香蜜湖的学区学区差异化：教育资源浸染后的房价。
今年福田同样学区缺口严重，作为福田的两大“强区”，香蜜湖片区和百花片区的教育资源，一直以来都在碾压福田其他片区。
因此，这两片区一左一右“分割”了福田二手房价格——香蜜湖均价14.5万/平，百花均价15万/平，成为福田最豪片区；其他区域均价多为6.3-11.7万/平，教育资源的加成对房价的重要性不言而喻。
这此乐居实探香蜜湖的学区学区。
香蜜湖位于深圳中心，是深圳最早的豪宅区，邻福田CBD，比较适合居住，绿化优良，行人较少，学校藏在豪宅之间，旁边是43万平米的香蜜公园。
香蜜湖聚集了深圳优质的教育资源，这里的学区优质且稀缺，是不少家长的“目标”之一。
福田政府+腾讯合作学校：
周边仅5个楼盘能上！但一份租赁合同也可以？
深圳明德实验香蜜校区位于福田中心区香蜜湖地段。走在路上，行人不多，大多是车辆通过，路上绿植不少，氛围静谧，属于真正的福田“富人区”。
（学区范围）
深圳明德实验学校（香蜜校区）位于福田区香蜜湖3010号，是一所贯通小学、初中、高中的十二年一体化的新型公立学校，有香蜜、碧海两个校区。
该校由福田区人民政府和腾讯公益慈善基金会合作办学，委托双方共同成立的基金会管理，去行政化管理，教师不入编，“公立非公办”，是比较特殊的公办转型学校。
就教学质量而言，2019年明德中考成绩名列福田区第1，在全市名列第4。高考成绩稳居福田区第2位，进步率名列全市高中前茅。
明德学校规划的办学最大规模是小学840个学区；初中420个；高中(含国际部)630个，共1890个学区。
但明德实验香蜜校区周边只有5个楼盘才能进明德实验，分别是新天国际名苑、熙园、九号大院香蜜豪庭、香荟雅苑。
据香蜜湖资深中介汤佳炜介绍：“明德实验学校学区比较宽松，甚至不用购房，凭一份租赁合同就能上，只不过合同需要40万。”
看上图所统计数据，整个学区内的楼盘总户数为1967户，而明德实验学校最大规模能提供1890个学区，学区供应方面还算比较宽容。
乐居从地铁站2号线“香蜜站”B出口出来，直接就看到了片区第一个楼盘新天国际名苑。
新天国际名苑离地铁口很近，日常出行很方便，据中介介绍，项目的房子户型结构很好，两梯两户，社区比较大。
向小区内部走，有泳池、儿童乐园、花园、球场等配套，车位足够，居住氛围浓厚，也是现在5个楼盘中挂牌量最多的小区，但户型大，成交总价也不低，对购房资金要求高。
再往前走就来到熙园，香蜜湖著名顶豪小区，小区绿化率达到58%，走在路上非常安静，只有少量车辆经过，行人稀少。
熙园是该片区占地面积最大的小区，差不多赶上半个香蜜湖，正对着明德学校大门口的就是小区内的联排别墅和洋房，另外，熙园自带幼儿园（美加熙园儿童幼儿园）。
九号大院作为军产房并不能在市场上交易，只能自住，但据中介透露，内部户型在230平-500平之间，舒适度高。
军产房是指房屋所有权归属于军队的房屋，虽然九号大院可以申请学区且位置优越，但并没有流通属性，也导致小区均价明显低于周边市场价。
（超高层）
接下来的两个楼盘相邻很近，小区较为拥挤，规模与以上3个楼盘相比要小很多。
香蜜湖豪庭和香荟雅苑主力小户型，香蜜湖豪庭55平2房和69平3房成交活跃，香荟雅苑的户型主要是52平2房-103平3房，但近期，市场上并没有这两个楼盘的小户型二手房，“想买也没货”类型。
（香蜜湖豪庭）
（香荟雅苑）
实探下来，明德学区参差不齐，有的很破，有的很豪，但看总价单价，依然是深圳最高昂学区之一。
再现“隔一条街，价格最高差8万/平”！
同为香蜜湖片区，隔一条马路，明德学区对面就是侨外学区。
福田区侨香外国语学校是一所公办学校，九年一贯制，全校有65个教学班，近3000名学生。其中小学段35个教学班，初中段30个教学班。
2014、2015年的侨外四大率都不太理想，但2016年开始上升，中考成绩一直在稳步上升，2019年深圳中考成绩侨外成为福田第5，全市排名23，创历史新高。
与明德实验的成绩相比，侨外的成绩相对中上游，但教育水平的差异在二手房价格体现得非常明显。
（学区部分范围）
侨香外国语学校初中部学区楼盘分为2区，一个103（万科温馨家园，金地香蜜山，侨香村，香蜜原著）；另一个126（枫丹雅苑，恒星园，国土局住宅，香蜜湖瀚城，香雅园，嘉园，豪峰园）。
乐居此次主要实探的是枫丹雅苑、嘉园、香雅园、香蜜湖瀚城、恒星园、豪峰园6个楼盘。
“由于去福田实验侨香校区初中部距离很远，所以这里正在新建福田外国语小学，明年将开学，接下来，这个片区的居民小学上福田外国语，初中上侨外。”中介介绍道。
（福田外国语小学在建中）
第一个看到的小区是枫丹雅苑，作为侨香学区内单价最低、总价最低的楼盘，据透露，挂牌9万/平、8万/平也有，是侨外最低的门槛。
该小区外立面部分老旧破损，且布局较拥挤，灰色的颜色加上户型错层的结构，观感上比较压抑。
嘉园主要分为两栋，每栋6单元，据中介描述，除了端头130平4房外，中间大多为105平3房，户型方正，南北通透，价格也是学区内较为便宜的小区。
沿着人行路往下走，来到香雅园，该小区最大的特点即使用面积优，比如一套产权面积63平的房屋，其使用面积却是100平，赠送多，而特殊楼层会更多，7楼5楼甚至赠送大阳台。
使用面积的特点导致该小区成为侨香学区最贵二手房之一。
另一个片区最贵二手房即香蜜湖瀚城，户型使用面积优越，赠送的阳台近15米，且外观上看较为高端，高层景观很漂亮。据透露，该小区所上私立幼儿园每月仅3000块，较为便宜。
但缺点也很明显，噪音严重，居住舒适度会受影响，车位明显不足，路边所停车辆数量很多，将人行道占去了一半的位置。
豪峰园和恒星园位于里面比较隐蔽的位置，而且建造时间更早，外观上看也有点老旧，相比于上面4栋来说，特色较少，价格便宜，带侨香外国语学区，属于片区内比较低价的楼盘。
学区问题仍困扰着福田家长
这两日，福田区各个初中学校的录取积分线大多出炉了。
其中，下降分数最多的是福田实验教育集团侨香学校，去年积分在88.5分，今年77分就可以被录取。
今年福田将继续实行入学积分政策，积分由基础分和加分这两部分构成。
新规则制定后，相比2019年，福田各学校积分线都有非常普遍的下降。
今年福田学区也是一波三折，闹出不少大事情，比如一个多月艰苦维权的深高南风波。虽然福田作为深圳教育资源“强区”，但学区、实际居住、学区问题同样困扰着福田家长。
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