次的政策红利很难得，中国银行宣布提供不低于5000亿人民币加持深圳建设先行示范区，建议刚需和改善型的朋友在年底多看房，多跟专业人士交流，以免错过一些上车的时机。
近期市场成交好，我们筛选了一些相对有性价比的房源，供大家参考：
粤公网安备 44030402000760号
