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重磅,央行宣布降息!房贷利率下调5个基点(附解读)

楼市大事 发布时间:2020.02.20 16:36:55
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2月20日,央行公布新一期LPR利率,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。


2月份1年期贷款市场报价利率为4.05%,前期为4.15%,下调10个基点


5年期贷款市场报价利率为4.75%,前期为4.8%,下调5个基点


这是一次不对称的降息,有业内人士认为,政府希望稳楼市,但又不希望楼市过快上涨。



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昨晚,央行2019四季度报告表示,健全基准利率和市场化利率体系。


中国人民银行19日发布2019年第四季度中国货币政策执行报告指出,下一阶段,将科学稳健把握货币政策逆周期调节力度,加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度。健全基准利率和市场化利率体系,完善LPR传导机制,坚决打破贷款利率隐性下限。


报告称,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。


业内人士认为:还有下降空间


当前,政策利率已纷纷下调,但分析人士认为后续还有空间


民生银行首席研究员温彬表示,今年2月以来,央行加大逆周期调节力度,保持金融市场流动性合理充裕,并先后下调逆回购和MLF利率,非常及时和必要,引导LPR利率下行,为企业应对疫情影响、降低实体经济融资成本将发挥积极作用。


下阶段,在做好疫情防控工作的同时,金融部门应积极支持企业复工复产和稳增长,货币政策方面,降准降息还有空间,同时也可适时适度下调存款基准利率,继续引导LPR利率下行,切实降低实体经济融资成本,特别是采取提高小微企业“首贷率”和信用贷款占比等措施,加大降低小微企业综合融资成本的力度。


此前于2月17日,央行开展1年期MLF(中期借贷便利)操作,中标利率3.15%,较上一期下降10个基点。操作量为2000亿元。


为保障市场流动性,早在2月3日,也就是中国春节后正式开市的当天,央行宣布通过公开市场操作向市场投放1.2万亿元流动性;2月4日,央行再增5000亿元,进行当日逆回购操作。两天累计1.7万亿元的流动性投入。


2月3日至17日间,央行仅通过公开市场操作投放的流动性就高达3万亿元。


业内分析认为,年初处于信贷投放高峰期,此时LPR下降,进而引导贷款利率下降,对于降成本、稳增长具有积极意义。


5年期LPR再降 利好刚需购房者


最新LPR报价中,5年期以上LPR为4.75%,较上次再下调5个基点。因5年以上贷款大部分是房贷,其利率下调颇受市场关注。


对于房地产市场来说,影响最大的政策是房贷利率政策,而一年期LPR主要是企业贷款成本,5年期LPR基本代表了房贷利率的走势,5年期LPR的降低,代表了房贷利率的下调也将成为趋势。


从上次5年期首降,到这次再下调,未来不排除还有继续降低的趋势。业内人士认为,对于刚需购房者来说,疫情好转后,或刺激刚需置业者的入市。


尽管利息不多,但有助于提身置业者的信息。大概算一下5个点的房贷利率变化,贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。


图源:大伟看楼市


但不同城市之间,房贷的利率差距巨大:全国房贷利率执行严重不均衡,从不同城市看,上海不论是不是恢复之前,依然首套房贷款有一定折扣,从银行成本角度看,上海能够执行基准优惠,而其他城市基准上浮,与房地产调控无关。每贷款100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。


此前,央行曾宣布,从2020年3月1日开始,存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR


来源:央行官网


自3月1日起:


1、存量房贷,在2020年利率水平保持不变。


2、2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商。


3、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。


4、商业房贷“重新定价”最短周期为1年。(金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。)


5、商业房贷可以选择固定利率。(如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平)


年初的疫情之下,在信贷投放高峰期,央行投放大额流动性,此时LPR下降,将直接影响3月“存量房贷”的利率紧跟下降,加上春节后现金回流银行体系,推高银行体系流动性总量,有利于疫情之期间降成本、稳增长。


利率下降,下个月月供可以少还吗?


大多数购房者,不能立刻享受。


如果你的贷款已经按LPR来签,要等到下一个调整周期才能按当时最新的LPR进行调整;


如果你的贷款仍然是过去的基准利率(绝大部分存量贷款都是),就先按去年12月的利率转换成LPR加点之后,再等到下一个调整周期才能按当时最新的LPR进行调整。


只有在降息后新增的贷款,才能立刻享受最新的LPR利率。


----专家解读---


李宇嘉:LPR下调对深圳楼市是一个利好


广东省住房政策研究中心首席研究员


从去年11月20号开始,MLF已开始下降了,这意味着整个货币政策宽松的基调开启。实际上,今年以来货币宽松一直在进行,而疫情则更快的加速了货币的宽松。体现到政策层面就是央行净投放不断的增加,随后MLF又下调10个点,针对房贷的5年期LPR也会大概率的往下调。


李宇嘉分析,LPR下调主要原因有两点,一个是银行的资金链宽松。另一个重要的原因是,现在楼市出现销售困难的问题。从数据上看,二月份和一月份的成交也是有所下降的,其中二月份各大开发商的售楼处还没有完全的复工。其次是居民的收入会因为这次疫情受到比较大的冲击,收入的下降则影响购房的需求,所以这次货币政策层面应该给予一定的支持。


对于深圳楼市有何影响,李宇嘉认为,此次LPR下调对深圳楼市是一个利好,这个利好可能会在三月份或四月份显现。


刘晓博:这次是不对称降息,高层不希望房价再次大涨


此次降息是不对称降息,对楼市“另眼相看”,说明高层不希望房价再次大涨、失控。而是希望市场逐步回暖,走慢牛行情。给利好时候,同时敲打一下,是近年来楼市调控的基本做法。


这的确会让房地产行业有点失望。但话说回来,毕竟降低了5个基点,没有出现最坏的情况——完全不动5年期LPR利率。 


事实上,虽然房贷利率基本上都是5年以上期,而实体经济贷款多在5年以下,由于房贷利率风险低、违约少,所以房贷的实际利率是低于实体经济利率的。


张大伟

中原地产首席分析师


降息了,证明了金融政策取向是稳楼市,刺激实体经济。


因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以本次降息出现5年期降低,对于房贷影响巨大,因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。


整体看,全社会贷款成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流。


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