深圳122个片区最新挂牌价：近六成在降，核心区开始“不跌了”

10月底的深圳二手房挂牌价，看总数会让人心里一紧，但细细品味发现，核心区开始“不跌了”！

乐有家研究中心监测了全市122个片区，挂牌均价环比下跌的有69个，占了大约57%；上涨的22个，占18%；持平的31个，占25%。

接近六成的片区还在往下走，这个基本盘没变。

但另一边，深圳湾、福田中心、梅林关这些名字出现在了上涨名单里，涨幅不大，1%到1.7%之间，放在过去两年的行情里几乎可以忽略，可放在当下的气氛里，它传递的信息比涨幅本身重得多。

跌的还在跌，但跌的地方和涨的地方，已经分成了两个世界。

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核心区的“企稳”

先从挂牌价开始

比起这些年房价跌幅，这些小区挂牌涨幅可以算“微不足道”。

根据乐有家这份统计，梅林关环比涨1.7%，领跑全市；竹子林、深圳湾均涨1.6%，福田中心涨1.4%，西丽湖涨1.2%。罗湖的蔡屋围、银湖、黄贝岭也录得0.8%到1.1%的微涨。

这些片区的共同点，要么有一线海景、低密地段，要么是行政或产业资源高度集中的老牌核心区，房源本身就不“管够”。

深圳湾的表现尤其值得多看两眼。

9月份中原统计显示，君汇新天花园近期报价涨了2.4%，单价来到17.1万/㎡；太古城花园南区涨1.3%，13.3万/㎡。更早之前，三湘海尚一套208平的户型成交价冲到3600万，相比3月份同户型涨了200万。

当然，深圳湾内部也分三六九等，不是所有房子都在涨，低区不看海的小面积单位该让价还是得让价。而这些只是触底回弹，距离高峰期的房价还很远。

但海景资源硬、产品稀缺的那一档，业主的心态确实在变——不急卖了，挂牌价先往上挪一挪，成交跟不跟得上另说，至少不再是无底线地“以价换量”。

梅林关的情况稍微复杂一点。

挂牌价环比领涨，但片区里二手房的成交价并没有同步“起飞”。有房源3房总价353万就能拿下，折合单价约4.3万/㎡，和高峰期开盘价相比仍然差了一大截。

业内人士推测，挂牌价的上调，更多是业主在试探，而不是买家在抢货。核心区先“止跌”，靠的是稀缺性托底，不是需求突然爆发。

真正在跑的，是另一条线。

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150万以内的房子

卖得比挂得多

929新政落地后，深圳二手房的总价结构裂开了一道清晰的口子。

深圳贝壳研究院的监测数字很能说明问题：

150万以内的二手房，挂牌占比只有7.4%，成交占比却冲到了21.6%，高出挂牌占比14.2个百分点。

200到300万区间同样是成交占比高于挂牌占比，25.3%对17.9%。

跨过300万之后，画风反过来，成交占比一路低于挂牌占比，总价越高，缺口越大。300万成了一条分水岭，线以下是刚需在扫货，线以上是改善在观望。

贴息的政策，虽然并不能惠及所有人，但还是会有人获益。政策后，市场这些150万以内的房源，也得到外界前所未有的关注。

龙岗的香林世纪华府，65.38平，112万，2014年的次新房，满五唯一，近3号线，给到的是正规两房两厅。

同样是150万以内，它的居住效率比罗湖口岸一些单价逼近4万、但套型只能做一室零厅的老小户型要高出一个量级。

刚需不是不挑，恰恰因为预算卡得紧，才更挑。

总价天花板摆在那里，买家只能在面积、楼龄、通勤和套型之间做取舍，而取舍的结果，直接决定了哪些房子能快速成交，哪些继续挂着。

这也解释了为什么下跌仍然集中在挂牌量高企的外围和老旧片区。

深圳楼市早就过了闭眼买都赚的年代，但这并不意味着没有人在赚钱，或者没有人在安家。

只是每一笔成交背后，账算得比以前细多了。