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牛市来了，乘风破浪。
但一波波的股市楼市轮动反应告诉我们，炒股赚了钱不买房，可能10年都白忙。
如果你现在要买房，是打新还是买二手房？
如果打新没打中，二手房又涨了怎么办？
如果你也有此困扰，别慌，有不少@深圳买房计划 的朋友，都在纠结为等打新还是买二手房。
“打新”无疑是2020年上半年深圳楼市里的关键词，倒挂的一二手房价让不少买房人趋之若鹜。
但新房毕竟供应量有限，再加上真正能称为“打新盘”的并不多，购房者能否买到全靠运气，何况打新并非稳赚不赔，持有成本还是需要好好计算一番。
二手房虽然没有供应限制，但近期市场波动较大，容易追高。
20新盘7月入市，不是每个都值得打
“打新”原是股市用语。
意思是申购新发行的股票，因为股票的发行价和市场价都由一定的差额利益。后来引用在楼市中，则是新房和二手房价格存在倒挂，形容买到就能赚到差价。
楼市打新这件事，对于不少的购房者，意味着相比二手房，打新将省下几十上百万的支出。不过，这终究是一个摸奖游戏，得靠运气。
何况，市面上并不是所有的新房都能称得上打新盘，起码需要价格上相比二手房更为实惠才行。
翻看7月待入市新房地图，共有20个新房项目待入市。包括远洋天著、晗山悦海城、勤诚达正大城、华强城、龙光玖悦台等比较多人关注的住宅新盘。
粗略一看，这些待入市新盘一二手价格剪刀差并不大，与金融街的价差更是不能相提并论。例如：
华强城吹风价5万+，片区二手房价格5.6万/㎡；
远洋天著吹风价10万+，片区二手房价格10万/㎡；
新世界临海揽山吹风价12万+，片区二手房价格11.2万/㎡。
加上目前市场不平稳，买房人需要深思熟虑自己的需求主次，而不是看到新盘就直接冲进去。
打新，并非稳赚不赔
与股市一样，打新并非稳赚不赔。
在市场燥热的时候，更应该长个心眼的，那就是打新过程中的成本，否则账面上的涨幅只是看上去很美。今天给各位盘盘，打新过程中涉及到的成本问题。
以近期将入市的华强城为例。目前传言的吹风价5万+。假设以此价格计算，72㎡的产品总价360万起，首付约110万左右。
不少朋友认为，成本只是付出去的110万首付，实际并不对。
△设定单价是便于计算，具体楼盘备案价以开发商公布为准。以热盘金融街为例，469万打新中签的房子，577万卖出才能保本。
假设交楼拿证时间为2年，加上住宅3年限售，所以至少持有5年才能再次交易。
以72㎡买入价5万/㎡，首付3成110万来举例，这5年内的持有成本包括：
房贷利息
持有时间与利息成本息息相关。据贝壳APP房贷计算器，以贷款30年、等额本息方式计算，商业贷款252万，利息总额232.24万。
前5年累计支付利息约59.94万。
首付款以及月供本金的机会成本
实际上，自己的投入本金也是需要算机会成本，也就是货币的时间价值。
我们都知道今天的100万不等于未来的100万，要在当前预测一项投资在未来是否可以盈利，就需要将未来的收入用一种方式转化为当前的价值。
以年利率2.75%的银行定期存款作参考。
投入的首付款为110万，5年的月供本金为20.75万，存进银行5年下来有17.97万的收益。
税费
新房和二手的区别在于税费。
其中新房需要缴纳的契税、印花税、房屋维修基金、权属登记费、交易手续费契税是买新房税收中，缴纳最多的一项，新房契税应纳税额＝计税依据×税率。
具体税率：首套90㎡（含）以下1%；90-144平（含）1.5%；144平以上3%；二套所有面积都是3%；非普通住宅、商业3%。
360万x1%=3.6万
