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深圳商务公寓分哪几类?怎么买?

刘显良 经纪人 发布时间:2020.04.29 14:05:48
浏览:56899

从4月8日零晨起,武汉市解除离汉鄂通道管制措施,有序恢复对外交通,各地城市基本复工。深圳在3月份复工率达94%,深圳楼市复工率近100%,地产行业大家也都开始复工了。


一、深圳商务公寓的相关政策


目前在深圳想要购买住宅需要深户或者连续不断缴纳深圳社保五年或者个人所得税且以深户家庭为单位最多只能购买两套,子女年满18周岁便可拥有名额,非深户只能买一套。


而商务公寓对于购买人没有更多的限制,除了港澳台等外籍人士不能以个人名义直接购买商业类房产,其他的都可以直接购买不需要考虑名额等问题。


2018年7月31号深圳市政府发布的楼市调控政策:对于未来开发商新增公寓只能出租,在政策后购买的公寓需要拿证后5年才能转让,对于各类新供应地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。


2019年12月12日关于731政策调控中的新建公寓实行只租不售这条取消了。


取消原因主要是增加供应,稳定供求关系的重要举措。


二、购买公寓的相关小知识

 

1、 常见的公寓都有哪些类型:


  住宅类公寓:严格意义上来说这个算不上公寓,只是小区名字带了“公寓”二字。房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等,产权70年,和普通住宅没差别,百花公寓就是典型的住宅类公寓。

 

商务公寓:政府认定的正规公寓,具有居住功能,也可注册办公,俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地,产权一般是40-50年,也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”,个人名义购买。

 

商业/办公类公寓:改造类公寓,土地性质一般是商业服务业,产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业,不具备居住功能。比如,最近在售的著名楼盘臻湾汇就是又办公楼包装的“公寓”。

 

产研用地类公寓:俗称工改工公寓,土地性质一般是产业用地,产权比商业/办公类公寓长一些,大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房,明确只能以企业名义购买,价格相对会更低一些。这类项目自去年以来突然有所增多。



2、 关于商务公寓申请入学的问题


目前商务公寓可以申请入学的有:罗湖区、福田区、南山区、大鹏新区和光明区

 

2017年起,罗湖区用商务公寓申请学区的按特殊房产处理,不按居住时长积分。


福田区的商务公寓被列为第三和第四类型,商务公寓被归到特殊房产类进行积分,与自建房、集资房、租屋和军产房一样属于第三到第四类型。同等条件下,公寓比住宅积分低10分。但只要满足条件,购买特殊住房每个月都能加0.1分,最高不超过10分。因此,在福田区早买商务公寓,积分越高,具有一定的优势。


南山区教育局在2018年义务教育阶段招生媒体通气会发布,放宽入学申请条件,商务公寓为唯一住房可按特殊类房产进行申请。

家庭名下的商务公寓为唯一住房的,可按特殊类房产进行申请南山区学区,(需要整个家庭成员在深圳都没有其他房产)。


   2019年2月25日,《大鹏新区义务教育招生入学工作方案(2019)》发布,允许商务公寓为家庭名下唯一住房可按特殊类房产进行学区申请。


光明也公布了积分入学的办法,商务公寓当其他住房,实际居住满一年(2019年3月31日前已做好居住信息登记)可以申请义务教育学区。按照其他住房分类,不积分。




3 、购买公寓的贷款问题:

购买公寓一般正常首付5成贷款5成,最长贷款年限10年,贷款利率上浮。

 

4、 公寓的年限问题:

公寓一般分为70年产权、50年和40年产权等,其中70年产权一般为住宅类配套配套性商业用地建的公寓所以产权年限为70年,关于不动产权到期问题在物权法中规定其不动产权到期后可自动续期,续费标准最低不低于15.6元/平米,续期补得费用最高不超过5位数,不出意外可续期30年,若在政府有其他拆迁规划的情况下可获得11.3倍的赔偿,部分会有通燃气的有阳台的情况。

 

5、公寓的物业等问题

公寓的管理费一般会比住宅要贵一些,水电也是按商业收费,部分可以申请民用水电收费。


三、低总价商务公寓80-200万也可上车

 

没名额,过渡居家,有个稳定的居家住所,或者长期收租金,稳增值保值。

比如仁恒梦公园,有28-38-68平米,3.6米层高的复试公寓。


总价88-200来万,28平米户型总价约88万起,共6栋4梯18-21户,项目与16号线回龙埔地铁口无缝接驳连通,公寓预计今年年底精装交楼,shopping mall预计2022年投入使用。



四、总结

 

公寓种类这么多,也有一些缺点,比如税费高,学区也不保证积分低。市面上确实,值得投资的公寓难淘,特别是刚需家庭,想上车深圳并不易,住宅普遍总价高,而且名额也稀缺,没名额的家庭,公寓也是个选择。

 

公寓主要靠租金,最好要在产业区附近,租金+涨幅收益,仁恒这个靠近大运,以后16号线直达,最主要是总价够低,小户型总价88万起,首付50万可以上车。对公寓有兴趣的,可以加我微信。

 

自我介绍:


我是龙岗置业经理刘显良,从事行业4年多,熟悉深圳新房和龙岗二手房,对龙岗中心城、大运片区及16、14号沿线楼盘都很了解。


关注龙岗,想置业的可以加我的微信交流!

刘显良 :18126374337


公寓 龙岗 16号线 仁恒梦公园

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