城市更新中与城总规相冲突？「占补平衡」操作规则

一、适用范围

《市规划国土委关于进一步做好城市总体规划督察分类处理工作的通知》明确需开展占补平衡的建设项目，均应按照本规程的要求制订占补平衡方案。

本规程中总规强制性内容的类型包括：

（一）绿地、生态控制区、水域（以下简称总规绿地）；

（二）对外交通用地、道路广场用地（以下简称总规交通设施用地）；

（三）政府社团用地；

（四）市政公用设施用地。

二、占补平衡原则

占补平衡应当遵循以下原则:

（一）保障总规强制性内容总量不减少。

（二）有利于提升城市生态质量，优化城市空间布局。

（三）符合《深圳市经济特区绿化条例》、《深圳市基本生态控制线管理规定》等相关规定。

三、占补平衡条件

（一）占用地块条件

1.严禁占用自然保护区、基本农田、一级水源保护区、风景名胜区等法律法规明确规定不得占用的地块。

2.严格控制建设项目占用蓝线用地、森林（郊野）公园及地质公园、已建成的公园绿地、区域绿道、影响到城市总体规划绿地系统完整性和连续性的绿地。

（二）补入地块条件

1.补入地块应为总规规划为居住、商业、工业、仓储等不属于总规强制性内容的用地，并在已批法定图则（含控规）、城市更新单元规划、土地整备规划研究等法定规划中规划为绿地（含公园绿地、水域、农林和其它用地，以下简称绿地）、交通设施用地、公共管理与服务设施用地、公用设施用地等总规强制性内容的用地。

2.补入地块与占用地块应位于同一街道范围内，确实无法满足的，应位于同一行政区（含新区）范围内。

3.补入地块总面积不得少于占用地块总面积。补入地块只允许占补平衡一次，不得重复使用。

4.补入地块现状应为生态良好的绿地或空地。城市更新单元范围内占补平衡的补入地块可以是更新单元规划确定的绿地、交通设施用地、公共管理与服务设施用地、公用设施用地等总规强制性内容的用地，但在更新单元规划分期实施方案中应规划为首期拆除。

5.补入地块应尽量集中连片，避免占用整块用地补入零星用地的现象。

6.同时占用总规绿地和已批法定图则规划公园绿地的，补入地块应当为新规划绿地，即需将已批法定图则的其他建设用地用地性质规划调整为公园绿地。占用总规绿地，但已批法定图则为建设用地或法定图则不覆盖地区的，补入地块可以为已批法定图则规划绿地或新规划绿地。详见表1。

表1  绿地占补平衡类型

7.占用总规交通设施用地、政府社团用地和市政设施用地的，原则上应补入同类用地性质用地。若无法按同类用地性质进行占补平衡的，可按照表2规定的其他用地性质进行占补平衡。

表2 交通设施、政府社团、市政设施用地占补平衡类型

四、占补平衡方案审定程序

（一）报审原则

占补平衡方案应与项目同步报批、审定，已审定的占补平衡方案在后续环节无需再行报批。

（二）报审程序

对现处于规划报批阶段的项目，占补平衡方案应与相应的规划审批程序同步报审。对现处于用地报批阶段的项目，占补平衡方案应与相应的用地审批程序同步报审。

1.已纳入城市更新单元计划的城市更新项目由各区城市更新局负责拟订占补平衡方案。土地整备项目由相应主办的区土地整备部门或辖区规划国土管理局（以下简称“辖区管理局”）负责拟订占补平衡方案。其他项目由辖区管理局负责拟订占补平衡方案。

2.各主办部门应将占补平衡方案提交至辖区管理局，由管理局规划科按本规程第二、三条的要求审核，并出具审核意见。

拟纳入城市更新单元计划的城市更新项目由各区城市更新局负责拟订占补平衡可行性研究方案，并报辖区管理局按上述规定审核通过后方可纳入城市更新单元计划。

3.项目处于规划报批阶段的，占补平衡方案按以下规定报审：

（1）涉及占用或调整基本生态控制线的，与生态线占用或调整方案同步报审；

（2）已纳入城市更新单元计划的城市更新项目，与城市更新专项规划的审批程序同步报审；

（3）属土地整备项目的，与土地整备规划研究的审批程序同步报审；

（4）涉及法定图则调整的，按法定图则制定或局部调整程序同步报审；

（5）项目位于法定图则未覆盖地区需拟定规划设计条件的，按规划设计条件的审批程序同步报审。

（6）属棚户区改造项目的，与棚户区改造专项规划的审批程序同步报审。

4.项目处于用地报批阶段的，占补平衡方案按以下规定报审：

（1）项目选址符合法定图则等法定规划或已完成规划调整审批程序的，根据《深圳市政府投资建设项目施工许可管理规定》及《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》,如属于已纳入城市建设与土地年度实施计划的政府投资项目，可先出具选址及用地预审意见，办理用地规划许可或出具规划设计要点，项目占补平衡方案报市政府或区政府备案；如属于未纳入城市建设与土地年度实施计划的政府投资项目或社会投资项目，项目占补平衡方案按用地报批程序同步报市政府或区政府审定。

（2）建设项目在2017年6月30日之后至2017年9月29日间批准用地但未审定占补平衡方案的，按原用地审批程序将占补平衡方案报市政府或区政府审定。

（三）汇总及相关工作

1.各主办部门应及时将审定后的占补平衡方案和会议纪要（或市、区政府同意备案的相关文件）报送辖区管理局汇总。

2.辖区管理局规划科汇总已审定的占补平衡方案，建立各区占补平衡台账，每半年（每年的6月、12月）正式行文上报市规划国土委。

3.市规划国土委秘书处收文后转市规划土地监察局、总体规划处、地区规划处三个部门按以下规定办理：

（1）市规划土地监察局汇总项目占补平衡情况，建立全市占补平衡台账，将相关纸质文件归档以备上级主管部门查验。

（2）市规划国土委总体规划处在编制国土空间规划时对各项目的占补平衡方案进行统筹落实。

（3）市规划国土委地区规划处将占补平衡方案纳入本阶段的规划“一张图”系统，供各管理局在拟订占补平衡方案进行核对。