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对东莞7.25房产新政及7.27政策解答的进一步解读

周争锋律师 法律 发布时间:2020.07.29 12:40:26
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对东莞7.25房产新政及7.27政策解答的进一步解读


广东华商律师事务所周争锋律师



深圳的7.15新政虽然在东莞的7.25新政前面,但是深圳7.15新政的执行细则尚没有出台,很多问题悬而未决,现在无法进一步解读。而东莞的7.25新政的细则执行细则在7月27日已经出了,下面本律师就对东莞7.25房产新政及7.27政策解答做进一步解读。篇幅所限,东莞7.25房产新政及7.27政策解答自行查阅。



第一,限制非东莞户籍人口的购房行为,首次对东莞的二手房采取限购。东莞市户籍家庭,在东莞拥有两套及以上住房的,暂停向其销售新建商品住房,但是,不限制购买二手房的套数。


对非东莞户籍家庭而言,不论购买一手房还是二手房,购买第一套房,递件过户前须提交1年以上社会保险证明;购买第二套房,递件前须提交2年以上社会保险证明;在东莞市有2套及以上商品住房的,暂停向其销售商品住房,这里是一手房和二手房均包含在内。



第二,以前引进的非东莞户籍人才,非本市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称的这一批人,满足旧政策的,需要在8月31号前完成首套新房的网签录入。此类人员在8月31前只能购买首套一手房,想购买二手房的,要符合东莞的7.25新政要求的条件。



第三,个人所得税可以同时在全国多个城市缴纳,为了阻止外地炒房客钻政策空子,这次直接规定个人所得税纳税证明不再作为依据。7.25以前纳税证明满足原来购房条件的,给这批人预留了一定的购房时间,允许其在2020年8月31日前录入一手房网签合同。



第四,非东莞户籍家庭对在7.25以前已经发生实际交易的二手房买卖,可以提供相关证据证明的,可以在10月31日前办理正常递件,不受7.25新政调控政策影响。也就是对非东莞户籍家庭在政策前的历史遗留件,给了一个宽展期,必须在10月31号前办递件过户手续。



第五,按照原来的调控政策出台时间对东莞的存量房分了三个限售等级。2017年4月11日完成网签的,不限售;2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的限售2年;2020年7月25日零时以后完成网签的,限售三年。



第六,规定了计算限售2年或3年期间终点界定时间的认定依据。各地规定的,限售的起点是当事人取得不动产权证的时间,通常就是不动产权证首页盖登记机关印章的地方显示的时间,更准确的表述是产权归属买受人的信息登记到不动产登记簿的时间。



东莞这次规定专门规定了限售2年或3年期间的结束时间的认定依据。就是产权人出售时,新签订的网签合同首页显示的生成编码的日期,这个时间和不动产权证上盖登记机关印章的地方显示的时间相减要大于2年或3年。



深圳市正常的买卖,一般按照买卖双方办理递件过户时在网签合同上签订的日期,认定新买家的购房时间,并以此时间和不动产权证上盖登记机关印章的地方显示的时间比对,来认定出卖人的房产是否过了限售期。



第七,涉及到网签合同的主体修改和一般条款的修改后网签录入的问题。修改买受人的信息,就等于建立一个新的买卖关系,应按照修改后新的买卖关系来处理。其他的合同内容,如果不涉及的买受人主体变动的,买卖双方认为内容填写错了,自己可以私下签个补充协议更正。



也就是,认为网签合同仅仅履行递件过户要走的一个形式,网签合同本身约定的内容不是买卖双方权利义务的认定依据。



在广东省高级人民法院(2016)粤民申2188号中,广东高院认为:根据2014年8月14日《二手房买卖合同》的约定以及合同履行的情况,2014年12月4日《深圳市二手房买卖合同》是为办理过户递件时行政机关备案所需签订,并非实际履行的合同,合同权利义务关系应当以2014年8月14日《二手房买卖合同》为依据确定。



也就是说,网签合同只是履行前面中介版本买卖合同的一个必要步骤,只是在递件过户时,双方要让具体材料表面上符合政府主管机构行政管理上的程序性要求履行的手续,不是认定双方权利义务关系的依据。



