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龙华新房集中入市,一街之隔差3万,不登记一个?

深圳新浪房产 发布时间:2020.08.02 12:51:36
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出品/深圳乐居  ID:szhouse

作者/Alice


上塘片区已经成为各大开发商的争抢对象,房价也从去年的6万悄悄站上了8字头。


随着715深圳楼市新政的出台,各区的楼市都或多或少受到了影响,名额变得更加宝贵,大家在购房的时候也显得更加谨慎。


近十年,“宇宙中心”龙华一路被唱多,而如今红山上塘片区变成“豪宅区”,居住环境和生活配套也都跟上了节奏。


与之相对应的是,上塘片区的整体房价也从去年的6字头悄悄爬上了8字头。


随着红山片区住宅用地日益稀少,上塘片区引来了各路开发商的“攻城略地”。龙华下半年将有10个住宅入市,其中4个位于上塘片区,包括莱蒙水榭云上、中海汇德理、龙光玖悦台、中城宴华府,都是今年深圳楼市重点关注项目。



二手房价行情见好,限价新房自然就变成了买房者或投资客争抢的对象。


近期最受关注的为限价盘,中海汇德理。


2019年11月中海50.2亿竞得限价7.14万/㎡。而对面金茂府的单价已经去到10万+。


▲ 上塘部分二手房挂牌价


正对面中海前期开发的中海锦城,二手房价格均价也已经高达9.5万/㎡;隔一个楼盘的潜龙曼海宁,二手房均价在8.4万/㎡;斜对面的鸿荣源尚峻,均价在8.3万/㎡。


还有片区最大的旧改项目,体量高达337万㎡的华润上塘旧改

,这是什么概念?这就相当于一个“平移”到龙华的华润城! 在规划方面,片区与北站商务区非常近,北站商务区是龙华重点发展六大片区之一。红山上塘片区的北站商务区规划建筑面积接近950万平米,比福田CBD的规模更大。


规划中的美术馆、图书馆、第二儿童医院、新华医院等都是市级配置,还有政府投资约7.6亿元建设的大型24小时简上体育综合体,将进一步完善龙华中心的配套。



此次乐居君实探的就是上塘片区的几个新盘,中海汇德理、中城宴华府、恒裕上塘府、莱蒙水榭云上、华润旧改项目、恒大旧改项目。


01

中海汇德理


乐居君第一站来到了中海汇德理,项目就位于4号线上塘站C出口,项目目前处于刚出地面的阶段。预计2023年初交工。



项目由5栋高层和1栋幼儿园组成。住宅有81-94-110㎡三个户型,共1180户,推货量还是比较大的。



中海汇德理营销中心已开放,需预约前往,验资100万方可参观样板间。目前仅有94㎡样板间开放中,整体户型使用率较高,值得一看。


因为该地块为限价房,建成后宗地普通商品住房入市最高均价为71400/平方米;人才房只租不售,商品房不得捆绑精装修,取得不动产证后三年限售。


相比于对面金茂府10万+、其余二手房8万+的房价,作为上塘片区的打新盘,的确可作为购房者一个性价比较高的选择。


02

恒裕上塘府


中海汇德理项目正对面就是恒裕上塘府项目,地铁4号线上塘地铁站B出口处,同时距离6号线上芬站500米左右。妥妥的双地铁口物业。



恒裕上塘府原名恒裕未央花园,全部为“小产权”住房。规划有7栋住宅塔楼,共计10座住宅单元楼。塔楼沿地块边缘布局,整体围合布局,中间有花园,以中小户型为主。



项目于2018年6月开工,计划2022年6月竣工,预计2020年第三季度入市。



03

莱蒙水榭云上

 


从上塘地铁站走路,途经莱蒙国际大厦(目前处于挖地基阶段,预计2021年入市),约6分钟左右来到莱蒙水榭云上的营销中心,项目东侧一路之隔即为简上体育综合体和深圳市红山中学。


▲莱蒙国际大厦施工平面图


▲莱蒙国际大厦


▲莱蒙国际大厦施工进度


莱蒙水榭云上项目共3栋,主要包括住宅、公寓和幼儿园,其中1#楼为约166米超高层建筑,2#楼以复式住宅为主,建筑立面借鉴深圳湾一线豪宅设计理念,均采用玻璃幕墙窗系统,3栋为幼儿园。


