读书改变命运，教育作为公共优质资源，在哪里都会被重视，深圳是一个高速发展的城市，随着每年涌入很多的年轻人，在各个区的小学初中报名中都会出现缺口，教育压力大，资源稀缺，使得优质的学校比较受关注。
对于不少工薪家庭来说，好的学区，变得越来越遥不可及。
于是，有不少家庭开始寻找替代品，将注意力转移至价格相对不那么贵，但与学区资源息息相关的产品——比如学区集团新开设学校的学区。我的判断是，深圳学区集团开设的新学校，会成为下一个价值洼地。
在自用价值上，部分学区新校区，其考试成绩正逐步提高，而且与学区学区有一定价差空间，适合大多数预算有限但重视教育的家庭。
比如，南外大冲校区的学区，近两年无论是成交量和价格涨幅上都非常引人关注。因此，我预计未来深圳学区集团新设分校的学区，会收到越来越多人的关注和选择。
南外大冲已经崛起，学府中学做为第二梯队潜力较大学校之一，市场也普遍认可学府成为学区的潜力，从周边小区房价变化及客户购买意向，奔着学府学区去的家长也开始变多。
2020年最新政策是南山区全区所有公办小学、初中实行锁定政策。无论申请的是否是九年一贯制学校，统一锁定时间为小学六年，初中三年。插班转学的公办学校也实行锁定，锁定时间为插班当年到小学或初中毕业时间。另外孩子转到南山以外学校就读，可以申请解锁。自愿申请入读民办学校，或申请未被录取的情况，不会锁定。
南山的学区流动性将变宽，学区明显增加，有效缓解部分学区生源分流现象，对上学需求急切的学区买家，很多潜在的学区都有了买入机会，相应的，原先因为锁定9年的学区卖家，再也不用因为学区还差一两年用完而被迫降价卖房。
学府中学：
学府中学始建于2003年8月。学校坐落在深圳湾畔、后海之滨，地处南山商业文化中心区腹地，交通便利，地理位置优越，各项教育教学设施齐备，为培养一流人才创造了良好的物质条件。是南山区教育局主管的一所公办初级中学。校园占地2.2万平方米，建筑面积1.6万平方米。现有24个教学班，师生员工1104人。
由于学府中学学区范围太广，除了生源不够纯粹外，学校也不是九年一贯制，所以在小学选择上还要再做细分，其中学府一小、学府二小口碑不错，同属南二外集团下，所以最佳搭配学区肯定是小学为学府一小/二小、中学为学府中学，相当于给学府中学学区范围再次进行了划分，接下来我们的介绍也是这个顺序，优先该小初搭配，其他只带学府中学学区的我们就简单介绍下。
学府一小+学府中学
友邻公寓
2006年独栋小区，全是小户型，不过实用率一般，近1号线桃园站，高层北向的看荔香公园，视野不错。南二外挂名后，友邻公寓作为小户型学区，很受欢迎，价格也水涨船高。不过因为小区是独栋，除个别户型可以外，其他都一般，所以买家基本上都是奔着学府学区来的，小户型均价12万左右。
29-32平的是单间，36-40平的是1房1厅， 其中37平的1房有赠送（10平左右），可以改成2房使用（客厅出来的狭长阳台改成房间），有多个朝向，这个户型自住或者为学区的比较推荐，自住实用率高，为学区的话当2房放租租金也高。
今年3月份的时候成交价在450万左右，目前有南向低层报价在460-490万左右。54-58平的2房也不错，为了学区+刚需首次置业，买来过渡一下可以，近地铁上下班方便，长久住家不太建议，只有一栋、没花园。58平南向低层报价560万以上，整体2房报价在550-590万左右。
