1、继央行宣布定向降准释放长期资金5500亿元后，国务院在3月12日印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”将用地审核事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。
（注：来源于中国政府网）
这么重要的土地新政，深圳为什么没有反应呢？从目前来看这个政策是与深圳无关的！因为深圳根本没有集体土地，没有可用于转为建设用地的任何性质的农田！其实深圳是国内最具改革底蕴的城市，包括土地制度改革，从1987年土地拍卖第一槌开始，到后来的大规模城市更新，不断填海增加新地面积，影响深远的二次房改，再到全市提升容积率，深圳一直在自身不到2000平方公里的“一亩三分田”上面苦苦求索。
当年深圳全部土地转为国有用地时，刻意保留了20平方公里即3万亩永久性质的农田，用于农业科研等功能，这块田地不可能转为建设用地。去年国家又给超级任务了：建设中国特色社会主义先行示范区。这意味着一系列关系国家命运的重大项目投放深圳了，那么保留的土地里会不会有转机呢？
2、深圳年后备案的首个楼盘售罄。3月16日晚8点，万科星城通过E选房平台进行线上开盘选房。7分30秒后，系统显示，288套房源已全部售罄，吸金2.99亿。毫无疑问，宽松的货币环境对楼市一定是重要利好。购房成本的降低，以及全球不确定环境下出于资产保值的心理，一定会让各类购房者蠢蠢欲动。
一、2020年3月楼市同比往年有哪些区别？
回顾2019年的深圳楼市，特立独行，以“小阳春”开局，以“暖冬”收尾，走出了相对于其余一线城市全然不同的曲线。据深圳规土委官方数据显示，3月深圳新房住宅成交套数为3088套，环比上升141.44%，成交面积为30.46万平方米，环比上升138.84%。二手住宅成交大幅度回升至4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高。
分析其原因，主要是受到宏观经济面、A股市场表现以及粤港澳大湾区规划落地、深圳多家银行首套以及二套房房贷利率下调等多重利好因素影响，3月的深圳楼市仿佛在经历2年之久的寒冬后，开始复苏，看房量回升，楼市气氛活跃，持币观望的购房者入市脚步加快。房一族见证过今年利好冲击下的深圳楼市后，无一不对这座城市抱以更高的期待。
2020年恒大7.5折开启了开发商折扣引流的大门，根据深圳贝壳研究院监测，上周新房住宅成交 833 套，环比增长 7.5%，二手房住宅成交1819套，环比增长18.3%，当前疫情防控取得阶段性成效，前期积累的客户需求陆续得到有效释放，一二手房成交量持续增长，同时潜在需求呈现上升趋势，继续支持市场向好发展。
来看一下各片区的数据：
菲菲楼市点评：福田以公寓为主，价格在8-9万/平方间，至于住宅继深业中城、天健天骄入市后，目前住宅只能在二手里面做选择。
菲菲楼市点评：南山跟福田相似公寓是主流，而南山的公寓基本以大户为主，价格也高出2万/平方左右；预计今年4-5月份华润城（润喜）12-15万会开盘，估计开盘也是日光盘
菲菲楼市点评：近期市场主流成交的是：君胜熙龙山37000左右/平方和京基御景半山35000左右/平方（79㎡ 大两房，总价：270-315万；97㎡大三房，总价：320-378万），菲菲老师上周实勘现场也算了价格，从地段、配套、价格来看确实是很适合刚需上车。
菲菲楼市点评：宝安目前住宅也是稀缺状态，主要推出的小户型公寓主要集中在偏远地段、从去年销售数据可以看到若产品地段能取胜还是很受欢迎的，而3月份以来，公寓成交明显下滑。
菲菲楼市点评：龙华从一手楼可售房源可以看出目前房源相对充足，可售户型主要集中在3-4房，价格根据地段差异化较大，而小户型年后没有新推出的。
菲菲楼市点评：自政府投资约863亿打造新一代产业研发区凤凰城，整个光明的楼价一直向上，周末菲菲老师亲临华润公园九里（住宅）、正大城、星河天地（公寓），现场一点都不受疫情影响，成交气氛依然活跃，个别项目价格坚挺。
（注：以上数据为近一周整理统计，不排除实时动态上的数据偏差，仅供参考。）
二、3月成交经典案例分享
【案例1】二手房/住宅/刚需改善型
