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谢逸枫:两大红利加持!2020年下半年广佛楼市迎来金九银十

谢逸枫 发布时间:2020.08.05 20:00:44
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文/谢逸枫

深莞调控再收紧,广佛楼市真的吃香,这两个城市成为粤港澳大湾区楼市复苏的龙头,7月量升齐升。加上昨日又送一个大礼物,4700亿元的粤港澳大湾区城际铁路建设规划正式批复,大湾区猛投4741亿建13条城际铁路、5个枢纽,广佛肇、深莞惠两大都市圈受益最大,其次是珠江中受益。毫无疑问,按照GDP、人口、区域位置、规划、政策来看,广佛、深莞城市的房地产未来升值空间最大。


城市吸收、溢出效应最强的城市群,集中粤港澳大湾区、长三角城市一体化、京津翼协调发展。其中粤港澳大湾区最明显,主要是GDP、人口总量与年人口增量、城市位置、交通便利、房地产性价比、教育与医疗的资源分配、配套设施的不完善。譬如深圳的房价6万,广州房价3万,东莞房价2万,佛山房价1.5万,惠州1.2万,肇庆1.2万,呈现出多层次的价位体系。珠江中都市圈三个城市,也是如此。


譬如深莞调控再收紧,广佛楼市因溢出效应受益。7月,作为下半年开局,毫无意外地延续了上半年“魔幻”作风,楼市重磅消息一棒接一棒。继7月15日深圳发布史上最严限购政策后,7月25日东莞楼市迎来调控升级。深莞两大城市的限购新政接连落地,购买力会外溢奔向广州、佛山。按照7月的广州、佛山楼市数据显示,的确是有购买力会外溢效应,部分购房人群被逼来了,想必,自住与投资都有,金九银十值得期望。


淡季不淡,疫情之下的广州楼市,7月依然交出了一份满意的答卷,可谓是以外的惊喜。中原监测数据显示,7月广州新房网签8490宗,环比上月微跌5%,同比去年7月涨20%。网签面积92.42万㎡,环比上月微跌4%,同比去年7年涨22%。7月新房网签仍处高位,宗数为自2019年1月起近19个月top3高水平,仅次于2020年6月8952宗、2019年4月8724宗。


此外,本月新增供应64.66万㎡(6263套),环比上月跌19%,同比去年7月微跌1%,总体看广州新房市场供应量在经历5-6月连续两个月的高位供应后,7月暂时休整,结构性回落至平均水平。7月新增供应64.66万㎡(6263套),环比上月降19%,供应结构性回落至平均水平。主力供应区域集中在番禺区,新增供应20.11万㎡(2001套),占全市31%的供应量。

从新房市场来看,广州楼市上半年整体成交低迷是不争的事实。新房仅网签了32207套,同比跌超2成,为近6年最差成绩。从3月开始,受央行三度降准、LPR两度下调,房贷利率有下降趋势的利好影响,广州新房市场已逐步回温。从天河到番禺,保利天汇、珠江铂世湾等项目开盘加推都取得不俗成绩,成交金额以亿元计算。



整体看,广州楼市上半年成交量逐月攀升。但从2019年12月起,市场基本上是新增供应量远远大于网签量。这意味着,广州楼市供应量充足,且未来一段时间内都将供大于求。克而瑞数据指出,全市11区中,大多数区域住宅库存均高于警戒线。尤其是海珠、花都、从化及白云四区。

按照过去12个月的消化速度计算,这四区一手住宅去化周期均在20个月以上,整体消化周期较长。看看海珠区。这里去化周期已经高达30个月,成为了全市库存之最。目前,海珠区在售住宅项目超过10个,单价均超过5万元/㎡,且多为大户型。下半年,位于客村的紫星华府也即将入市,到时可以关注下去化情况。


其一,新房创三年历史新高。中原数据统计显示,7月( 6月25日-7月26日)广州一手住宅一共成交了8490套单位,环比上月微跌5%,网签面积92.42万㎡,环比6月微跌4%,7月总体网签仍处高位。值得注意的是,这一成交一举超越去年同期,仅次于2016年和2018年,创下历年第三高的成绩。

