文/谢逸枫
忍不住，深圳终于出手了，一出手就是杀招，让地产商措手不及，购房者一时间失去购房资格。新一轮楼市调控正式开启，继7月2日杭州、东莞、宁波（6日）、郑州（14日）、大连（14日）、内蒙古（15日）外，深圳于2020年7月15日正式出台史上最严厉的深八条楼市调控，堪称房地产最精准的政策。最值得注意的是舆论纷纷不看好深圳下半年房地产市场，还预测会出现楼市崩盘房价暴跌30%的危言耸听言论。
自2016年实施新一轮房地产市场调控以来，深圳先后出台“深八条”“深四条”等文件，严格执行限购、限贷、限售、限价、限户型五限政策，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。7月15日，深圳推出八项措施精准调控楼市，其中包括限购政策升级，必须有36个月社保。首套房首付比例依然30%，已经有一套房的再购房首付比例70%起，非普住宅80%。增值税免征从2年调整到5年。750万以上算豪宅。加强热点小区管理等。
深八条之中最大的亮点在于五点，却是一线城市到全国最严厉的。其一是限购，入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保。夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数。其二是限贷，首付比例为无房无贷首付30%。无房有贷首付50%，非普通首付60%。有房首付70%，非普通80%。其三是税收，转让增值税从2年免变5年免。其四是普通住房标准，实际成交价高于750万列入豪宅范围，征收“豪宅税”。其五是新房抽签要优先无房。
深圳成史上全国最严厉、一线城市最严厉的楼市调控政策。①限购：深户+连续36个月社保或个税，非深户+连续五年社保或个税。离婚房，满3年。封堵“假离婚”。②限贷（认贷又认房），有贷，首付5成。有房6成。③税收：2年改5年，免佂增值税。④普通房优惠政策标准提高：超750万元的纳豪宅税。一套100平方米、单价为7.5万元以上的物业被视为“豪宅”，而在南山区、宝安中心区和福田区，此类住宅比比皆是。
东莞、深圳调控之后，部分的购房者、投资者的会流入到别的城市。最受益的城市肯定是惠州、广州、佛山、肇庆、中山、珠海，应该会有新的购房需求进入。一方面是深圳的调控严厉程度，已经影响到首次、改善、投资的购房资格、信贷门槛、持有成本、购房成的提高。另一方面是深圳之外的其他城市，房价相对低，楼市调控政策相对不严格，容易获得资格，门槛低。因此，即使不会出现大量的转移购房，预期上已经是利好的。
深圳扔出重磅“深八条”，可谓预料之内，之前半个月一直传闻深圳楼市调控升级。①限购，全方位打补订。深户，36个月个税或社保，离婚房满3年，非深户，5年个税或社保，居住证不能购房。②限贷，认房又认贷。无房有贷，首付50%，非普通房，首付60%。有房，首付70%，非普通房，首付80%。③个人住房转让增值税免征，2年改5年。④普通住房标准升级，优惠力下降，750万以上要缴税豪宅税。
⑤销售管控升级，打击抢房。⑥二手房交易管理加强，三价合一的价格管理，房屋抵押合同网签。⑦二手房交易信息公开加强管理。⑧加强市场管理，打击违法违规。最关键是多少购房观望者措手不及，一下子失去购房资格，有钱，不让买。深圳市6月份均价已经达到74929元/每平米，也就是说在深圳平均一套100平米的房子值749万，多大个1平米就算是“豪宅”。从具体城区来看，750万又是什么水平？
有统计数据显示，深圳南山区均价11.2万/每平米，宝安区均价7.7万/每平米，福田区均价9.4万/每平米。换算一下，750万能在南山区买67平米，能在宝安区买97平米，能在福田区买80平米，超过这些标准的房子需缴纳“豪宅税”。纵观“深八条”，唯独最大的没想到，除了“一刀切”的不让投资者买房外，就是连首次刚性、改善的合理住房需求都“一刀切”的买不起，这才是典型的严重误伤政策。
①刚性、改善的购房者，一下子就失去了购房资格，打乱了置业计划。②刚性、改善的购房者，增加了购房资格限制、买房贷款门槛、持有交易成本、购房成本。③刚性、改善的购房者，通过“假离婚”等途径购房难以获得资格。④落户购房已成历史。深户+有钱，凭什么不让人家买，没道理。⑤凭啥干预，居住权、交易权与投资权。行政手段，代替市场化手段，说好的市场决定资源配置。
继7月2日的杭州、2日的东莞、6日的宁波、14日的郑州、大连（14日）、内蒙古（15日）、深圳（15日）“深八条”的楼市调控升级之后，预计下半年会有更多的一二三线热点城市跟进。一旦出现楼市与土地市场过热、房价疯涨、地价高涨、抢房热、加杠杆的现象，对限购、限贷、限价、限签、税收、交易网签、商品房价格、商品房销售、市场监管的政策加码。其一是一线城市的上海、北京、广州。
