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看图说话,深圳各片区房源放盘量隐藏的那些买房秘籍

淘房哥-大山 淘房哥 发布时间:2020.02.04 01:39:00
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深圳二手房房源供应结构简析(一)

 

去年年底不少朋友问我总价预算300万买深圳哪里?除了针对特定楼盘的横向对比,大山也进行了数据上的统计分析,发现总价300万预算,从房源总价区间里边去选择,或者从房源供应量看,在数据上的体现也是非常具有特点。

 

下面这张图是去年12月份统计的,罗列出来了深圳各个片区二手房某一特定时间段的房源供应量和报价总价区间,本着相对严谨的态度,这张图应该是在去年年底应该配文发布的,但是今天再去看看某房源发布平台,房源量供应变化可以完全省略,唯一担心的各个片区房源报价均价,都出现了微小程度的上涨,看来这段时间的疫情对业主的信心打击不大啊,在目前还没有成交数据支撑的基础上,报价体现不出来市场行情,今年上半年成交小阳春是不会出现了,而且会不进反退,去年年底的市场相对有成交数据支撑,所以还是拿这张图给大家解析下深圳二手房各区房源供应结构,内容分为几个部分,此篇为第一部分。

 

具体有哪些特点呢,下面一一道来:

 

1、龙岗和罗湖总价300万以内房源供应量最多,选择性最多,相互竞争最激烈,罗湖区域内,除去学位因素的房源,跟龙岗区同样总价内房源对比,罗湖胜在配套优势,例如商业或者轨道交通便利性,在楼盘品质和花园小区方面,略逊色于龙岗。

 

龙岗区总价300万以内房源供应最多,但也仅是集中在布吉、横岗、龙中、坪地等片区,坂田和大运片区总价300万以内房源基本绝迹,坂田可选择房源基本为万科城小单房或者部分商务公寓,大运片区可选择房源基本在中海康城这个小区,或者带龙外学区的阳光天健城最小36平米户型;

 

布吉可选择房源最多,品质也各不相同,总体来说,总价内能买到的楼龄新带花园小区的,很多都不靠近地铁,或者有交通情况不便等因素,例如茵悦之生花园、花语岸还能买到60-70平米的两房;另外地铁口物业的花园小区,楼梯房可以买到3-4房,例如中海怡翠花园、中兆花园等,如果是地铁口电梯房小区,品质较高的基本是两房为主。

 

2、宝安和南山总价300万以内房源越来越少,本身建成小户型楼盘就很少,供求关系非常紧张,特别是2019年二手房行情里,也是南山宝安小户型上涨的行情,宝中小户型和南山科技园小户型上涨幅度最高,目前带学位概念或者讲究地段的总价300万左右的小户型,在南山或者宝安遇到是比较珍惜的,供应的稀少,带来的是购买力的转移,光明2-3房或者福田小户型因此受益,但光明目前配套还跟不上,福田单价高的情况下,居住面积成问题,往学位这边靠是比较有保值升值潜力的,如果是居家自住购买力,低总价需求也会往罗湖和龙岗转移。

 

3、300-500万龙岗供应最多,而且是一枝独秀,供应量是其他区域的几倍,这个总价如果投资龙岗就要加倍小心,毕竟选择性多了,在深圳这个以稀缺资源见涨的城市就没有那么灵光了,这个总价去投资龙岗楼市,对地段、学位、预期、配套、楼盘品质就更加挑剔,当然,地段这块,坂田片区和未来14号线沿线楼盘,还是不错的。


罗湖供应量排在其次,也远远大于福田宝安龙华等片区,在这个总价内,罗湖房源也分好几个属性,如旧改概念、优质学区概念、普通居住型等,在最近2-3年的行情来看,学区概念涨幅较高,其他属性基本横盘。龙华区这个总价内房源属性相对比较均衡,能兼顾居家,地铁,商业等属性,刚需朋友如果是这个总价内自住,可以多看看龙华区域。福田南山宝安虽然选择也较多,但是学位、预期溢价较高,会牺牲部分居住属性,投资需求可以再这三个区域内多多筛选,或者还有机会。

 

4、500-800万总价各个区域供应比较均衡,基本可以根据自身需求在各个区域内选择合适的房源,如果倾向于投资属性,可以附带上中上排名学区。片区选择上,可以关注保税区,梅林、坂田、红山、上塘、科技园,前海,景田、西丽、碧海、翠竹等片区。

 

5、800-1000万和1000万以上可以并起来说,福田南山供应是最多的,选择最多,环境和配套比较优质,总价预算内第一选择是看福田南山,宝安其次,其次原因是学位,如果有大面积居住需求,可以首选宝安,然后再看福田南山不属核心地带房源,再去看龙华罗湖龙岗等区域,当然,目前龙华红山发展非常好,如果单独把红山片区拎出来,这个总价预算还是可以考虑红山的,但是红山长期是比不过宝安,以前还能拿来和宝中PK,现在基本没有这种横评了,长期看,红山还是会集中在深高北的热点会比较多。

 

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房产知识 数据分析 淘房哥说

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