其二,价格方面,相对比较稳定,上半年广州一手房网签均价为30698元/㎡。比如黄埔由于人才购房政策放松,南沙受深圳购房政策收紧而引流,增城则受东莞购房政策收紧而引流,促进这三个区的新房成交。从区域成交来看,前三名依然被增城、黄埔和南沙包揽,主要得益于区域自身内外部环境变化。肉眼可见的是,受周边城市调控政策的收紧,大量购买力涌入增城、南沙和黄埔等热门区域。

其三,7月广州二手房成交持续走高。中原数据统计告显示,2020年7月(1-26日)广州市二手中介网签量为4245宗,较6月同期(3996宗)环比上涨6.2%,周成交量基本维持在1100宗以上的高位水平。目前广州政策环境、信贷环境相对稳定,客户大幅压价现象明显好转,客户报价合理,促使不少前段时间处于观望态度的购房客开始逐步入市。深圳限购政策升级,楼市明显降温,使不少投资客户将目光转移至广州市场。

其四,价格方面,7月二手住宅成交均价为28222元/㎡,环比上涨3.1%。主要原因在于天河、海珠、荔湾等中心高价区域需求激增,成交占比明显上扬,导致二手网签均价结构性上调。值得注意的是,受人才购房政策利好影响,以及大量次新房集中供应,黄埔区的二手需求明显活跃,比如区域内的萝岗板块、老黄埔板块等,成交均价分别为33091元/㎡、33306元/㎡。

其五,库存去化周期缩减。7月全市库存量789.89万㎡,去化周期12.2月,库存环比上月略有缩减,去化周期连续两月所有缩减,主因6、7连续两月新房市场热度上升,成交大幅增长所致。广州11区中,除番禺区库存周期有所扩大外,其它10区全线收窄。其中黄埔区库存周期继上月创5.6个月最低外,本月继续创新低4.6个月。



黄埔区近期由于人才购房政策优化,加上流量盘、明星盘较多,致市场热度持续高位,区域“供不应求”状况加剧。上半年广州一手住宅库存破8.8万套,存量创近5年新高。库存这个指标,可以说一直是楼市表现的“晴雨表”。简单粗暴一点理解就是,库存量缩水,购房者选择就少了。库存量攀升,就成了买方市场。

克而瑞数据显示,6月广州一手住宅库存总量为1037.4万㎡,创近5年新高,共计88060套,存量已连涨7个月,同比也上升了14.8%,仍处于上涨态势。按照近12个月市场库存消化的速度计算,广州现有的住宅库存需要消化15.8个月的时间,楼市库存远高于正常去化水平。行业公认的库存警戒线,只要库存量超过12个月,就被认为存销比过大,存货压力较大,存在积压和滞销的风险。

这意味着,按照近12个月市场库存消化的速度计算,广州现有的住宅库存需要消化15.8个月的时间,楼市库存远高于正常去化水平。按照行业公认的库存警戒线,只要库存量超过12个月,就被认为存销比过大,存货压力较大,存在积压和滞销的风险。

虽然年初,在疫情冲击之下,消费者受疫情影响,一方面观望心理较强、购买欲望较低,另一方面消费者资金实力受影响严重导致其购买能力下滑。


再加上,为刺激购房需求,市场大幅放量,众多新项目的入市将极大丰富市场房源,加上现有的库存,今年对于购房者而言挑选的空间加大。全市11区中,大多数区域住宅库存均高于警戒线。尤其是海珠、花都、从化及白云四区,按照过去12个月的消化速度计算,这四区一手住宅去化周期均在20个月以上,整体消化周期较长。其中,海珠区36.7万平、2627套的货量,去化周期却高达30个月,成为广州去化周期最长的区域。




究其原因,该区房价较高,新房消化速度较慢,未来紫星华府、中海海珠创新湾等项新项目入市也加剧区域存量压力。从货量上看,增城区虽是广州存量较大的区域,但按其去化速度来看,增城区域发展快,投资价值高,211.9万平的存量也仅够卖12个月,去存周期基本健康。值得注意的是,截止至6月底,黄埔区去化周期仅为9个月,成为广州去化周期最短的区域,其余区域去化周期均高于十个月。

