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年增20座,深圳商业遍地开花!海岸城 华强北传统商圈却冷清了?

楼市小龙女 媒体 发布时间:2020.01.11 08:23:44
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华强北、东门、海岸城等商圈曾是深圳人最喜欢去的地方,一度成为深圳人的网红打卡地。


而最近,经常听到人说曾经吃饭排不上队的海岸城人少了很多,封路几年重新开街的华强北更是冷清的有点凄凉,而有着“没去过东门老街,就不算来过深圳”的东门老街也是除了去批发拿货的生意人和一些旅行团去打卡外也没多少人是因为购物而去了。


据相关数据显示,2004年的深圳,商业体量仅200+万㎡,仅有城市广场、金光华广场、万象城三座真正意义上的购物中心,而截止到2019年年底,深圳商业体量已达到2800+万㎡,3万㎡及以上的购物中心达到145个


这个数据每年还在逐年上升中,据统计,2020年深圳拟开业商业项目23个,总计建面超150万㎡。


这15年时间,深圳商业零售市场发生了翻天覆地的变化:从购物中心萌芽到存量商业时代,从罗湖、福田中心“一路向西”到南山、宝安商圈的兴起繁荣;从原关内商场的“繁花一朵朵”,到原关外的“遍地开花”。


而其中东门、华强北以及后海的海岸城又是深圳人或非深圳人最广为人知或去的最多的地方,今天也主要以华强北和海岸城为代表讲讲深圳商业圈的“潮起潮落”。


华强北


1、实探:华强北亿元打造的商业街 更显空旷落寞


面对电商的迅速崛起,购物中心、MALL遍地开花、商业地产从增量模式迈入存量模式,企业和政府都在寻求创新和改变。


2013年,华强北深南路——红荔路段开始长达4年的封街改造,在这四年里,华强北空铺率最高的时候达到了80%,2017年初封路解除后,华强北的空铺率情况略有好转,可作为全国最大的手机批发市场,华强北手机市场的衰落是大势所趋。


华强北重新开街之后也去过几次,其中有周末的白天和工作日下班后,感受确实落差很大。虽然现在路很宽,也建的很漂亮,中轴步行街还有电梯可以直达地下商业街,路中间设了很多观景,但大部分都是行色匆匆的路人,真正去逛或是买东西的相对少了很多。


2020年的1月9日,再一次来到华强北,晚上7点多从华强路地铁A出口出站,原来拥挤不堪的出口现在正值下班高峰期却没几个人,走出来的商业区也只有寥寥几人,唯一人多的地方是往另一条地铁线华强南站的方向。


1号线华强路站A出口


再往前走,就看到原先的华强北路现在已经打造成一条长约930米、东西宽约60米的中轴步行街。一眼望去的确还挺美的,只是为数不多的行人让这条为了满足更大市场需求而改造的商业街,却更显得空旷。


中轴步行街


中轴街两侧的临街商铺,基本是以手机维修、回收为主,进去问了下价,苹果手机换前屏150块左右,据说还是原装的,的确还挺便宜的。




由于已经是下班时间,华强电子世界已经关门,本次未能走访到。不过之前有公开资料显示,华强集团的电子世界门店多集中在华强北市场,深圳一店共有铺位3757个,2015年出租率达到95%,后逐年下降,2017年降到89%,2018年的1月至9月有所回升,为92%。深圳二店的铺位数量为1729个,2018年1至9月出租率为87%。


另外也有不少报道,曼哈数码广场、远望数码、赛格广场等都出现较高的空铺率,流动率非常高。为此,有部分商城开始谋求向商贸转型,引进美容、服装等其他产业,还有在产业转型。



另外,像茂业百货、女人世界等百货类商场也经过几次改造升级,改造后各个柜台人也是寥寥无几,而路上除了形色匆匆的路人,真正在逛街购物的人群没有多少。


茂业天地


斥资亿元打造,串联起地铁1、2、3、7号线、拥有华新、华强北、华强路三个地铁换乘站以及42个出入口,同时打造了五个中庭广场、四个主题商业空间、三条特色长廊开业1年多的华强北地铁商业街,也是商铺大面积空置。


