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深圳楼市“发烧”已偏离规律,这波“虚火”还能持续多久?

深圳.娟子 发布时间:2020.04.23 11:00:38
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最近,“魔幻”一词成为深圳楼市的代名词。


一边是疫情下多行业受影响,部分人在悲叹失业的同时,而不少人却在热切讨论房大大涨,部分片区业主的挂牌价更是节节高,比较典型的片区如南山区的蛇口、深圳湾、大冲以及宝安区的宝中等为代表。


 昨天上午,深圳市房地产中介协会(简称房中协)发布了2020年第一季度楼市季报,并对市场进行了多方调研,分别从行业及市场两方面分析了当下的深圳真实的楼市行情。


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我们先来看一下房中协对这次楼市行情的分析与调研。


1、针对近期行情“虚火”表现,房中协预测此轮楼市已偏离一般规律,行情不可持续。


为什么呢?


房中协认为,当下的“热炒”只是深圳楼市的局部“发烧”现象,但全市大部分的片区并未出现业主普遍抬价,甚至部分片区的成交价还略有下降,并且现阶段的楼市,也存在因疫情期间和节前积压的需求,在3月份集中得到了释放,叠加效应较明显,综合导致了3月份行情在表面上显得“过热”。


基于现阶段经济基本面下行压力的增大,在未来,即便没有相应调控政策出台,市场将会在二季度,或下半年可能出现成交量横盘甚至回落的行情。


2、目前市场行情尚处于恢复阶段,远谈不上“暖阳春”。


3月份数据显示,深圳一手住宅成交3152套,同比增长2.1%,二手房成交5527套,同比降24.3%,环比2月份大增245%,2月份大家都知道疫情期整个市场是休眠期的,所以现在的行情并不能说明真正的反弹。


前面说到最近被热炒的片区,房中协调查显示,近期并没有因为热炒行为,带来这些热点片区内网签量(成交量)的明显上涨,这说明深圳购房者相对成熟理性的一面。



来源:深房中协标准指数


而成交量的快速恢复,也主要集中在具有优质地理位置和优质学区资源的片区内,因此,这一波市场行情并不具有全市代表性。


同时,深房中协表示,近期各类业主的放盘量出现较大增加的现象,这一操作手法与股市中庄家抬价出货的手段如出一辙,疑似意在引导原本存观望态度的刚需购房者恐慌入市。


与此同时,各区也是冷热不均,分化在加大,比如像一些片区还出现了降价买房的情况。


3、我们还要注意的是,经济二季度承压或比一季度更大。


 房中协认为疫情不仅仅是对一季度的经济带来压力,房中协认为,二季度的承压可能比一季度更大。


主要有两点:1、外贸依存度高,受国际疫情传导影响不容忽视;2、货币宽松政策空间不大。


大家可以看下图的分析:



事实上,我们最近看到不少行业企业倒闭的数据非常惊人。最近,各城市也发布了一季度的GDP,大多都是负增长。可以预计的是,疫情对经济的影响还将会持续一段时间。


4、中介机构疫情下行业复工前后大数据变化


据房中协数据显示,一季度深圳新增备案机构129家,环比下降44%,同比增加33%。新成立中介机构成为入行主力军。



主要的原因是2019年下半年市场行情延续,而进入2020年以来,春节及疫情的双重影响,出现的积压及市场快速回暖。


值得注意的是,在中介行业的增加方面,区域的分化也在不断加剧。深圳宝安、龙岗两大行政区继续领跑,宝安新增备案33家,占总量25.6%。龙岗新增29家,占总量22.5%。


 房中协分析认为,出现这样的现象,一是纯刚需客户,受资金限制,只能在房价相对较低的龙岗区域“上车”


二是改善型和投资型客户,不仅追求好的居住环境且具有升值空间的房源,而宝安、南山等区域存在大的利好规划,进而导致区域不断被追捧。


后期房地产市场的“布局”大概率会随着区域利好信息的发展而变化。


 同时,房中协提醒,因全球疫情还在加速蔓延,未来我国经济受全球经济衰退的反向传导概率较大,经济存在不确定性风险,需提前做好风险防控,切勿盲目乐观。

 


针对楼市的“虚火”,深圳深圳市住建局负责人昨天在深圳市专题新闻通气会表示,今年一季度深圳新房价格上涨1.0%,二手房上涨2.8%,房价总体平稳、略有上升。


一季度房价大幅上涨的传言与事实严重不符,不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。


同时,提出五大措施确保楼市平稳:



从这个信息来看,深圳今年的楼市一方面调控不大可能会放松,另一方面,政府不想看到房价被热炒,希望平稳向上发展。


深圳最大的矛盾在于供需的紧张,土地资源有限,新房供应太少,这也成为了深圳楼市被看好的主要原因之一。


4月16日,深圳市住建局和深圳市规自局联合发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》里,其中一条是加快商品房供应。


今年内,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目,可以申请预售。


昨天深圳住建局发布的《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示:


2020年商品住房计划安排用地125公顷、建筑面积约 563 万平方米,计划供地拟建设6.3万套。 


安居项目方面,2020年计划安排供应公共住房用地 168.2 公顷;计划建设筹集安居工程项目 8.1 万套;计划基本建成(含竣工) 安居工程项目约 2.28 万套;计划供应安居工程项目 4 万套。 


相比2019年,供应都是有所增加的。


去年不少新盘出来被热抢,如果今年的供应能增加,那么置业者的选择性会多一些。



今年,深圳楼市进一步的分化,是从部分片区业主挂牌的自信心进一步加剧开始的!


现在千万不要以为在深圳买了房就等于赚到了!在前两年,娟子还不敢这样说,但现在这话说出来一点毛病都没有。


前面房中协分析的业主挂牌增加、且将房价大幅提高,“这一操作手法与股市中庄家抬价出货的手段如出一辙”,回过头来看,这种分析是有迹可寻;


深圳的版块是轮动的,但一些具有优势的片区被炒房客拿来作文章,被盯上的片区“控”一两个盘来进行抬价,从而实现“庄家”出货。


所以也造就了深圳一面是部分房价节节新高,一面是几年没涨,房子挂出来还很难卖掉。


这里也要提醒置业者,理性看待房价的波动,买房时对一些片区要多做了解,多看一些盘,别只盯着这些被抬高价的项目,现在一些业主挂盘虚高,但真实的价格并没有那么高;所以说,楼市追高也恐怕和炒股追涨一样。


近一段时间,二手房的放盘量大幅增长,不排除一些业主挂盘出来试水,另一方面,也存在一些挂出来真实想在行情好的时候出货的情况。


最近,朋友圈流传一个段子,大意是“贷出来的钱还好是买房了,要是真的投向实业就惨了”,这一观点短期来看对房地产有了较大的支撑,但是试想下,如果实业不做起来,以后大家还有钱买房吗?这个影响是长期的。


所以,在经济增速放缓的情况下,平稳的发展才是王道。


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