小区户型没有特别明显的硬伤，虽然是独栋，但因为学区、地段好，在南山来说是个比较热门的小区，租金回报非常可观。主打小户型下，除了50多平的2房自住率较高外，其他基本上都是出租，居住人群比较杂乱，年中的时候就有个朋友为了学府学区专门买了个37平的房，现在放租中，租金6000元/月。
另外小区附近的南苑新村旧改已经动工了，南苑新村是深圳2010年首批城市更新计划的八大旧住宅小区之一，当时知名地产公司万科通过收购的方式介入南苑新村旧改，被认为是万科首进南山的里程碑式项目。小区建成后，附近享用周边配套的小区会有一个相当不错的溢价。
西海明珠花园
2004年小区，带花园，车位充足，挨着南海大道，朝向好的有噪音困扰，安静的朝向差，5分钟左右可到1号线桃园站。户型多样，有适合学区需求的单间、1房，不过涨幅一般，买的人比较少；也有刚需2房户型，是小区成交最活跃的；改善户型也不少，但是预算去到850万了，从住家舒适度和升值潜力来看，南山还有其他更好的选择，比如前海一带，所以大户型成交一般。
2房面积有两个范围，户型均方正带阳台，60多平的西北向、安静，奇数层客厅正出阳台，偶数层客厅侧出阳台；70多平的东南向、有噪音困扰，偶数层客厅出阳台，奇数层客厅侧出阳台。有业主搭建后变成客厅、卧室均带阳台。
近来成交比较少，报价虚高，65平的成交价在660万左右，在卖报价660-680万左右，73平的成交价在690万左右，报价在700-750万左右。相比友邻公寓的2房刚需户型，西海明珠胜在带花园社区，住家氛围和舒适度会更好，所以比较适合刚需买来过渡，特别是初期就带学区需求的，预算在600万以上肯定是优先考虑西海明珠了，预算不够再考虑友邻公寓。
其他靠近学府一小的小区，改善需求的话还可以选择厚德品园，小区新、赠送高，73平的3+1房总价要在950万左右了，其他小区楼龄比较老，创世纪滨海花园主打复式、跃式，除个别户型可以外，可能很多人不是很喜欢，挨着滨海南海立交，吵，成交也不活跃。
学府二小+学府中学
海印长城
带二小的小区由于地段、配套都好，现在9号线也开通了，周边小区价格都不低，比较适合改善、有学区需求的当属海印长城一二期。2002-2003年小区，一二期中间有马路，花园社区，围合式布局，住家安静度可以（相比挨着南海大道的小区来说没那么吵），大户型居多，不过每种户型得失明显，多数热门户型朝向都一般。
成交比较多的是105-108平的是正规3房2卫，户型方正、客厅出阳台，厨房赠送生活阳台，朝向有点差，基本上是东向和北向，北向的看花园安静，成交价在1050万左右，目前报价虚高太多，从1150-1200万不等；
114平的大3房2卫的亮点就是做到了通透，目前有套在卖报价1280万。2房也有，户型格局可以，客厅出阳台，厨房带赠送的小阳台，不过74平左右的全是北向，成交价750万左右，报价在760-800万；
81平的大2房虽然朝南，但总价太高，去到920万左右了。相比之下，很多人并不在乎朝向，都选择了总价更低的74平2房。
想在海岸城附近买到一个住家还可以的小区，带学区、离学校也近，海印长城虽然老了点，但从成交热度来看，很多人都会选择海印长城，现在买的话价格太高了。
而且，会买海印长城的，除了看中地段和配套，直接原因就是学区，如果没有学区，同等预算和户型需求，蔚蓝海岸要胜出。其他小区，整体来说都没有海印长城好，价格也不是特别友好了，毕竟有9号线和学区支撑。
比如城市印象，小区小、放卖不多，滨海大道、后海大道夹角处，吵；保利花园，100多平的3房是横厅，2房的话总价高，整体放卖量少下成交也不活跃；其他小区比较老，体量也不大，金钟大厦有小户型，适合专为学区的人群。
