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深圳买房逻辑真的变了?近10年的供应告诉你真相

深圳.娟子 发布时间:2020.07.31 09:39:59
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7月份以来,全国已有杭州、宁波、郑州、深圳、南京、东莞等7个城市出台了不同程度的楼市调控政策,与今年年初相对支持的政策相比,形成了强烈的反差。


多地的“万人摇”成为上半年一道楼市风景线,许多人可能没有想到,在一些城市买房需要中奖一般的好运气。


可以预见的是,这一轮调控预计还有更多城市会落地。


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深圳715新政的落地,让一些原本在深圳置业人计划得以重整。


最近一段时间,许多网友问娟子,这次政策后还该不该买房,今天在这篇文章里来聊聊这个话题。


这次调控对于深圳仍有名额、手握资金的刚需而言并不是坏事。


之前那些一直在纠结是否上车的刚需客,面对房价持续上涨的扎心我想大家都能够感受到,每天睁眼一看自己关注的房子又涨了几万、几十万。


而现在,调控后可能一些挂盘虚高的楼盘的挂盘价会回归一点,最近也有不少媒体在报道某些盘业主价格回调,但这并不是降价!调控对楼市的影响一定是有的,但有自媒体预测新政后会有20%的降价幅度,这是不太负责任的预测。


二手房在调控后这几周网签有大幅下降,与政策前成形了明显的数据对比;从深房中协的统计数据可以看出,新政前几天持续在高位,后快速回落。




深房中协表示,随着新政效果的逐渐显现,短期内,深圳二手房成交量将会较长时间保持低位运行态势,长远看,待调整结束后,整体的成交价可能会有所回落。



但是要不要在深圳买房的逻辑变了吗?依然没有变。


深圳这次调控可以说算非常严格了,直接把想离婚的投机客,入户就能买的这一部分人堵死了;有许多置业者首付比例提高了,有置业者手握着资金却没有了名额,不少置业者庆幸在新政之前买了房……


可以说,这次调控对刚需来说,给予了更多的选房缓冲期;刚需置业者大可多看看,选到合适的再出手。


但是有一点,深圳对于政策的消化力还是比较强的,未来可能是该买的还是会买,目前,只是部分需求被延后了。


但这次调控是否能达到长沙的效果?结果还需时间去验证,但可能会失望。


我们清楚,深圳和长沙是完全不同的两个城市。


首先,在供应上,深圳新房住宅供应量高峰期在2012年连续几年500多万平的供应到2015年达715万平,后回落每年的供应在300-400多万平。今年的供应可能会相对多一点,还得看下半年的供应情况。


但未来可预期的商品房供应大家也很清楚,不会增加太多,目前深圳商品房住宅的供应为40%。保障、人才房占比达60%;从今年多宗人才房用地的出让,我们也看出了这一趋势。


这次新政后,新盘摇号优先于无房有资格购买的置业者,上周恒大项目摇号开盘已经是这样操作了。


2011-2019年深圳市商品住宅年度供应面积走势

图片及数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

而长沙每年的住宅供应量是非常大的,2015年到2019年每年住宅的供应在1900万平-2400万平之间。


每年的土地供应呈现井喷之势,从2015年到2019年,长沙土地供应面积接近9000万平方米,仅2019年就供应了2600多万平方米,这提供源源不断的住房供应空间。

 

 


其次,深圳的住宅市场比长沙市的住宅市场更加吸引人;从每年人口的流入,长沙跟深圳目前的人口也不是一个量级;深圳的汇集的资本能力也是在全国可名列前茅,经济水平也高于长沙。


在多因素的背景下,长沙可以很适应现在的调控政策,在中部以低房价取胜,也为人才的流入提供了吸引力。


于深圳而言,房地产市场最大矛盾是供需矛盾。


据贝壳研究院的数据显示,深圳住房的自有率为23.7%,是大湾区住宅自有率最低的城市;这意味着还有70%多的“刚需客”。



新政后,一部分二手房未满5年,可能不会成为置业者考虑购买的对象,750万的豪宅税,像福田、南山大部分进入豪宅线,二手房的需求会减少。


而这一部分需求会转到新房市场,所以热点片区的、热点盘依然会较难买到。


深圳715新政后,深圳没了名额的置业者开始将目光转上临深,一位早些年买了东莞房的朋友说,新政后她的电话都被打爆了,许多人想买她的东莞房子。


7月25日凌晨,东莞出台楼市调控政策,买二手房需要一年社保,这让大部分想买东莞房的深圳人没有了名额。


近几天,惠州、南沙等临深片区又开始活跃起来,深圳部分置业者将目光转上惠州等片区;说实话,惠州几些年房价确实也增值了,但新房依然供应大,加之自住客不多,内在的需求也只是集中在中心片区,大把深圳人多年前买的房子不能自住,卖也难以成交。


现在买入惠州,想要投资的话,结果依然会是如此。许多人寄托于惠州、深圳的交通、城市融合,但看深圳地铁线路的延申到惠州的速度,可能还有得等。


而目前被热炒的南沙未来会如何?还得看广州给预片区的支持发展力度有多大。



 

“深圳人从不买自己最想住的房子”这句话说得在理,在深圳人的买房逻辑里,买房成为实现“阶级跨越”的一个途径,这种这些年植入深圳人骨子里的买房逻辑短期难以改变。


无论是深圳人买深圳住宅,又或者深圳人买临深都是一样的心态。


所以也造就了现在一些盘出来,置业者不问配套,不关心户型、朝向、采光与通风……甚至连房子都没看过,但却摇号买到了的自豪,这是建立在“买了就能赚”的底气上。


深圳什么时候能打破这样的买房逻辑?只能等房价持续平稳,难以上涨的时候……


最后,来看一下深圳今年可能会入市的项目:


下图来源:家在网友@红塵房苑



独家视角 深圳要闻 宏观分析

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