其二是二三线城市的温州、成都、无锡、西安、佛山、常州、绍兴、嘉兴、连云港、唐山、江阴等城市。基本上可以判断，因城施策，分类指导的方针与三稳的原则之下，未来会有更多的热点城市加入楼市调控升级的队伍，强烈建议首次刚性、改善的住房需求，有资格有条件有经济能力的，不要观望了，果断出手买房。因此，一定要赶快买房，否则政策一定变化，有钱有户口，不一定能够有资格买房，不一定能够买得到房。
深圳落户即购房已成历史，意味着即使有深户、有钱，没有在深圳连续缴纳36个月社保或个税，不能享受购房资格。1.假如你在深圳落户10年、20年，如不能提供连续缴纳36个月社保或个税证明，一样是没有购房资格，简单讲就是不能买房。2.假如你的深圳有居住证，无深户，一样也不能买房。3.假如你是人才，可以享受特殊的优惠政策，是可以不受户口、社保或个税证明的限制，直接购房。
在江湖传言N次N个版本后，今天深圳的调控政策终于如“大家”所愿落地了，且掷地有声。“深八条”为什么如此急着出台+杀伤力大政策？其目的与意义如何？究竟释放出什么重大信号？ 其实，深圳在5月房价、地价反弹之时就出现政策收紧的声音、6月又反弹，已经讨论政策条款内容咨询意见，7月8日去长沙交流楼市调控政策回来后，就完善了6月份的政策，就是今天的“深八条”内容。
楼市成交自疫情恢复以来仍是节节攀高。6月，在全市人民的共同努力下，深圳二手房成交一举突破万套，创下近4年来新高。年后，焦虑，成了几乎所有与深圳楼市关联者口中的高频词。直到7月初，国家住建部门赴深圳调研，虽然网传的会议纪要只找房企、中介和专家谈了谈宏观面，未对楼市作过多表态。7月10日，长沙市住建部门披露深圳住建部门赴长沙考察的消息，长沙方面向深圳介绍了房地产市场调控的做法和经验。
为什么这么急着出台+杀伤力大的政策？因为楼市太疯狂，导致政策紧急刹车，深圳房价、地价的反弹快速超过市场预期，让地方政府措手不及。特别是出现经营贷买房、外资进入楼市、投资比例上升、喝茶费重出江湖、千人摇号、加杠杆买房、信贷放水、人才政策利好，房价与买房、投资失控，加上深圳作为全国楼市的风向标，很容易成为国家住建部门关注的城市。自从去年年底深圳调整豪宅税、取消商务公寓“只租不售”、深汕合作区楼市解冻等一系列政策出台后，深圳楼市就开始出现迅速上涨的行情，投资投机性购房更是甚嚣尘上。
深圳楼市之热却让人瞠目结舌，市场的新房供不应求，出现了“万人摇号”“日光盘”等现象，“喝茶费”“更名费”更是重现江湖。二手房市场则出现部分片区过热、价格虚高的情况。按照乐有家研究中心数据显示，今年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合计成交1.67万套，同比减少5.4%，二手房住宅成交4.4万套，同比增加41.2%，并达到去年全年二手房成交量的57%，创下自2016年之后又一次新高。
投机炒房十分火热的6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。深圳房，全国投。作为全国投资客“最爱”的城市，深圳房价始终处于上涨趋势。有数据显示，2020年上半年深圳二手房投资客的占比达到了33.8%。简单说，二手房市场每3个人中就有1人是投资买房。而造成全国投资客往深圳跑的重要原因之一是购房资格。深圳作为一线城市，落户条件相对于北京、上海来说相对宽松，通过落户买房成为了投资深圳楼市常见的渠道。
按照深圳中原研究中心发布的数据，今年上半年深圳住宅共成交60727套，其中新房16727套，二手房44000套。值得注意的是，深圳中原研究中心数据显示，从过户数据来看，6月深圳二手住宅成交套数为10594套，环比上升23.9%；成交面积为90.6万平方米，环比上升28.0%，为2016年4月以来首个成交套数破万的月份。2020年上半年，深圳全市二手住宅成交套数为44000套，占去年全年的57%。
值得注意的是，今年上半年深圳新房住宅成交同比减少的背后，是新房市场供应的紧缺。数据显示，深圳上半年预售新房住宅仅为8157套，同比下跌54%，导致大量购房者只能瞄向二手房市场。因疫情冲击供应链，深圳上半年新房供应还不到广州的零头，但成交1.67万套，把库存消化了，在售库存降到6-7月。火爆的行情下，深圳房价的涨幅也位居全国前列。与去年年底相比，深圳今年上半年二手房涨幅在全国排名第二，仅比第一名连云港低了0.62%。
而另外3个一线城市，涨幅都排不进全国前100，北京甚至还跌了0.77%。实际上，深圳二手房市场火热也不是一天两天了。自2016年10月深圳发布“深八条”政策以来，深圳二手房价格仅在2016年10月至2017年3月，2017年10-12月，以及2018年10-12月有过连续2个月以上的小幅下滑。这三轮下滑，多少都与楼市调控政策的出台有关。
