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前海或新增50万㎡商品住宅,区域住房还将持续增多?

咚咚牛浩思 发布时间:2020.03.18 10:00:33
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自2013年出让首宗地块以来,前海核心区(桂湾、前湾、妈湾片区)便掀起了建设热潮,按规划地向深圳城市新中心迈去。


重金投入的前海,自然是投资置业的焦点。规划初期,前海便对外传递出以商务办公、产业大厦规划为主定位,居住物业相对稀缺。

 

前海在粤港澳大湾区的位置示意图:


2014年11月,前海首个商品住宅前海时代一期于开盘入市,吸引了众多关注,引起了场内场外各种争议,火爆至极。

 

2015-2016年,前海时代二期入市,半天封筹、神秘看样、低调开盘,其争议性与一期相比有过之而无不及。

 

但不管如何,当年尝到前海住宅“头啖汤”的置业者,是前海建设发展红利中的首批利益者,也为等待下一次入市机会的追随者给予了强心剂。

 

前海时代整体效果图:


这一等,就差不多三年时间。

 

2019年11月,前海才再次迎来住宅新盘,一来便来两,分别是招商领玺和颐湾府,均位于前海妈湾十九单元。

 

相比桂湾,虽说妈湾没那么靠近中心地带,但规划前景可期,市场为止振奋,两者入市单价双双破十。

 

十九单元组团实景图:


除此之外,前海新盘又告一段落,应证了初期规划定位,前海核心区内的住宅异常稀缺,每一个入市的都可能是最后的珍品。

 

然而,最近出了几则关于前海土地性质变更、地块建设规划等公示信息看,前海住宅用地,似乎比预期的要舒缓一丢丢,已知或新增超50万㎡住宅物业。

 

1、十开发单元“商改住”,地铁口/学校/医院环绕

 

近期,市前海管理局公示了关于前海十开发单元规划个案调整方案,涉及比较常规的地块编号合并,以及不算常见的商业用地改居住用地等内容。

 

十开发单元位于前湾片区,具体调整范围由科创六街(暂定名)、诚信三街(暂定名)、科创三街(暂定名)以及前湾四路围合用地。

 

涉及原10-02-03、10-02-04、10-02-05、10-03-01、10-03-02、10-03-03、10-03-04地块和部分规划支路用地。

 

调整前,涉及的地块用地功能以商业性办公、商业等为主要用途;

 

调整后,涉及的地块合并为新的10-02-04和10-03-01两大主力地块。



其中:

10-02-04地块规划用地功能为二类居住用地(R2),用地面积26851.97㎡,容积率4.85,规定建筑面积13万㎡。包括住宅(含物业服务用房)117050㎡,商业7000㎡,公共配套设施5950㎡;建筑限高≤150米。

 

10-03-01地块规划用地功能为二类居住用地(R2),用地面积31745.07㎡,容积率5.79,规定建筑面积18.36万㎡。包含住宅(含物业服务用房)16.46万㎡,商业1万㎡,公共配套设施9000㎡(包括18班幼儿园、社区体育活动场地);建筑限高≤180米。



假若调整成功并开发建设,前海前湾片区将诞生首个住宅项目,总共新增供应超过28万㎡住宅。

 

且项目位置较为优越,为地铁5号线前湾公园地铁口附近,临近规划中的前湾公园及河岸,周边规划有九年制学校、哈罗公学国际学校、前海国际医院等配套。



2、深国际土地整备置换用地获批,建颐湾府新品?

 

去年底,前海合作区中集土地整备置换用地等15项建设项目用地获批复,其中有4个项目的土地用途为居住用地。

 

实际新增居住用地为3项,19-06-06其实是已经入市的颐湾府。新增的3个项目涉及19-07-02、19-07-03、19-07-05和19-08-03四宗地块,用地面积合计约6.1万㎡。

 

倘若真有颐湾府后续新品,别说二期,三、四期都能建成。



它们主要分布于颐湾府的东、南两面。



其中:

19-08-03地块项目总建筑面积80000㎡,其中居住50000㎡,公寓25000㎡,商业5000㎡;

 

19-07-02、19-07-03地块项目总建筑面积64850㎡,其中,居住51000㎡,商业6000㎡,配套服务设施及市政设施7850㎡;

 

19-07-05地块项目总建筑面积45200㎡,其中,居住40000㎡,商业3400㎡,公交首末站1800㎡,容积率3.4。

 

总共新增住宅供应14.1万㎡,建成后,将与周边的颐湾府、招商领玺等项目组成片区内较大型的社区组团,为前海注入人气,也将带来更多元的配套。

 

颐湾府一期效果图:


3、十九单元高歌猛进,招商领玺二期也将上马

 

除疑似颐湾府新品项目外,十九单元还有另一住宅新盘准备上马,即招商领玺二期。项目很明确了,目前正在有序推进工程前期工作。

 

领玺二期位于前海妈湾片区19开发单元02-09地块,即领玺一期的北面。

 

用地面积9311㎡,地上计容建筑面积36250㎡,其中住宅33000㎡、地上商业2500㎡,公共配套750㎡。主要功能为住宅、商业、公共配套、地下停车场等。

 

招商领玺一期效果图:


4、天健38.9亿竞得前海首宗限价宅地,最高限价9.9万/

 

去年底前,深圳一次性推出了六宗土地,其中有四宗位于前海,还有一宗为居住用地。

 

作为前海首拍的纯居住用地,吸引了越秀、中海、平安、招商、华发、龙光、建发、万科、金茂、天健等一众房企到场竞拍。

 

最终,由天健集团以38.9亿竞得,未触及最高限制地价,可售楼面价约7.2万/㎡,与最高限价非常接近。



地块占地面积9412.25㎡,总建筑面积6.72万㎡。其中居住面积为6万㎡(含移交人才住房6000㎡及配套用房),商业4000㎡,幼儿园3200㎡(占地面积为2700㎡、9班幼儿园)。

 

目前正在做项目工程前期工作。


5、终止出让的T201-0125,含8万㎡住宅“金屋”

 

原定于去年10月出让的前海核心地块的T201-0125,该地块规划有8万㎡可售住宅,未列出限价及户型限制条款,给了市场很大的想象空间。 然而却在拍卖前几日突然被终止出让。

 

该宗地块位于前海核心中的核心桂湾片区,是目前三条地铁线交汇换乘的前海湾站上盖地块,也是将来前海湾城际枢纽的上盖地块之一。

 

北面一河之隔为宝安中心区,因此,无论是产业规划,还是基础配套,都十分优越。

 

当然,地块始终都要挂牌出让的,一些未能谈拢的细节也可以谈到拢。这宗地的住宅,市场理应会继续保持较高的关注,毕竟可能是桂湾片区内最后一宗含商品住宅用地。




其实前海的发展不如预期,近几年在不断地适应调整,增加住宅指标是其中一环。加之前海临近片区还有持续不断的住宅供应,配套,社区氛围都要成熟得多,为前海的投资置业带来更多选择之余,也多了更多的不确定。


(内容完)


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前海 住宅

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