整个小区除常规车位外,还设置了智能化停车库,五重立体园林,在133米的高度设置了天际泳池和空中连廊、休闲区。


据悉,莱蒙水榭云上项目首期将推售产品,主力户型为122、129平米两种复式住宅,仅有100余套,公寓为38-73平米多种创意户型。


莱蒙水榭系一直以打造高品质住宅著称。不管是香蜜湖的莱蒙水榭花都、白石龙的莱蒙水榭山还是红山的莱蒙水榭春天,都已经成为区域的标杆性建筑。


莱蒙水榭云上项目旁边的简上村内的一栋办公楼4楼已经有鹏瑞集团旗下的子公司进驻,准备旧改。目前还处于征集意向书的阶段,这也是鹏瑞集团继深圳湾1号后,在深圳准备进行的第二个项目。


简上村地理位置优越,随着大牌开发商的进驻,整个村的环境将会得到极大的改善。莱蒙项目的后续利好也较为明显。


04

中城宴华府


从莱蒙水榭云上出发,往东直行约800米就到中城宴华府项目了,该项目到4号线上塘地铁站和即将开通的6号线上芬地铁站均需步行约10分钟左右的时间。



其中住宅建面约3.3万㎡,由1栋4单元28-30层的高层住宅和1层商业楼组成。其中1栋1-3单元为28层可售商品房,1栋4单元为回迁房。商业面积仅980㎡,社区的居住属性比较纯粹。


项目设计为一梯一户,私密性很强,容积率3.2,算是非常低密的住宅了。小区规划车位数354辆,车位比1:1.2,也处于一个比较舒适的范围之内。万科物业管理,在品质上会比较有保证。


项目已获得预售证,共备案了154套房源,面积段为122-139㎡,全部都是大户型产品,产品面积段分布也比较均匀:122㎡ 51套,124平㎡52套,139㎡51套。


产品户型正南向,视距大,视野开阔。均为南北通透,一梯一户,且是低密度的大户型社区,产品的稀缺度极高。


项目主推大户型的定位和金茂府有相似之处,但是和金茂府相比,这个项目也有很多作为“豪宅”的不足之处,比如项目共规划295套,其中回迁房就占了近一半。



中城宴华府备案均价约7.77万/㎡,单价区间 7万-9.14万,总价区间862-1280万。目前认筹中,看房需验资300万。


05

恒大岳盟旧改


除此之外,乐居君还去实探了恒大旧改和华润旧改。 恒大旧改就位于金茂府旁,6号线地铁上塘北站高架桥下。距离4号线上塘站300米左右距离,妥妥的双地铁口物业。


该地块原为上塘岳盟工业区,该项目将由4栋45层超高层住宅、3栋40层、30层写字楼及1栋45层保障房组成。旁边还规划有用地面积24400㎡的54班九年一贯制学校一所,据透露,该所学校将是重点品牌学校,值得期待。


项目正处于打地基的阶段,营销中心暂未开放。


06

华润上塘旧改

 

华润旧改则位于融创智汇大厦的南侧,隔龙胜路相望。华润上塘旧改的体量高达337万平米,是一个复合、多元、高端的超级大型综合体项目。如此大体量的项目,比肩南山的华润城!



据华润官方消息显示,今年年初,上塘项目新办公室已经启用,上塘项目所辖的东一、东二、西头、龙屋四村已全部完成全体股东表决并获高票通过,项目第一阶段的城市更新工作圆满完成。


万象系商业一直是中国商业产品的标杆之作,无论是罗湖的万象城,还是以南山华润城的万象天地,一经建成便成为深圳的商业“网红地”,吸引全国各地的人前去打卡,带旺了整个片区的商业。


不难想象,引入万象系商业的华润上塘旧改一旦落地,必定会大幅完善片区商业氛围、引流大量消费人群,提升整个片区的面貌。


07

价格上扬 新政落地


上塘迎来新盘潮


 从上塘的二手房挂牌情况来看,除了福东龙华府、长城里程、和平里、港铁天颂以外,就没有低于8万的;成交价来看,除上述3个小区以外,情况也类似。成交较为活跃的曼海宁小区(北区)也徘徊在8.3万/㎡左右,鸿荣源尚峻在8.3万/㎡,中海锦城9.5万/㎡,金茂府的价格就自然不用再提。


在这样一个非核心地段,但是目前尚充足的商业配套和教育资源,即将推货的众新盘必然受到深圳买房者的重点关注。715楼市新政后,打新热潮不太可能再出现,但是新盘的受关注程度也非同一般。用脚投票的买房者,会为这里埋单吗?



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