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【政策解读】东莞新房重启限价!仍不排除二手调控的可能

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2020.07.03 19:58:49
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昨晚,大家在群里以及朋友圈“传言”的东莞调控政策,终于落地!东莞住建局发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》


仔细一看,只是针对新房方面,要求加快在建商品住房入市销售,加强新房价格指导及监管,重启限价等。



不少网友来咨询,老牛怎么看这个调控政策,对市场是否有影响,下面我就结合着政策条例跟大家分享下我个人的看法。


加快商品房入市销售

新政1:2020年8月1日起,申请预售的商品住房项目(含前期已办过预售和首次办理预售的项目),总建筑面积30000平方米及以下的,须一次性申请预售;总建筑面积30000平方米以上但剔除地下室面积后不足30000平方米的,须一次性申请预售;总建筑面积30000平方米以上分期申请预售的,每期申请预售的建筑面积须不少于30000平方米,尾期建筑面积低于30000平方米的须一次性申请预售。申请现售的商品住房项目,分期规模参照上述标准执行。


加大力度打击捂盘惜售行为。开发企业取得商品住房预售许可证或现售备案证书后,应在10日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。


老牛解读:随着部分区域房价快速上涨,一些开发商开始惜售,造成市场上房源紧张,进一步加剧供需矛盾。


此外,大部分项目采取“逐栋”备案小批量推盘的策略,逐栋分期备案并销售,给予购房者“下一期”要涨价的预期,刺激客户成交,实现销售目的。


这个条例就要求开发商加大并且加快房源供应,每次需推出不少于30000平建面的房源,不许再像挤牙膏似的,不允许捂盘惜售,从而加快房源的供应量以及供应速度,达到稳定价格预期的目的。


加强新房销售价格指导

新政2:开发企业应根据项目成本费用、税费、利润等因素合理确定新建商品住房申报价格。自本通知实施之日起,新建商品住房项目一次性或分期申请预售(或现售)的,须以幢(栋)为单位申报销售价格,同一幢(栋)每套住宅均价相差幅度不宜超过20%


首期首次申报销售价格的,每幢(栋)申报均价应不高于前三个月属地镇街(园区)同类型新建商品住房申报均价的10%(含)


分期申报销售价格的,每幢(栋)申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%(含)


属地镇街(园区)前三个月同类型新建商品住房申报销售价格数量较少或出现价格异常情况的,参照周边房价水平相当的镇街(园区)的房价申报情况,合理确定申报价格。


老牛解读:东莞在今年3月份同样出过一个楼市政策,当时最核心的条例之一是,市发改委不再监控价格,言外之意是对新房的备案价不再限价了,这个政策可以说是对新房的“松绑”,也是看做这次行情的“导火线”之一。


新房放松限价之后,一些新房备案价没了限制,短短2-3个月内上涨20-40%,大大地提高了市场对房价上涨的预期,带动周边二手房价格上涨,而二手房价格上涨又反过来助推其他新房项目价格的上调,形成一种互推循环。


出台这个条例,表示政府层面,重新对新房价格进行监控并且限价,通过调控新房价格,从源头上切掉这个循环。



上面这个条例20%、10%、5%这三个数值代表着不同情况下的限价。


“新建商品住房项目一次性或分期申请预售(或现售)的,须以幢(栋)为单位申报销售价格,同一幢(栋)每套住宅均价相差幅度不宜超过20%


这个条例可以说是专门针对“高低备案价”。


去年限价政策执行较为严格时,部分开发商通过“高+低”备案价(2000元/㎡左右)同时备案,从而拉低平均的备案价格,来实现部分房源突破限价政策,高价销售;


如今,由于同一栋每套住宅均价相差幅度不能超过20%,类似的操作办法行不通了。


首期首次申报销售价格的,每幢(栋)申报均价应不高于前三个月属地镇街(园区)同类型新建商品住房申报均价的10%(含);


首期首次申报的项目价格不能再由开发商“随心所欲”,每栋申报的均价不得高于前3个月同类新房申报均价的10%,申报的价格有了“参照物”,这从价格上给新房销售设定了上限。