只带学府中学学区小区推荐：
上面我们提到的学府一小/二小+学府中学搭配，是对专为学区兼带投资和改善需求人群来说居于前列的选择。其他只带学府中学学区的小区，小学学区都一般，改善需求的话很少会奔着这些小区去了，反而是一些刚需小区因为带了学府学区，价值进一步得到提升。
比如深蓝季节和金海岸大厦，这两个小区原本就是刚需热衷的小区，成交一直很活跃，有了学府学区只是个加分项而已，自住、投资、为学区都能选。
深蓝季节61平的2房成交价在560-580万，目前报价在580-610万左右；金海岸大厦涨得比较温和，50多平的2房现在报价在530万上下。
西海湾花园主打大户型，改善群体买的多，放卖量、成交都一般；碧海天家园小区有点老，预算有限又有学区需求的换房人群会考虑这里。
预算有限的刚需，还可以买现代城华庭50多平的2房过渡（学区需求不大），改善有学区需求的不建议买这里。小区偏冷，居住人群杂乱，住家、办公都有，大户型后期很难转手，因为未来有地铁，现在报价都不低（单价7-10万）。
很多人觉得地铁开通后现代城华庭的房价会有拉升的机会，这个有点多想了，连来福士广场都没能把对面一排小区房价拉起来，地铁开通确定会有效果？再对比一下汇宾广场就知道了，现在9号延长线已开通，该小区除了小户型有刚需接手外，大户型都卖不出去，很多都是卖了一年之久了。
冷盘就是冷盘，一个盘价格起不来肯定有其历史原因，优越的地段都没能让它房价起来，增添再多其他配套也难有成效。这一带可以选的缤纷假日豪园、鸿瑞花园基本上是改善小区，奔着学区来的少。
南油一带老小区居多，有些价格也便宜，如果预算实在有限，又想买这个地段的房子，也可以选，毕竟还带个不错的中学学区，只是不建议买这些小区。
南二外学府中学学区囊括的范围太广，很多人担心学府中学生源不纯粹下未来成绩会下滑，比如南海中学，2015年因荔香中学搬迁，原属于荔香学区的部分区域划进南海中学，南海中学中考成绩随后出现下滑。
学府中学和南海中学是相反情况，原先的学区就是这个范围，在此基础上成绩不断上升，两大主要小学学府一小/二小在南山公立小学中口碑还不错，生源一直比较稳定，又有南山第一学区南二外挂名，未来不断向上的机会很大，这也是为何前面那张图里，学府中学被认为是有潜力成为南山第二梯队学区的中学之一。
不过相对有稳定优质生源的老牌学区来说，要想赶超也绝非易事。学府学区最明显的优势就是处于南山中心地段，交通、生活配套完善，是投资、改善都可以选的区域。
如果比较注重孩子未来教育的家长，首选带一小、二小学区的，视个人情况选择小区；学区+刚需户型投资的话，友邻公寓不错，然后是金海岸大厦、深蓝季节，这类小区升值也很可观；预算有限，又想有个好点学区的，就只能选一些不怎么热门甚至偏冷的低总价小区了，房价只能跟随大势变化，抗跌性一般。
下面为大家整理了小学和中学都是学府的热门楼盘，附图。
接下来为大家更新南二外学府学区目前在售有效房源楼盘（仅供参考）以及各大小户型的真实在售报价。
下面是更新到2020年4月24日的房源信息，真实在售且性价比超高的精选房源，各个户型，从一房到两房，三房及以上都有盘点，入门级品质级通通都有。
我是南山置业顾问林辉，从事房地产销售行业已有7年，具有了解片区，分析户型，房价谈判等丰富经验，对南二外学府，南山实验集团，南头片区相当熟悉，清晰明了知道周边小区规划及未来发展，想了解的朋友可以扫码添加我的微信。
（本文作者：淘房会会员林辉13825238209）
粤公网安备 44030402000760号
