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多个二线城市都调控了,是什么信号?

樱桃大房子 发布时间:2020.07.08 11:36:20
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调控又要收紧了!


前几天东莞、杭州都出了政策,但我没有专门写。


昨天晚上,宁波又出台了楼市新政。


最重要的一点,就是扩大了限购的范围。


新的范围是,下图的红色圈圈内,相当于宁波的中环。而2017年出台的限购范围大概是内环。



所以基本上可以确定,这是又一轮调控政策来了!


反正套路还是一样,每次市场火爆之后,都会要求地方赶快悬崖勒马,房住不炒的原则,并没有变。


今年上半年各地方的救市政策,基本上都仅限于救企业,也都是大同小异,比如在缴纳土地出让金的条件上放松一下,以及预售上放松放松。


而救市场的政策大多数夭折了,比如放松限贷,限售,限购这些基本调控的,大多是几日游。


顶多是一些契税补贴的政策还能通过,但效果有限。


即便是中央这样咬住政策不松绑,多地楼市在疫情逐渐恢复后,也立刻火爆了起来。


真是难以想象,今年疫情期间,各地要是随便放松一下调控会是什么后果。




宁波这次之所以加码调控,也是因为市场太火爆了!


房价涨幅比杭州还夸张!


据中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示:宁波房价排名全国11,在浙江仅次于杭州,但涨幅要高于杭州。



宁波从2017年限购、限售之后就没有再调控过了,市场一直比较热,房价也没有真正调整过。


宁波这个城市在浙江的地位,一直仅次于杭州,人口的吸附力也非常强,去年常住人口猛增了34万


所以这也成了房价炒作的基本点。


再加上浙江本身就是金融活跃的地方,跟杭州一样,宁波也都喜欢用杠杆,市场货币泛滥时,大家就喜欢买房投资。



今年年初疫情期间,政府在预售上还放松了市场,比如一个楼盘,可以分多次开盘,这样分批积累客户,就会显得更热销。


但昨晚的调控也一并收紧了。


规定每次预售的面积不得少于5万平米,如果一个15万平米的楼盘,最多分3次开盘,而年初疫情可以分七八次开。


宁波除了限购加码外,其他的调控措施就是比较常规的了,比如限房价,限地价之类的。


宁波限购范围扩大的地方,短期对市场肯定还是会有一点影响的。因为限购政策才是真刀真枪,能够立竿见影的调控手段,其他那些都只是辅助措施。



而7月2日,杭州的调控措施规定。


第一,人才优先购房加绑5年限售期,为2月“高层次人才优先购房”政策打上补丁,将有效填补利用人才政策进行投机炒房的漏洞。


第二,加大对“无房家庭”政策倾斜力度,强制规定均价3.5万元/平方米以下项目供给“无房家庭”的房源比例需超50%,此举将大大增加“无房家庭”摇号中签率。


第三,缩减“无房家庭”认定范围,对于非限购区户籍家庭,需要同时满足户籍所在地无房和限购区内1年社保两个条件,才能被认定为“无房家庭”享受摇号倾斜政策,此举意在减少非限购区户籍家庭涌入限购区投机炒房。


对于杭州的政策,我认为:


第一,限售肯定是没什么用的,你如果倒挂2万,人家看涨,限售持有5年也没什么关系。


最关键的是,人才怎么认定无房户?


现在杭州普通人2018年4月后通过交易、离婚等方式变成无房,都不算无房户。


但人才不一样。


据我杭州的业内朋友说,身边的人才纷纷清空名下房产,具体怎么清空办法就很多了。


原来不打算买房、炒房的“人才”都纷纷行动起来了,变成新的购买力冲进楼市,基本都是存量“人才”,体制内的人按人才标准一对,只要没混得太惨,有一定工作年份,大多够格去认证个人才。


第二,无房家庭的中签几率比以前可能是增大了,但这个无房家庭里,又有多少是假的?有多少是投资者?要知道现在借用别人名字炒房,然后分成的多了去了。


第三,这只规定了非限购区三县一区,临安、桐庐、建德和淳安户籍家庭,需要需要1年社保,那杭州限购的9区户籍家庭呢?就不需要1年社保了。


那外地人落户杭州,直接落到9个限购区买不就完了吗?本来不限购的郊县房子就不受投资客欢迎。


杭州现在的投机炒房客可是来自于四面八方,包括整个浙江省的,应该不止是来自于非限购区的人涌进限购区抢房吧。


所以我看杭州的政策对投资客来说,压根就没有伤及要害,只是隔靴搔痒。


跟宁波相比,杭州这个调控,更多是摆个姿态。


所以估计在货币放水的大背景下,杭州楼市还是会很火。




东莞的调控就更加没什么实质性的东西了。


规定:项目申请预售,每次体量不低于3万平方米;取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%;分期销售的新房,房价不高于上一期同类房价的5%。


这种限价政策,只会让倒挂来的更明显,便宜的新房继续抢。


真的想说,地方如果想调控,干脆放开限价吧,没有了新房倒挂,没有了套利空间,投资客还会去抢新房吗?


现在深圳的市场就是,投资客去抢新房,因为限价倒挂,买到就赚到。


很多刚需因为抢不到新房,害怕房价上涨,天天焦虑,只能被迫去买二手房。


或者要么就出台更严厉一点的调控政策控制一下市场好吗?


房价再这么涨下去,真的不健康了。


很多人总把深圳的楼市怪罪到供不应求上,但我觉得短期来说,早已不只是供需矛盾了,而是不断涌入的外来投资者,把供需矛盾放大了。


要知道落户门槛这么低,没有任何防线,全国的热钱往深圳涌,你不限制那些疯狂的投资客,供给再多的房子,都不够他们买的。


但宁波杭州东莞都做出姿态了,深圳还会远吗?


我想最起码也要做个样子吧!


拭目以待。


宏观调控

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