分期申报销售价格的,每幢(栋)申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%(含)。


后面加推的房源,不能超过上一期房源均价的5%,从而降低购房者“下一期涨价”的心理预期,缓解部分购房者“惊弓之鸟”恐慌的心理情绪。


可以说,20%、10%、5%这三个数值分别从楼层价差、首次开盘、后续加推等环节上,环环把控价格。


开发企业应根据项目成本费用、税费、利润等因素合理确定新建商品住房申报价格。


前三个月同类型新建商品住房申报销售价格数量较少或出现价格异常情况的,参照周边房价水平相当的镇街(园区)的房价申报情况,合理确定申报价格


以上2条例,没有太明确的标准,一些高成本的地王项目或者标杆型项目,可能会存在一定的政策空间。


具体可以观察下半年,城区华润,保利,鹏瑞等等标杆项目,它们基本可以说起到风向标的作用。


加强新房精装修价格指导

新政3:新建商品住房项目实行精装修交付的,住宅户内精装修工程每平方米造价原则上不超过2000元/㎡,超过以上标准的须提交第三方工程造价咨询机构的评估报告,并在销售现场向购房人进行公示,作为买卖双方日后处理涉及住宅户内精装修标准及质量纠纷的参考依据。


老牛解读:这个条例可以说是针对“双合同”。


在以往限价时,部分开发商通过“高+低”备案价搭配,拉低备案均价,突破限价政策,使得高价房源得以销售,低价的房源就是通过双合同(买卖合同+高价装修合同)。


然而大部分项目实际装修成本并不高,精装修是开发商实现溢价的重要途径之一。这个条例就把装修款限制在2000元/㎡内,就间接堵住了开发商通过装修款来收取高价“装修费”的不合理行为。


加强新房项目销售监管

新政4加大力度打击捂盘惜售行为。开发企业取得商品住房预售许可证或现售备案证书后,应在10日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。


对于建设工程形象进度已达预售标准(或已具备现售条件)、无正当理由不申请办理预售许可证(或现售备案证书)的商品住房项目,市住房城乡建设局向开发企业发出《行政告知书》(样式见附件2),督促其限期办理预(现)售手续,否则将予以通报批评,预售商品房项目预售款使用列入C级监管,新开工项目暂停办理工程建设相关手续,同时将相关情况抄送金融监管部门、有关贷款银行,建议加强贷款管理。


老牛解读:严禁捂盘惜售,达到预售条件的楼盘,必须限期办理预售手续,且取得预售证后,应当在10日内一次性公开全部销售房源。一旦发现有捂盘的,将有严厉的处罚。


实名制 禁止内部更名

新政5:严格规范商品住房认购行为。商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。无真实有效的认购书及定金缴纳证明材料的,开发企业不得以房屋已被认购为由不对外销售。


购房人认购商品住房后,未在约定时间内签订《商品房买卖合同》的,认购应予以解除,解除的房源应当公开销售。住建部门会同相关部门加大巡查检查和联合执法力度,对于未将全部准售房源对外公开销售、通过签订虚假商品房认购书等方式囤积房源、扰乱市场的违规行为及时开展调查,视情节采取责令限期整改、暂停网上签约备案等措施。


老牛解读:由于目前的市场比较火热,有小部分开发商,通过更名的方式,来变相收取“更名费”或者“茶水费”,谋取套利空间。该条例就明确“实行购房实名制,购房后不得擅自更名”来遏制这一现象。



本次的调控政策,老牛认为最核心的有2点


一是重启了新房限价;二是加大加快供应。


老牛认为,东莞政府等有关部门对于东莞楼市的监管以及判断十分精准,所谓“蛇打七寸”,出台的这几条调控条例,基本都是针对当前市场的主要问题,以及堵上以往的政策漏洞(高低备案价、双合同等)。


通过“限价”来舒缓市场对于“涨”的预期;通过加大加快市场供应,来舒缓当前市场的供需矛盾。


至于新房限价了,二手房价格是因此被限制住,价格疲软了,抑或是造成新房二手房“倒挂”,仍需要进一步观察。


此外,大家传闻的“二手房限购”政策并没有出台。


老牛认为,目前仍不能排除出台“二手房调控”的可能性。毕竟东莞局部区域的二手房价格确实涨幅过大,政策是正在出台的路上?还是说通过新房调控后,观察市场情况而定?是全市一刀切,统一调控;还是分区域,局部调控,这就不得而知了。且看且观察吧。


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