需要注意的是,如果双方没有签订其他合同,这个网签合同是双方真实的意思,双方也是按照网签约定履行的,此时这个网签合同是界定双方权利义务的依据。



有别于东莞的网签合同修改规则,深圳市在2018年3月28日施行“三价合一”时,明确在买受人向银行提交贷款申请后,银行可以依据不动产证书号、买受人的身份信息在登记中心找到双方的网签合同,并予以锁定。锁定后买受人姓名、证件号码、合同价款及付款方式和出卖人信息、证件号码和转让份额均不可以修改,如需修改,要联系锁定银行解除锁定后修改。除此之外的信息没有予以锁定,可以自由修改。



第八,规定了特殊房产的限售起点计算问题。继承(遗赠)、离婚析产还应包括婚内变更及不动产权证房产证补办等,没有实际交易行为,此类房产限售起点计算时间,还是按照这些行为发生前不动产权证书上记载的登记时间来计算。



第九,在东莞买房要先查询购房资格,取得《东莞市购房人家庭住房情况查询记录》,事前没有查询的,可能无法正常录入网签合同。《东莞市购房人家庭住房情况查询记录》最早出现在2016年10月27日东建房〔2016〕49号文件的第五条中。2016年11月2日,东莞市房产管理局和东莞市住房和城乡建设局联合发布了《东莞市新建商品住房限购查询操作细则》,对查询的具体事项进行的规范。



第十,规定了赠与的接受赠与人,也要受限购限售政策影响。本条是规范赠与房产的,条文中的“赠予”这两个字应该是写错了。描述一个法律行为的时候,只能是用赠与。



本条规定了接受赠与人,要符合限购政策,并且规定赠与人把赠与给其他人以后,两年内不能购房。如果双方是直系近亲属关系可以不受限购政策影响,但是对接受赠与人名下房产的套数有限制,具体就是非东莞户籍名下不能超过两套,并且要受限售政策影响,接受赠与人取得房产证以后三年内禁止出售。



第十一,关于法拍房不受限购政策影响,但是受限售政策影响的说明。这是一个亮点,突破了广东省高院2013年12月27日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法【2013】403号)的规定,明确了东莞市法拍房不受限购政策影响,但是受限售政策影响,取得不动产证三年后方可转让。主要原因可能是,2013年东莞尚没有出台限购政策,该通知当时并没有送达给东莞住建局。



虽然依据法律规定竞买人接到法院送达的执行裁定就在法律上取得物权权利,但是东莞政策要求的限售时间是竞买人取得不动产权证后三年。这就要求,东莞的法拍竞买人,竞买成功后要尽快办理产权过户手续。



需要明确的是,竞买深圳市的法拍房,竞买人是要受深圳的限购和限售政策约束的。



关于深圳市法拍房的纳税时间计算起点和限售时间计算起点问题。最近核实的情况是,深圳不动产登记中心不看不动产权证上记载的拍卖成交时间和首页上的登记时间,他们看法院《执行裁定书》和《协助执行通知书》,送达到登记中心的时间,用这个时间来统一计算纳税满五与否和限售的起点。



第十二,对在东莞申请公积金贷款申请人身份提出新的要求,要求共同申请人有一方必须是东莞市户籍。



第十三,本条明确了一手房计算限售期间的计算起点问题。明确不是从网签合同签订时间或网签备案时间起算,而是从取得不动产权证书后,往后推三年,具体时间就是不动产证上盖登记中心印章位置显示的登记时间。



一手房的限售起点问题,很多人还是没有搞明白,虽然惠州、东莞早已在以前细则中,用举例的形式,明确了新房限售政策的起点,并说明了是取得不动产证书的时间。但是网络上,仍然流传着一手房限售按照网签备案时间计算的错误观点,主要原因是这些人没看过《物权法》和《不动产登记暂行条例》,不知道何为不动产登记,把行政机关的网签备案错误地理解为在不动产登记簿上的产权登记行为,不知道备案就只是行政法规中行政备案,并不是法律上物权归属的不动产登记行为。



实际上,通过购买或赠与方式获得的一手房和二手房,计算限售的起点均是以不动产证书上登记机关盖章处显示的登记时间为起点。



第十四,明确打击“高评高贷”。“高评高贷”行为没有出卖人的配合,买受人是不可能独自完成的。重点强调了出卖人的法律责任,提醒出卖人配合买受人办理高评高贷后,可能构成刑事犯罪。主要是提示出卖人不要配合买受人办理“高评高贷”,不然不但尾款有收不到的风险,还有可能构成刑事犯罪。



第十五,主要是打击信息炒作和控盘行为。


 ——周争锋2020年7月28日写于深圳港中旅大厦

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