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实探 | 租房可上深圳富人名校?一街之隔价差8万/㎡

深圳新浪房产 发布时间:2020.07.30 08:07:00
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香蜜湖的名校学区房差异化:教育资源浸染后的房价。


今年福田同样学位缺口严重,作为福田的两大“强区”,香蜜湖片区和百花片区的教育资源,一直以来都在碾压福田其他片区。


因此,这两片区一左一右“分割”了福田二手房价格——香蜜湖均价14.5万/平,百花均价15万/平,成为福田最豪片区;其他区域均价多为6.3-11.7万/平,教育资源的加成对房价的重要性不言而喻。


这此乐居实探香蜜湖的名校学区房。


香蜜湖位于深圳中心,是深圳最早的豪宅区,邻福田CBD,比较适合居住,绿化优良,行人较少,学校藏在豪宅之间,旁边是43万平米的香蜜公园。


香蜜湖聚集了深圳优质的教育资源,这里的学区房优质且稀缺,是不少家长的“目标”之一。


福田政府+腾讯合作学校:

周边仅5个楼盘能上!但一份租赁合同也可以?


深圳明德实验香蜜校区位于福田中心区香蜜湖地段。走在路上,行人不多,大多是车辆通过,路上绿植不少,氛围静谧,属于真正的福田“富人区”。


(学区范围)


深圳明德实验学校(香蜜校区)位于福田区香蜜湖3010号,是一所贯通小学、初中、高中的十二年一体化的新型公立学校,有香蜜、碧海两个校区。


该校由福田区人民政府和腾讯公益慈善基金会合作办学,委托双方共同成立的基金会管理,去行政化管理,教师不入编,“公立非公办”,是比较特殊的公办转型学校。


就教学质量而言,2019年明德中考成绩名列福田区第1,在全市名列第4。高考成绩稳居福田区第2位,进步率名列全市高中前茅。


明德学校规划的办学最大规模是小学840个学位;初中420个;高中(含国际部)630个,共1890个学位。



但明德实验香蜜校区周边只有5个楼盘才能进明德实验,分别是新天国际名苑熙园、九号大院香蜜豪庭、香荟雅苑。


据香蜜湖资深中介汤佳炜介绍:“明德实验学校学位比较宽松,甚至不用购房,凭一份租赁合同就能上,只不过合同需要40万。”



看上图所统计数据,整个学区内的楼盘总户数为1967户,而明德实验学校最大规模能提供1890个学位,学位供应方面还算比较宽容。


乐居从地铁站2号线“香蜜站”B出口出来,直接就看到了片区第一个楼盘新天国际名苑


新天国际名苑离地铁口很近,日常出行很方便,据中介介绍,项目的房子户型结构很好,两梯两户,社区比较大。


向小区内部走,有泳池、儿童乐园、花园、球场等配套,车位足够,居住氛围浓厚,也是现在5个楼盘中挂牌量最多的小区,但户型大,成交总价也不低,对购房资金要求高。



再往前走就来到熙园,香蜜湖著名顶豪小区,小区绿化率达到58%,走在路上非常安静,只有少量车辆经过,行人稀少。


熙园是该片区占地面积最大的小区,差不多赶上半个香蜜湖,正对着明德学校大门口的就是小区内的联排别墅和洋房,另外,熙园自带幼儿园(美加熙园儿童幼儿园)。




九号大院作为军产房并不能在市场上交易,只能自住,但据中介透露,内部户型在230平-500平之间,舒适度高。


军产房是指房屋所有权归属于军队的房屋,虽然九号大院可以申请学位且位置优越,但并没有流通属性,也导致小区均价明显低于周边市场价。



(超高层)


接下来的两个楼盘相邻很近,小区较为拥挤,规模与以上3个楼盘相比要小很多。


香蜜湖豪庭和香荟雅苑主力小户型,香蜜湖豪庭55平2房和69平3房成交活跃,香荟雅苑的户型主要是52平2房-103平3房,但近期,市场上并没有这两个楼盘的小户型二手房,“想买也没货”类型。


香蜜湖豪庭

(香荟雅苑)


实探下来,明德学区房参差不齐,有的很破,有的很豪,但看总价单价,依然是深圳最高昂学区房之一。


再现“隔一条街,价格最高差8万/平”!


同为香蜜湖片区,隔一条马路,明德学区房对面就是侨外学区房。


福田区侨香外国语学校是一所公办学校,九年一贯制,全校有65个教学班,近3000名学生。其中小学段35个教学班,初中段30个教学班。


2014、2015年的侨外四大率都不太理想,但2016年开始上升,中考成绩一直在稳步上升,2019年深圳中考成绩侨外成为福田第5,全市排名23,创历史新高。


与明德实验的成绩相比,侨外的成绩相对中上游,但教育水平的差异在二手房价格体现得非常明显。


(学区部分范围)


侨香外国语学校初中部学区楼盘分为2区,一个103(万科温馨家园,金地香蜜山,侨香村,香蜜原著);另一个126(枫丹雅苑恒星园,国土局住宅,香蜜湖瀚城香雅园嘉园,豪峰园)。



乐居此次主要实探的是枫丹雅苑嘉园香雅园香蜜湖瀚城恒星园、豪峰园6个楼盘。



“由于去福田实验侨香校区初中部距离很远,所以这里正在新建福田外国语小学,明年将开学,接下来,这个片区的居民小学上福田外国语,初中上侨外。”中介介绍道。


(福田外国语小学在建中)


第一个看到的小区是枫丹雅苑,作为侨香学区内单价最低、总价最低的楼盘,据透露,挂牌9万/平、8万/平也有,是侨外最低的门槛。


该小区外立面部分老旧破损,且布局较拥挤,灰色的颜色加上户型错层的结构,观感上比较压抑。



嘉园主要分为两栋,每栋6单元,据中介描述,除了端头130平4房外,中间大多为105平3房,户型方正,南北通透,价格也是学区内较为便宜的小区。



沿着人行路往下走,来到香雅园,该小区最大的特点即使用面积优,比如一套产权面积63平的房屋,其使用面积却是100平,赠送多,而特殊楼层会更多,7楼5楼甚至赠送大阳台。


使用面积的特点导致该小区成为侨香学区最贵二手房之一。



另一个片区最贵二手房即香蜜湖瀚城,户型使用面积优越,赠送的阳台近15米,且外观上看较为高端,高层景观很漂亮。据透露,该小区所上私立幼儿园每月仅3000块,较为便宜。


但缺点也很明显,噪音严重,居住舒适度会受影响,车位明显不足,路边所停车辆数量很多,将人行道占去了一半的位置。



豪峰园和恒星园位于里面比较隐蔽的位置,而且建造时间更早,外观上看也有点老旧,相比于上面4栋来说,特色较少,价格便宜,带侨香外国语学位,属于片区内比较低价的楼盘。


学位问题仍困扰着福田家长


这两日,福田区各个初中学校的录取积分线大多出炉了。


其中,下降分数最多的是福田实验教育集团侨香学校,去年积分在88.5分,今年77分就可以被录取。


今年福田将继续实行入学积分政策,积分由基础分和加分这两部分构成。




新规则制定后,相比2019年,福田各学校积分线都有非常普遍的下降。


今年福田学区房也是一波三折,闹出不少大事情,比如一个多月艰苦维权的深高南风波。虽然福田作为深圳教育资源“强区”,但学位、实际居住、学区房问题同样困扰着福田家长。


深圳 学位 房价

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