那么首付3成的情况下，一套330万房产5年的成本：
月供利息+首付款及月供本金机会成本+契税=59.94万+17.97万+3.6万=81.51万。
也就是入手价360万，72㎡的房子，5年后至少要涨到411.21万，单价5.7万/㎡，才能覆盖掉投入的成本。
其他风险
虽然打新能让自己省下较高的成本支出。但对于首套和换房的买房人，风险点在于，较热的打新盘中签率低，如果没有打到，你有没有新的PlanB？
不过现在市场并不平稳，当你打不到那些热盘时，再去看二手房，极易受到房价波动带来的成本影响，且容易出现卖家涨价或爽约。因此，这些因素都是需要好好考虑的，而不是一股脑的忘却自己主要的需求。
相比新房，二手房的好处在于，你可以立即入住，而不需要再去租房等待交楼时间。
建议在打新时同步看二手房，而非只盯着新房。
刚需如何决策?资深业内建议
打新的成本帮你算好了，那现在要怎么买？
@深圳买房计划 连线3位资深业内人士，听听他们的专业意见。 （排名不分先后）
下半年刚需如何买房？换房客是等待市场平稳还是现在就入场？
易居企业集团深圳公司副总经理 潘传灿：
刚需还是要量力而行，不宜追赶进场。在波动的市场状况下，还是要选择适合自己的，比如地铁沿线，有学区，带精装的物业。对于换房客户，建议稳一稳，不宜追高，目前市场比较不理性。
美联物业深圳及惠州区董事总经理 江少杰：
疫情过后，有一股压抑了的购买力被释放出来，随后整个成交量也活跃起来，也导致整个上半年房价又显著的上涨，特别是一些学区以及新盘入市的区域。
因此监管部门也开始留意到这个态势，有推出一些措施，目前处于业主和买家的博弈期，建议刚需和换房客可以冷静客观的比较各区的性价比再入市，不宜追高热门的区域。
深圳中原董事总经理 郑叔伦：
先看市场成交数据：上半年二手成交44000套，同比去年上半年上升41%；但去年下半年45989套成交，环比下降了4.3%。一手新房成交16727套，同比去年上半年下降5.4%；与去年下半年20203套相比，环比下降17.2%。
今年6月份，感觉市场很火，但是拉长半年时间来看，其实成交量与过去几年差別不大，大家不要那么快忘记第一季度，受春节假期及疫情影响，市场落到谷底，所以可以这样说，6月份只是迟来的小阳春而已。
购房者不要因为一个月市场反弹去影响自己的判断，买房是一个影响长期的决定，需要考虑全面一点。
除了目前热门的片区外，还有哪些区域新房值得去看？
潘传灿：
10号线马上通车了，可以看看沿线的平湖，目前价格不高。其次是坪山，目前在加快产业投入，也可以关注。
江少杰：
可以沿着新开通地铁线去选房，比如将要开通的6号线、10号线、8号线，沿线的部分区域目前的价格还是比较低的。像罗湖，部分区域价格低，虽然老旧，但配套相比新兴片区还是很完善。
郑叔伦：
目前受限价影响，新房价格会更有吸引力，但毕竟深圳房价不便宜，只好用时间换空间，买距离市区运一点区域的房子。
最好选择轨道交通沿线物业，已经建好使用的轨道交通物业可能会贵一点，所以也可以考虑规划中的轨道交通。
如果深圳出台调控政策，会对市场产生什么影响？
潘传灿：
有概率会出些政策，这样有助于降低目前的楼市温度，更重要的是打压房地产炒作，对于整个楼市长期稳定也有好处。
江少杰：
二季度是有点过热的情况，监管部门会针对性的出政策。当然目的是让整个市场平稳下来，不至于太浮躁。因为深圳的发展需要人才，房价在这种快速上涨的情况下，也会导致人才的外流。
郑叔伦：
政策没有办法估计，所以不用考虑太多不在自己可控范围内的事情。重点考虑自身的条件及要求，找到适合自己的房子是最重要。
粤公网安备 44030402000760号
