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借女友名额买房,没想到却被她悄悄卖掉!法院这样判

深圳买房计划 发布时间:2020.07.10 07:24:23
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最近房价上涨,吸引了不少人的关注。除了自身有名额能购买的人,没有资质的人也打起了买房主意。


比如,

有闲钱却没房票,借名来捞一票;

钱不够难不倒我,众筹合伙来一套。


而亲戚朋友,凭借情感、血缘的纽带,则成为这些人的首要合作目标。


不过,在这利益面前,总有人会牺牲掉亲情、友情。


名额不够,合伙来凑

口头承诺收益按出资比例分


计小岚有个朋友陈生,45岁的他眼红房价的涨势,但碍于购房名额已用完,便萌生了合伙买房的想法。


陈生算了笔账,自己手头有100来万,但是没有名额,所以买不了住宅。于是陈生便找他侄子,恰好人家前年刚落户,不仅有名额,还是3成首付。


对于具体的签署协议,陈生告诉计小岚,“没有签什么协议,只是口头承诺,收益按照出资多少分。”


计小岚听后提醒会有风险,陈生摇了摇头,“是自己的亲侄子,不会有事的。而且他首付也不够,加上我的钱刚好。”


不单单陈生有这个行为,在楼市燥热的情况下,最近计小岚也陆续有被问到关于合伙买房、或借亲戚朋友名额买房可否行得通。



但问题来了,这两种购房方式会有哪些风险?


借名、合伙买房有风险

一不小心就踩雷


先来个借名买房的真实案例。


2016年3月,徐天发现自己的房子被挂中介网站上卖了。


原来,徐天已有一套房子。2015年深圳正处于上涨期,徐天为了节省首付支出,便借用女友小于的名额,签署了《代为购房协议》,在宝安西乡买了房。


协议内容为:


徐天享有该房产的处分权、收益权、使用权,小于不享有上述任何权利;


小于保证具有购买该房屋的资格;


购买、持有、出售该房产的所有费用均由徐天承担,将来出售房产的全部收益归徐天所有;


如小于未经徐天书面同意私自处分该房产,视为严重违约,小于除返还处分所得外,还要按照同期该房在银行评估价格20%向徐天赔偿违约金。


2016年,随着双方感情破裂,小于的双胞胎妹妹意难平。


借着与其姐姐相似的容貌,小于的妹妹偷拿证件,冒充小于售出该房子。徐天发现房子不翼而飞,遂提起上诉。


庆幸的是,小徐签了代持协议,还录了视频保存。法院在查明后判决房产交易合同无效。


签了《代为购房协议》尚且能追回房子,另一个案例合伙买房却未签任何协议就没有那么好运气了。


2015年3月6日,林育与郑月合伙在郑州买房。卖家吴洋与林育、郑月签订《房屋买卖协议书》,同意以88万卖出。


在随后几个月中,林育通过银行分别向郑月转账25万,向卖家吴洋转账20万。郑月向卖家吴洋支付房款40万,郑月与卖家吴洋并在2015年7月22日签订存量房交易合同。2016年4月19日,见房价未上涨,郑月以70万卖出房子。


2017年下半年,林育发现该房屋已经被郑月私自转卖。上诉后,法院经查,林育无法提供明确合伙关系、合伙的内容以及对合伙财产如何处分等约定协议。驳回林育的诉讼请求。


用别人名字/合伙买房,到底算谁的?


对于这种非常规购房方式,深圳不动产专家陆晖律师提醒,合伙买房与借名买房是两个不同的法律关系,潜在的风险也各有不同。


  • 关于合伙买房


第一个风险是共同还贷,是由全部共有人承担还贷还是部分承担;如果出现房屋共有人不能按时还贷,如何保证不出现逾期还款;


第二个风险是持有房屋期间,部分共有人发生债权债务纠纷。其占有房屋的份额被法院查封冻结,会影响房屋的处置;


第三个风险是在房屋转让中,要全体所有人达成一致,才能实现转让,如果有人同意有人不同意,会给转让造成困难;同时,如果部分共有人的配偶提出相应的份额属于夫妻共同财产,转让时未经其同意也不能处置。


  • 关于借名买房


最大的风险在于如何证明实际购房人对于房屋的所有权;


其次,实际购房人处置房屋时,名义购房人不配合;


第三,登记在不动产权证上的名义购房人,如果其产生其他债权债务纠纷,房屋存在被法院查封冻结的风险;


第四,名义购房人恶意转移房屋或将其进行抵押,侵害实际购房人的利益。


由于限购政策导致购房需占用“房票”,所以真正意义上的合伙买房比较少,一般都是共同出资,登记于一人名下。该模式混合了上述两种模式的风险,这也是在实务中也是经常发生争议的情况。


如果买房人执意用这种非常规购房方式,陆晖律师建议:一是各方签订协议,明确各自的权利义务;二是保留相关证据,比如聊天记录、银行流水;三是对自己的财产时刻保持关注,不能“躺在权利上睡觉”。


南山片区资深经纪人辰辰表示,“我所经手的合伙买房、借名买房的也有挺多的,尤其是在房价快速上涨的情况下。不过由于房子登记在一个人名下,很容易会私自转卖,因为买家只看房本上的权利人,不会过多注意这一块。而且如果是借出自己的购房名额或贷款,以后就无法享受首付3成的购房优惠了,实际上划不来。”


不管是借名买房,还是合伙买房都要慎重,如果出了幺蛾子,很容易钱房两空。面对利益和感情,有时候只能选择一个。


*徐天、小于、林育、吴洋、郑月为化名


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