文/谢逸枫
深莞调控再收紧，广佛楼市真的吃香，这两个城市成为粤港澳大湾区楼市复苏的龙头，7月量升齐升。加上昨日又送一个大礼物，4700亿元的粤港澳大湾区城际铁路建设规划正式批复，大湾区猛投4741亿建13条城际铁路、5个枢纽，广佛肇、深莞惠两大都市圈受益最大，其次是珠江中受益。毫无疑问，按照GDP、人口、区域位置、规划、政策来看，广佛、深莞城市的房地产未来升值空间最大。
城市吸收、溢出效应最强的城市群，集中粤港澳大湾区、长三角城市一体化、京津翼协调发展。其中粤港澳大湾区最明显，主要是GDP、人口总量与年人口增量、城市位置、交通便利、房地产性价比、教育与医疗的资源分配、配套设施的不完善。譬如深圳的房价6万，广州房价3万，东莞房价2万，佛山房价1.5万，惠州1.2万，肇庆1.2万，呈现出多层次的价位体系。珠江中都市圈三个城市，也是如此。
譬如深莞调控再收紧，广佛楼市因溢出效应受益。7月，作为下半年开局，毫无意外地延续了上半年“魔幻”作风，楼市重磅消息一棒接一棒。继7月15日深圳发布史上最严限购政策后，7月25日东莞楼市迎来调控升级。深莞两大城市的限购新政接连落地，购买力会外溢奔向广州、佛山。按照7月的广州、佛山楼市数据显示，的确是有购买力会外溢效应，部分购房人群被逼来了，想必，自住与投资都有，金九银十值得期望。
淡季不淡，疫情之下的广州楼市，7月依然交出了一份满意的答卷，可谓是以外的惊喜。中原监测数据显示，7月广州新房网签8490宗，环比上月微跌5%，同比去年7月涨20%。网签面积92.42万㎡，环比上月微跌4%，同比去年7年涨22%。7月新房网签仍处高位，宗数为自2019年1月起近19个月top3高水平，仅次于2020年6月8952宗、2019年4月8724宗。
此外，本月新增供应64.66万㎡（6263套），环比上月跌19%，同比去年7月微跌1%，总体看广州新房市场供应量在经历5-6月连续两个月的高位供应后，7月暂时休整，结构性回落至平均水平。7月新增供应64.66万㎡（6263套），环比上月降19%，供应结构性回落至平均水平。主力供应区域集中在番禺区，新增供应20.11万㎡（2001套），占全市31%的供应量。
从新房市场来看，广州楼市上半年整体成交低迷是不争的事实。新房仅网签了32207套，同比跌超2成，为近6年最差成绩。从3月开始，受央行三度降准、LPR两度下调，房贷利率有下降趋势的利好影响，广州新房市场已逐步回温。从天河到番禺，保利天汇、珠江铂世湾等项目开盘加推都取得不俗成绩，成交金额以亿元计算。
整体看，广州楼市上半年成交量逐月攀升。但从2019年12月起，市场基本上是新增供应量远远大于网签量。这意味着，广州楼市供应量充足，且未来一段时间内都将供大于求。克而瑞数据指出，全市11区中，大多数区域住宅库存均高于警戒线。尤其是海珠、花都、从化及白云四区。
按照过去12个月的消化速度计算，这四区一手住宅去化周期均在20个月以上，整体消化周期较长。看看海珠区。这里去化周期已经高达30个月，成为了全市库存之最。目前，海珠区在售住宅项目超过10个，单价均超过5万元/㎡，且多为大户型。下半年，位于客村的紫星华府也即将入市，到时可以关注下去化情况。
其一，新房创三年历史新高。中原数据统计显示，7月（ 6月25日-7月26日）广州一手住宅一共成交了8490套单位，环比上月微跌5%，网签面积92.42万㎡，环比6月微跌4%，7月总体网签仍处高位。值得注意的是，这一成交一举超越去年同期，仅次于2016年和2018年，创下历年第三高的成绩。
其二，价格方面，相对比较稳定，上半年广州一手房网签均价为30698元/㎡。比如黄埔由于人才购房政策放松，南沙受深圳购房政策收紧而引流，增城则受东莞购房政策收紧而引流，促进这三个区的新房成交。从区域成交来看，前三名依然被增城、黄埔和南沙包揽，主要得益于区域自身内外部环境变化。肉眼可见的是，受周边城市调控政策的收紧，大量购买力涌入增城、南沙和黄埔等热门区域。
其三，7月广州二手房成交持续走高。中原数据统计告显示，2020年7月（1-26日）广州市二手中介网签量为4245宗，较6月同期（3996宗）环比上涨6.2%，周成交量基本维持在1100宗以上的高位水平。目前广州政策环境、信贷环境相对稳定，客户大幅压价现象明显好转，客户报价合理，促使不少前段时间处于观望态度的购房客开始逐步入市。深圳限购政策升级，楼市明显降温，使不少投资客户将目光转移至广州市场。
其四，价格方面，7月二手住宅成交均价为28222元/㎡，环比上涨3.1%。主要原因在于天河、海珠、荔湾等中心高价区域需求激增，成交占比明显上扬，导致二手网签均价结构性上调。值得注意的是，受人才购房政策利好影响，以及大量次新房集中供应，黄埔区的二手需求明显活跃，比如区域内的萝岗板块、老黄埔板块等，成交均价分别为33091元/㎡、33306元/㎡。