整条街中间好几个华为体验站


面对这些问题,政府比商家更急,2017年10月,福田区委区政府出台了《华强北创新发展行动计划》,计划3年内投入10亿元专项资金开展“十大行动”,从产业空间、业态提升、品牌打造等方面,全方位扶持华强北创新发展,提升华强北商圈综合竞争力,创造华强北新的活力与繁荣。


交通环境方面,经历了4年的封路改造,华强北不仅拥有1、2、3、7号地铁、42个出入口,还在地面打造了一条南起深南大道,北至红荔路,全长约930米、东西宽约60米的中轴步行街。


有相关人员表示:修地铁长期来看对华强北是利好,地铁开通后人流量增加了,当时封路只是一个暂时的阵痛。目前华强北的业态不丰富,应该要以低租金吸引商家入驻,让商家实现盈利。降低租金后,有选择的引进好的品牌和企业,由政府来沟通协调和补贴扶持,以低价位吸引全国好的零售品牌入驻华强北。


另外,除了保持是电子一条街以外,还应该引进别的业态的知名品牌,另外还需打通各个商户之间的联通。


虽然无论外在环境还是内部改造以及产业创新,但人流还是无法和以前相比,谁也没有想到,曾经作为深圳商贸密集度最高的地区之一,华强北商圈日均人流量约50万人次,年交易额超3000亿元,竟会如此冷清。


也有很多曾经在华强北工作过,或生活过的朋友经常和我感慨,现在华强北真的很冷清,也会怀念它曾经的辉煌时代,虽然拥挤去一趟也不容易,但感觉生机勃勃,在那里甚至能感受到努力拼搏的力量。


2、中国”电子第一街“——华强北


深圳传统商圈的繁荣景象一去不复返


有着中国”电子第一街“美誉的深圳华强北,是中国最著名的电子一条街,可以跟北京的中关村相提并论。公开资料显示,鼎盛时期,华强北电子专业市场多达36家,经营商户26252户,年销售额实现3000亿元,是全国经营商户最多、产品最全、销售额最高的电子商业街区。



2010年之后,随着阿里巴巴、京东、苏宁易购等电商平台的迅速发展,电子产品交易逐渐向线上转移,各电商平台为抢占市场不断进行网上促销,导致华强北实体店销量直线下降,部分华强北的商家也开始转移到线上销售产品,加之租金问题因此也不少商家将店铺从华强北搬至其他地方。


其次,手机从功能机进入智能机时代后,华为、小米等国产手机迅速发展,手机价格大幅下降,山寨手机市场缩小,华强北商家靠倒买倒卖山寨机的利润大幅度下滑。同时,为加大保护专利和知识产权力度,政府出手严厉打击华强北的山寨和水货市场,大量依靠贩卖山寨和水货手机为生的商贩被迫搬离了华强北。


再有就是2013年受修建地铁封街改造的影响,华强北开始对主要干道进行长达4年的封路,人流量更是急转直下,大量商家生意受影响而被迫搬离华强北,而这也是华强北人流急转下降的重要时间节点。


修地铁封路是人流量逐渐减少的原因之一,而电子商务的兴起则加速了华强北实体电子交易的没落,一般人的印象确实是自从封闭一段时间修地铁后,就开始逐渐的没落了。


南山海岸城


1、实探:总体人流变化不大,但有分流迹象


周三的中午,正值饭点的海岸城,除了三三两两偶有行人,步行商业街也只有稀稀疏疏几个人坐着休息聊天,商区人流的确不多,可能因为是工作日的关系。不过走了几家餐厅,虽然都不需要排队,倒也没见到很空的现象。