今年上半年，处于舆论风口浪尖的深圳引起了监管部门的高度重视，监管措施持续升级。事实上，深圳的“深八条”出的太晚了，落后于深圳楼市房价、地价趋势变化。杭州、东莞、宁波一样是政策出太晚了。信贷放水与人才吸引政策及户口放松、土地市场大热的利好下，深圳的在5月份就是出现了房价、地价大涨，抢房、排队买房等现象，加上土地市场火热，高价盘大量的成交。一二手房楼盘有倒挂现象，连二手房都疯狂的上涨，却没有及时出调控政策。
因为深圳的经济复苏一直没有预期的好，房地产市场的恢复、复苏亦如此，新房销售成交一直比较低迷。深圳落户门槛低，人口流入大。先行示范区、大湾区等规划利好叠加疫后货币超发，带来的就是落户炒房。目前深圳入户主要有四种途径，分别是人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户。而深圳连续两年位于全国常住人口增量冠亚军，2019年深圳常住人口1343.88万人，比上年增加41.22万人，2018年的增量则更是达到了49.8万。
下一步，深圳市将加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长1倍以上，今后新增土地将主要用于公共住房建设。增加商品住房供应方面，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600万~800万平方米的近2倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。
最关键是房企的资金压力非常巨大，而地方的土地出让计划目标需要完成，还有就是土地收入必须确保，同时是去库存。所以，一直拖到7月15日才正式出调控政策。因此，政策与市场脱离，政策总是落后于市场。目的、意义何在？目的在于稳定房价、地价、市场预期，短期之内给楼市降火，给房价、地价降热，避免出现过热过火。最大的目的就是防止高潮过后房价、地价下跌，影响到地方经济、财政收入、城市建设、楼市稳定。
真正的意义在于稳定金融系统安全，防止过多资金进入房地产，避免房地产金融风险。别的意义，首先是释放出房价、地价上涨过快、投资过热，房地产市场风险加大。其次是楼市进入深度调整期，由放松到收紧的调控周期开始，新一轮调控升级加码来临。再其次是供求关系的预期变化之下，库存上升，房企再度陷入资金紧张。最后是买房越来越难，有钱有户口可能都买不到房。
究竟对楼市、房价、购房者、地产商有何影响？短期看，需求被政策强制限住，深圳楼市进入调整期，降温是主旋律，崩盘、暴跌30%的概率小。下半年将进入市场成交、房价、地价增幅下跌，市场震荡的盘整期。长期看，解决不了供应端，需求端又满足不了，经济、金融、财政、城市建设还要依赖房地产，依然是按不住房价、地价再度大涨。
第一：短期的走势看，首先，楼市进入调整期，降温，交易量下降。限购、限贷、税收的收紧，堵塞需求端，深圳楼市成交下降，铁定退烧，回归理性。不排除7月量价暴涨，因为集中成交，政策窗口期前成交积累的因素。8月则开始进入调整，金九银十的传统旺季将成这几年历史最差，特别是销售成交量会出现大幅度的下降。
其次，房价，降火，增幅下降。因需求端无法释放、购买力受抑制，销售成交下降，房企要冲业绩，又要还债务，不排除价格大力促销的可能性。特别是信贷端、税收端、限购端的收紧，房价面临着下跌的风险，预计增幅下跌。再次，地价，降温，地王与高地价的地块减少。一旦又出现地王与高地价的地块，土地出让的限制条件肯定会加强，房企面对着调控，会放缓拿地的脚步，也谨慎地王、高地价的风险因素。
对购房者，可能会导致部分有钱的深户因限购、限贷的政策升级加号，短期（1年到2年内）无法获得购房资格，加上贷款门槛的提高及成本的增加，不能买房，或者推迟、放弃、改变购房计划。最后，对地产商的推盘、广告、销售、业绩的计划会受到影响，一定程度上还会影响到房企拿地、新开工、销售回款、还债等，因此，房企要保持资金链、现金流稳定，不排除加大促销力度。
第二是长期的走势看，必须排除的是绝对不会导致深圳楼市崩盘、房价暴跌，地产商死掉。因调控政策无法抚平（平衡）供求关系，解决不了土地、住房、货币、信贷的供应，疏通或满足不了人口与人才的大量增长、刚性与改善的、拆迁的住房需求，楼市调整期后，又进入上行期，经济、金融、财政、城市建设还要依赖房地产，依然是按不住房价、地价再度大涨。
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