随着七月最后一周结束,佛山楼市7月整体成绩正式发布了。其一,数据显示,佛山7月共成交新房10402套,连续4个月突破万套,成交面积为117.78万㎡,与去年同期相比上涨了11.36%,但是环比上个月却下滑了13%。从佛山五区成交情况来看,各区均呈现不同程度的下滑,其中禅城跌幅最大,高达25%,其成交量也无疑地成为了五区中成交量最低的。7月五区新房成交量较高的依然为顺德区和南海区这两个区域,分别成交3185套、2617套。



其二,二手住宅方面,则与6月的表现截然不同。佛山7月共成交二手房6420套,成交面积73.56万㎡,环比上涨25%,五区皆呈出全面回暖的态势。接下来,再来看回佛山上周楼市,佛山上周(7月27日-8月2日)共成交新房2896套,成交面积超33万㎡,环比大涨44%。以上就是佛山五区7月楼市的整体情况,无论是新房还是二手住宅都明显呈现出回暖的趋势,随着楼市“金九银十”的即将到来,迎来更积极的态势。


其三,按照数据显示,7月佛山新房网签共计10402套,环比下跌13.42%;网签面积117.78万㎡,环比下跌13.3%。值得注意的是,这一成交一举超越去年同期,仅次于2016年的15757套、2018年的15748套、2015年的10980套年,创下历年第四高的成绩。从各区网签来看,五区均不同程度下跌,涨幅最大的为禅城区,套数环比下跌28.84%,销冠仍为顺德区,成交达3185套、36.21万㎡。而南海、三水网签均在2千套以上;高明、禅城稍逊一筹,网签均在千余套。



其四,7月佛山二手房网签则持续走高。房地产网数据统计,7月佛山二手房网签共计6420套,环比上涨21.8%,同比上涨33%,网签面积约73.57万㎡,环比上涨24.69%,同比上涨超41%,创下年内单月成交新高。分区域来看,二手房成交全线飘红,南海区、顺德区依旧是二手成交的主力板块,两区网签均在2200套以上,其余三区均在千套以内,三水、顺德、高明三区纷纷垫底,网签量分别为940套、480套和311套。


其五,房地产网数据统计,佛山2020年上半年共成交新房47789套,同比去年环降15.8%,成交面积530.83万㎡,同降16.3%,双双创下近6年历史新低。从每月情况来看,受到疫情影响,佛山一季度楼市一度停摆,纷纷打破历史新低。其中,1月新房成交5255套,为近8年新低;2月新房成交1604套,为近11年新低;3月新房成交10616套,虽有所反弹,但依然为近5年新低。



进入二季度,随着全面复工复产,楼市运作也逐渐恢复,在5月新房出现年内首次同比上涨后,6月涨幅进一步扩大。其中,6月单月共成交新房12014套,成交面积135.85万㎡,环比涨幅约12.1%,同比涨幅12.5%。各区方面,南海和顺德依然是上半年的成交主力,贡献了佛山近半的成交量。其中,三水的成交量也格外抢眼,与南海、顺德的成交量相差不过千套。

其六,回顾上半年,尽管年初遭遇疫情黑天鹅,但佛山楼市整体表现可圈可点,2020上半年佛山商住地成交金额更是直接创下历史新高。上半年佛山共成交商住、商业用地49宗,同比去年上半年增加13宗;成交总占地面积260万㎡,同比增加24%;

成交计容建面积672万㎡,同比增加19%;成交金额583亿元,同比增加48%;平均楼面地价8676元/㎡,同比上涨25%;平均溢价率28%。


受疫情影响,原本3月的推地计划都延迟到4月份,导致供地量出现“报复性”反弹,4月单月土地成交就已达116.93万㎡,斩获金额288.19亿元,创下近5年历史新高。从五区的成交情况来看,南海区强势问鼎,以14宗地、104万㎡的成交量、260亿元的成绩打破顺德三连冠态势。不设限价促使总价与楼面地价追高,上半年多宗地块跻身佛山top10榜单,包括中交林岳TOD地块、万科香港城地块、恒大大良地块。


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