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有的楼盘不仅见证一片区域的变迁，也见证了深圳楼市十年发展史。
近期，关于华润城4期即将入市的消息不胫而走。有相关媒体透露，项目将在6月入市，单价在10万元/平方米左右，验资门槛则为500万元。
对此，虽然官方并未现身验证，但华润城作为一直以来的明星项目，基本上一有“风吹草动”，就能引起一阵“波澜”。
回顾此前入市历史，从2014年10月，华润城1期首次开盘，4.75万元/平方米均价在3小时就售罄；同年11月30日，华润城加推入市，均价上涨到5.0万元/平方米，依旧再度3小时内售罄。随之，华润城系列在后续几年中，每一次入市也都维持着“日光”的热度。
2014年10月，华润城润府1期开盘便日光，均价4.75万元/平方米
2014年11月，华润城1期加推，均价5.0万元/平方米，3小时售罄
2015年12月，华润城2期入市，价格区间在6.2-8.1万元/平方米
2018年6月，华润城3期产品开盘售罄，均价8.5万元/平方米
2020年至今，华润城二手房，一期～三期成交均价已到15万元/平方米起
到最近一次是2018年6月，华润城3期开盘，共推出741套房，均价约8.50万元/平方米，售罄速度再次刷新，一度也使华润城坐上2018年深圳楼盘成交金额冠军宝座。
与此同时，华润城3期也开启了深圳楼盘的“抢房潮”，致使深圳楼市调控紧急升级，并出台相关政策，从而防止再次出现的“华润城现象”。因此可以说，一个楼盘凭一己之力成为一个城市房地产市场政策的风向标。
如今，根据链家官网显示，相较于当年入市还不到9万元/平方米的均价，华润城3期大部分二手房挂盘价已在16万元/平方米左右。
据了解，此次显露风声的华润城4期，项目工程名为华润城润玺一期，建设用地约2.49万平方米，总建设面积24.8万平方米，计容面积16.5万平方米，容积率为6.6。由130—198米高层住宅和1栋幼儿园组成，合计约1200户，另有设计地下4层。
不难发现，容积率上升一个“级别”的华润城4期，若以198米高度测算，部分住宅楼宇在60层以上有非常大的可能性。而在户型方面，华润城四期包含了383套99平方米三房一卫 、669套120平方米三房两卫以及112套160平方米四房两卫、110套190平方米四房三卫的四种户型。
值得注意的是，乐居实地走访得知，目前华润城4期已经复工，目测现场项目施工完成度来看，交房时间大概还需要2～3年，但具体入市时间还需官方正式表态。
此外，华润城4期项目一路之隔的5期，即华润城润玺二期，在去年还处于桩基工程阶段，如今也已经初步完成地下室建设。
（上图为2019年6月拍摄）
（上图为2020年4月拍摄）
根据华润城项目周边中介陈旭（化名）透露，华润城的回迁房包括城市花园、新城花园、都市花园。其中，除了城市花园前年已出证，其他的均没批房产证，并不能出售，但均价已经到15万元/平方米。
“如果想买低价的，可以出证了在过户，就是首付高一些，50平方米的一房一厅，成交7.3万元/平方米，360万元左右可以拿下。”
（黄色楼体的一般为华润回迁房）
中介陈旭称，50平方米的租金可以到6000-6500元/月，“其实租金回报率都不用算，主要是看增值。”
在陈旭看来，虽然这些华润回迁房还没出证，有一定风险，但是差价比较大，想赚钱的话就可以冒险尝试。随之他也表示，华润回迁房所带学区不同均价也有差别，与华润城商品房一样为科华学校的回迁房，80平方米1300万元左右已经是起步价。
（图为科华学校）
事实上，作为深圳本土央企华润置地在深圳的主力项目，华润城项目由大冲村旧村改造而来，是深圳乃至广东省内最大的城中村整体改造项目之一，早在1992年农村城市化改造后，大冲村旧村就曾被提上规划之中。
直到1995年3月，原市规划国土局明确了大冲村的旧村改造。12年后，华润置地以60亿元夺得大冲旧改项目。随之，这一场涉及了1000户原村民、300多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及近110万平方米，1500多栋房屋的旧改财开始真正被提上日程。
涉及如此庞大人口的旧村改造显然不易，华润在推进的过程中也曾一度陷入停滞。
2007年3月，华润集团和大冲股份公司达成大冲村旧改的初步合作意向，但因为相关补偿问题未能协商一致而导致项目推进缓慢；
2008年7月，南山区政府为大冲村村委旗下大冲实业股份公司与华润搭建合作桥梁，派出专人驻点旧改工作组，进驻大冲村指导协调开展工作；
一年后，华润置地提出当时同类型旧改项目最高补偿标准，议定物业补偿按建筑面积1赔1、货币补偿1.10万元/平方米的安置补偿。随后在南山区政府的不断牵引和推动下，大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》，项目得到了进一步落实；