据在海岸城某服装品牌店上班的王小姐说,这里除了周末人流比较多以外,平时人都不是很多而且每天情况都差不多的,晚上会比白天多一些,应该比较多的也都是在那边工作的人吧。



这几年因电商崛起和“双11”“双12”等各种线上活动的冲击,他们品牌到客量有所减少,不过营业额却没受多大影响,因为现场商场除了不定期做线下活动,也会根据线上活动时间实行线上线下优惠统一的活动,而这期间也积累了很多客户,基本都有官微可以直接和客户沟通,客户不需到店也可直接下单。



2018年的升级改造后,多了很多品牌的进驻,虽然人流变化不是很大,对于现在人流的稳定应该起到一定作用,毕竟品牌多了大家选择也多,当然逛的人也会相对增加。


“不过近两年看着确实人没那么拥挤了,吃饭也很少出现需要排队的现象,可能因为现在深圳的购物中心太多了,每个区各种品类的餐饮都有分店,家门口就能吃到想吃的东西,所以不需要都集中到这里了吧”,她感慨道。


企业也不断在创新,从单纯购物到休闲体验,从重开发到重经营,从被动变为主动……除了硬件改造升级外,品牌丰富度提升,业态多元化等,线上APP,商场会员制的引入也至关重要,通过传播的方式形成社群,线上和线下社群也将逐渐融合。


2、深圳唯一具有滨海风情特色购物中心——海岸城


深圳海岸城位于深圳市南山商业文化中心区,商业建筑面积12万㎡,紧邻5条城市主干道,项目周边1公里办公人口超20万,常住人口15万,项目辐射范围人口达63万,是深圳西部具有代表性的大型购物中心之一。



深圳南山海岸城自2007年开业至今已经12年,在2017年,以年销售额34.8亿同比增长14%的成绩度过其十周岁生日,12万㎡的商业体量全年客流达到3300万。


虽然海岸城自开业以来客流一直保持比较平稳,但近几年面对如雨后春笋般开业的购物中心,海岸城已经意识到自己的危机,曾经的硬件风格与商业空间如果不能与时俱进,将失去发展优势,客流也会被分散而下降。


因此,在2018年海岸城以西区的一楼与负一楼为主,面积达24000㎡的升级改造。将开业十年来,一直为永旺经营的超市加百货业“从1到100”的蜕变,改造升级后品牌总量达到378家。



以前,深圳人的周末是这样过的,华强北逛逛外贸市场,女人世界、电子城后再吃碗酸辣粉,东门逛逛茂业、太阳百货、白马服装广场等再吃点小吃喝杯奶茶,海岸城约顿火锅、粤菜等网红餐厅后再逛逛街。


如今,随着深圳的建设发展,大大小小购物中心高达几百个,几乎几公里就一个购物中心,有些甚至几公里范围内好几个mall,虽然这些MALL大部分都是以饮食和培训机构为主,但基本生活需求是完全足够了,下楼就能满足基本衣食。而有了网络和手机,连门都可以不用出了。


小龙女自身感觉,深圳商圈人流分散的原因主要有以下几点:


1、深圳早已是多中心区发展格局,不再像以往购物、消费、聚会等都选择这些比较大和集中的商区。


2、近十年,深圳新建小区非常多,而几乎每个比较大的小区就会配备一个或大或小的MALL,已形成分区消费模式。


3、互联网、电商、智能化手机的崛起,只要有网络和手机,完全可以不用出门就能解决大部分生活所需,更别说还要坐车、坐地铁或是开车去到集中的商圈。


4、消费结构、消费模式的改变,从逛商场超市到现在的手机购物、买菜,甚至小孩的培训课都是通过线上教学。


这些都是人流分散的原因,深圳是一座年轻的城市,成立仅40年,城市人口平均年龄仅30几岁。或许不久的将来,实体商业都将倾向于以休闲体验为主?像华为、联想等电子品牌实体店基本都是以体验为主,主要销量还是来自线上。


部分资料来源:赢商网、网络等


独家视角 商业地产 华强北

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