【分享人】菲菲楼市—王春阳
【客户介绍】：40岁左右，目前居住在龙华，是为了改善居住环境和孩子上学而考虑换房，因为客户对龙华比较熟悉，换房也还是优先考虑龙华。从年前就一直在龙华区域看房，从深高北的学区一直看到观澜片区的学区。经过近3个月的详细了解和对比，结合自身的实际需求和楼盘的综合比较之后，客户最后选择了观澜。关注的关键点：650万在红山最多只是三房，在观澜是大四房，深高片区连2房都买不到，综合对比了所有看过的楼盘之后选择了这里。
【案例2】一手房/住宅/刚需首套
【分享人】菲菲楼市—洋仔
【客户介绍】客户是一对夫妻，之前带看过龙岗的新房，以及光明的新房，第一次来看中森公园华府，因前期沟通了解到客户两个人一个人在龙岗上班，一个在南山上班，所以选择龙岗的新盘和光明对另外一个上班通勤时间就会很远，最后还是选择在龙华买房，但是客户的资金不多，龙华位置好的几个盘价格都要6.5万左右，所以只能选择中森公园华府和龙光玖誉府。看了这两个盘以后可选的楼层都不多，为什么客户会最终选择中森公园华府，因中森的户型赠送比玖誉府高，总价也低很多，最终还是选择在中森上车！
客户成交语录：龙华红山以前来看也是破破烂烂，看不上，现在高攀不起。所以现在不想错过低洼价格的观澜，目前疫情抓紧买，不然疫情过后必须涨。
【案例3】二手房/住宅/刚需首套
【分享人】菲菲楼市—毛轶丽
【客户介绍】龙华学校老师，35岁，是一个老朋友介绍找到菲菲楼市，年前看房4次未购买成功，近期由于疫情未到校开课，周末时间就出来看房，一心想趁政策变动前把房子确定下来。家里老人特地从老家过来看房，就为了帮他把关并督促他把房子定下来。在3月7日早上第一套就相中了，随即约业主签合同，刚好业主人在深圳，把细节谈妥即交定金了。也许客户因年前看中业主临时返价先例，这次感觉到业主态度诚恳，又让价了6万所以就开心决定了。
客户语录:买房要目标明确，看中房子了，要充分跟经纪人沟通自己的承受范围并给予充分信任，信息透明化的时代，主要看经纪人的专业和服务意识。
【案例4】内地投资客
【分享人】菲菲楼市一手楼专家—王盼盼
老客户介绍，跟进一年，外地客买给儿子（儿子2018年大学毕业即调深户抢占资源），了解真实需求为4万以内物业主要为投资，特地飞机过来半天看房，看了三个项目即下定。
客户语录:深圳地少人才多，先抢占名额资源，之后引导儿子往深圳发展。
上述案例得出：近期购房客户刚需为主，相对目标明确，看房周期比较短。
三、当下选房的机会点与风险
从恒大开年75折优惠轰动全国购房者提前锁定房源并享受无条件退房政策，可以看出今年上半年房企的首要任务是回流资金，而老百姓买房首先考虑的就是价格。
新房机会点：
1、 开发商的折扣力度决定入手机会。
2、 外来人口流动大，深圳的小户型住宅或公寓一直备受青睐，遵守地段、地段、还是地段的投资基准，价格合适，此时正是入手的好时机。
风险：
1、 疫情期间，线上看房成交是趋势，建议大家做决定前一定要勘察现场，以免盲目跟风。
2、 大量工地延期开工，交楼是个问题，考虑孩子读书的买家要提前做好入学积分攻略。
3、 不要私自转账对接售楼员或者所谓的第三方收取，一定事先查清开发商公开的收款账号方可转定金。
二手房机会点：
1、 目前还处于严管期，成交量还有一定的受限，意味着竞争少，年前看好的房源户型，现在正是探底价格的好时机。
2、 利率史上最低，刚需要加大看房力度，目前上车压力相对小。
3、 二手交房周期短，学区早买早积分。（明年9月份上学，今年6月份前就尽量买好）
风险：
1、 业主急售房源事出有因，一定要找专业的经纪人把关，同时签约时查看征信。
2、 判断时一定要先弄清楚物业是否携带租赁合同，协商解决方案后再签约，避免交楼后有纠纷。
3、二手交易政策和流程相对繁琐，过程中资金一定要按标准执行，避免自行交易后引起的资金风险。
以上，就是菲菲楼市本期的分享，希望对大家能有一些收获。目前部分片区都可以看房了，但需要提前预约。我们也准备一些龙华片区的精选房源推荐给大家，有需要的可以联系菲菲楼市，欢迎交流咨询。
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