在拆迁过程中，华润还是遇到了难题。按照事先规划，需要谈判的大冲村原村民共931户，华润一度争取到约99.5%签约率，但后续纠葛中，仍有部分村民与华润对持多年。
直到2011年12月，华润大冲村旧村改造项目正式破土动工，全面才进入开发建设阶段。
根据公开规划，华润置地作为实施主体进行改造，将建成集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业于一体的高端城市综合体。其中，华润自有物业共分为5期开发，总建筑面积159万平方米，回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米，公共配套设施6.45万平方米，总投资超过300亿元。
在进入建设的过程中，项目却在还未交房前就陷入了一场维权风波。
2013年3月，央视曝出华润城旧改项目涉嫌节省成本，使用大量海砂建楼。随即，住建局通知项目进行停业并整顿。
在一番整改后，2014年下半年，华润大冲村旧村改造转变为华润城系列正式入市。可以说，从华润开始介入到项目面世，耗时已长达10年。
如今，时光飞转，几乎没有人预料到，大冲村从“握手”城中村摇身一变为黄金楼盘，原住民也成为了手握“回迁”的千万富翁。
而改造后的华润城，几乎具备了最好的配套，区域地处深圳中心地带深南大道，有万象系高端商业万象天地加持，周边毗邻人才聚集的高新科技园，已然“脱胎换骨”。
事实上，华润城背后的华润置地，是央企华润集团旗下的地产业务旗舰。于1994年改组成立，业务涵盖住宅开发、商业地产、城市更新、物业服务以及产业地产等。
2018年7月，华润置地宣布转型城市综合投资开发运营商，持续主攻“销售物业+投资物业+X”的商业模式。随之，华润持续开发写字楼、商业及综合体，不断推进城市更新、城市建设运营和产业创新等领域的土地投资拓展和业务发展。
年报显示，2019年，华润置地实现签约金额2425亿元，同比增长15.1%；实现综合营业额1477.4亿元，同比增长21.9%；其中，开发物业营业额为1272.0亿元，按年增长21.0%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为120.3亿元，按年增长26.3%。
在2019年度业绩会上，华润置地将2020年销售目标定为2620亿元，并预测上半年能够完成1000亿元左右的业绩额。对于疫情影响，华润管理层透露，影响基本是在预测的范围之内，因而业绩管理是可控的，全年的业绩目标实现也将可预期。
根据财报透露，华润土地储备较为充足。2019年华润置地以总地价1424.4亿元，增持了82宗土地储备项目，权益地价934亿元，平均楼面地价7050元每平米。包含国内9个城市，土地总计容建筑面积达2020万平方米，其中开发物业1784万平方米，持有物业236万平方米。
截至2019年年末，华润已进入全球80个城市，总土地储备面积达6868万平方米，其中开发物业土地储备面积5852万平方米，投资物业土地储备面积1016万平方米，一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.8%。
值得注意的是，据华润透露，在城市更新方面，华润置地已拥有300多人的专业团队，储备了19个种子项目，总开发面积3055万平方米，98%位于大湾区，其中，深圳、广州占比约71%，未来三年城市更新开发业务总开发面积近900万平方米。
得益于其城市更新业务起步较早，积累了丰富的经验和资源。如今，华润置地在深圳就有近20个城市更新项目，分布在包括宝安、南山、罗湖、龙华以及福田等，包括有潭头项目、航城项目、草围项目、凤凰岗项目、南油天安工业区项目、湖贝项目、罗湖村项目等。
其中，知名度不亚于大冲旧改的湖贝项目，目前已正式动工。资料显示，湖贝项目有约 220 万平方米体量，预计投资总规模高达 700 亿元，集购物中心、五星级酒店、公园、公寓和住宅等现代商业元素融于一体，包括歌剧院、音乐厅，以及美术馆、冰上运动中心、视觉影视中心和高达49万平方米的商业，将打造湾区新型文商旅产融合发展的巨型都市综合体。
最新数据透露，2020年，华润置地华南区域将持续拓展深圳、广州、东莞、惠州四城及周边区域的城市更新。目前，已落地及在拓城市更新项目达数十个，跟进项目开发可建面积逾1600万平方米。
4月14日，华润置地披露2020年一季度业绩销售。华润置地一季度累计签约金额389.14亿元，累计签约面积215.48万平方米，同比分别下降24%、20.47%。有相关媒体推测表示，华润置地一季度完成销售目标的14.85%，距离上半年目标还差超过610多亿。
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