本文站在报批报建的视角来解读拆赔谈判的流程与细节，针对深圳市城市更新项目拆迁安置补偿具体工作展开及根据政策如何实际落地开展行动。
本文分九个章节讲述：
一、前期摸底工作，对项目周边拆迁补偿作调研报告——调研；
二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体——确权；
三、项目拆迁计划的制定、完善与审核——计划制定；
四、村委领导配合对被拆迁房屋进行测绘——测绘报告；
五、与房屋所有权人、租赁或社区主体拆迁谈判——拆迁谈判；
六、正式签订拆迁协议并进行备案——签订协议；
七、对被拆迁房屋进行回收、拆除和注销产权——房屋处理；
八、拆迁补偿款项的申请与支付——拆迁款支付；
九、回迁房选房、交房结算、办证——回迁房处理；
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（一）前期调研：
拆迁人在正式开展拆迁前，应对项目所在区域、被拆迁房屋及相关权利主体进行调研，参照项目周边三个以上、同样开展城市更新拆迁补偿安置的项目，调研内容包括但不限于：
Ⅰ、永久性建筑和、临时性建筑及构筑物补偿调研；补偿方案一般是有共同特点的：
a、全部产权置换；
b、全部货币补偿；
c、产权置换与货币补偿相结合方式。
永久性建筑物补偿方案见表：
1、对合法拥有的临时建筑物及其构（附）着物等，仅以货币补偿方式予以
补偿。
2、私宅置换面积——是以该私宅整栋的建筑面积乘以对应的置换比例系数。
3、住宅和私宅货币补偿——按有房地产证和无房地产证区别对待，有房产
证的补偿高一点，无房产证的补偿低一点。
临时性建筑、构筑物补偿方案见表：
4、商业置换面积——根据商铺的位置和楼层不同，按比例置换商业面积。
5、工业类物业置换面积——按比例置换集中商业或按比例置换住宅，且工
业类物业置换住宅的面积上限比例不超过整个工业类物业总建筑面积的50%。
6、工业类物业货币补偿——根据市场评估价或约定的金额进行补偿。
7、院内空地（有村委收据）的面积按面积进行货币补偿，或是按现状院内
建筑物容积率不同，院内空地按不同比例置换住宅、办公、公寓等。
青苗、附属物及其他附着物补偿方案见表：
Ⅱ、过渡期安置租金补助、搬迁费和装修费补偿调研，补偿方案的共同特点是：
a、过渡期安置补费按每月每平米多少金额补偿；
b、搬迁费按一次性多少元每平米补偿；
c、装修费补偿按一次性房屋类型不同给予多少元每平米的方式补偿；
具体过渡期租金、搬家费、装修费补偿见表：
Ⅲ、回迁房房屋面积差异结算标准，差异结算的共性是：
a、回迁房面积大于安置协议约定面积的权利人现金补交建筑面积差额；
b、回迁房面积小于于安置协议约定面积的向权利人现金退还建筑面积差额；
具体补交标准及退还差额见表：
Ⅳ、款项支付方式，各项补偿费用款项支付的共同特点是：
a、建筑物货币补偿款项支付方式；
b、过渡期租金支付方式；
c、装修补偿费支付方式；
d、搬迁安置费补偿方式；
1、建筑物货币补偿分三期支付，第一期：双方签订协议后10个工作日内开发商付总补偿金的30%，第二期：开发商收到注销房地产权证的《授权委托书》后10个工作日内支付总补偿金的30%；第三期：开发商收到销户凭证且业主已搬迁腾空房屋后10个工作日内支付总补偿金的40%。
2、过渡期租金支付方式前期一次性支付，第四年后每满一年上调10%；
3、装修补偿费支付方式：该款项入户时结算支付；
4、搬迁安置费支付方式：开发商按季度支付乙方安置补助费；第一期安置补助费为当月权利人交付被搬迁房屋时始。
Ⅴ、签约奖励制度；
根据业主拥有永久性建筑物的面积计算签约奖励：2016年12月—2017年4月30日签约，按35元/m²计算签约奖励；2017年5月1日—2017年7月31日签约，按25元/m²计算签约奖励；2017年8月1日—2017年10月31日签约，按15元/m²计算签约奖励；2017年11月1日起签约的，不给予签约奖励。
Ⅵ、附注一实例探讨分析，以一栋1000平方米的私房为例；
首层200平方米，2-5层800平方米，另有100平方米单层“老祖屋”。住宅物业价格为20000元每平方米，商业物业价格为30000元每平方米,每200平方米住宅物业配置一个停车位；停车位每个价格为20万，市场租金水平为商业物业100元每平方米每月，住宅物业60元每平方米每月。
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