其五，库存去化周期缩减。7月全市库存量789.89万㎡，去化周期12.2月，库存环比上月略有缩减，去化周期连续两月所有缩减，主因6、7连续两月新房市场热度上升，成交大幅增长所致。广州11区中，除番禺区库存周期有所扩大外，其它10区全线收窄。其中黄埔区库存周期继上月创5.6个月最低外，本月继续创新低4.6个月。
黄埔区近期由于人才购房政策优化，加上流量盘、明星盘较多，致市场热度持续高位，区域“供不应求”状况加剧。上半年广州一手住宅库存破8.8万套，存量创近5年新高。库存这个指标，可以说一直是楼市表现的“晴雨表”。简单粗暴一点理解就是，库存量缩水，购房者选择就少了。库存量攀升，就成了买方市场。
克而瑞数据显示，6月广州一手住宅库存总量为1037.4万㎡，创近5年新高，共计88060套，存量已连涨7个月，同比也上升了14.8%，仍处于上涨态势。按照近12个月市场库存消化的速度计算，广州现有的住宅库存需要消化15.8个月的时间，楼市库存远高于正常去化水平。行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存货压力较大，存在积压和滞销的风险。
这意味着，按照近12个月市场库存消化的速度计算，广州现有的住宅库存需要消化15.8个月的时间，楼市库存远高于正常去化水平。按照行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存货压力较大，存在积压和滞销的风险。
虽然年初，在疫情冲击之下，消费者受疫情影响，一方面观望心理较强、购买欲望较低，另一方面消费者资金实力受影响严重导致其购买能力下滑。
再加上，为刺激购房需求，市场大幅放量，众多新项目的入市将极大丰富市场房源，加上现有的库存，今年对于购房者而言挑选的空间加大。全市11区中，大多数区域住宅库存均高于警戒线。尤其是海珠、花都、从化及白云四区，按照过去12个月的消化速度计算，这四区一手住宅去化周期均在20个月以上，整体消化周期较长。其中，海珠区36.7万平、2627套的货量，去化周期却高达30个月，成为广州去化周期最长的区域。
究其原因，该区房价较高，新房消化速度较慢，未来紫星华府、中海海珠创新湾等项新项目入市也加剧区域存量压力。从货量上看，增城区虽是广州存量较大的区域，但按其去化速度来看，增城区域发展快，投资价值高，211.9万平的存量也仅够卖12个月，去存周期基本健康。值得注意的是，截止至6月底，黄埔区去化周期仅为9个月，成为广州去化周期最短的区域，其余区域去化周期均高于十个月。
随着七月最后一周结束，佛山楼市7月整体成绩正式发布了。其一，数据显示，佛山7月共成交新房10402套，连续4个月突破万套，成交面积为117.78万㎡，与去年同期相比上涨了11.36%，但是环比上个月却下滑了13%。从佛山五区成交情况来看，各区均呈现不同程度的下滑，其中禅城跌幅最大，高达25%，其成交量也无疑地成为了五区中成交量最低的。7月五区新房成交量较高的依然为顺德区和南海区这两个区域，分别成交3185套、2617套。
其二，二手住宅方面，则与6月的表现截然不同。佛山7月共成交二手房6420套，成交面积73.56万㎡，环比上涨25%，五区皆呈出全面回暖的态势。接下来，再来看回佛山上周楼市，佛山上周（7月27日-8月2日）共成交新房2896套，成交面积超33万㎡，环比大涨44%。以上就是佛山五区7月楼市的整体情况，无论是新房还是二手住宅都明显呈现出回暖的趋势，随着楼市“金九银十”的即将到来，迎来更积极的态势。
其三，按照数据显示，7月佛山新房网签共计10402套，环比下跌13.42%；网签面积117.78万㎡，环比下跌13.3%。值得注意的是，这一成交一举超越去年同期，仅次于2016年的15757套、2018年的15748套、2015年的10980套年，创下历年第四高的成绩。从各区网签来看，五区均不同程度下跌，涨幅最大的为禅城区，套数环比下跌28.84%，销冠仍为顺德区，成交达3185套、36.21万㎡。而南海、三水网签均在2千套以上；高明、禅城稍逊一筹，网签均在千余套。
其四，7月佛山二手房网签则持续走高。房地产网数据统计，7月佛山二手房网签共计6420套，环比上涨21.8%，同比上涨33%，网签面积约73.57万㎡，环比上涨24.69%，同比上涨超41%,创下年内单月成交新高。分区域来看，二手房成交全线飘红，南海区、顺德区依旧是二手成交的主力板块，两区网签均在2200套以上，其余三区均在千套以内，三水、顺德、高明三区纷纷垫底，网签量分别为940套、480套和311套。
其五，房地产网数据统计，佛山2020年上半年共成交新房47789套，同比去年环降15.8%，成交面积530.83万㎡，同降16.3%，双双创下近6年历史新低。从每月情况来看，受到疫情影响，佛山一季度楼市一度停摆，纷纷打破历史新低。其中，1月新房成交5255套，为近8年新低；2月新房成交1604套，为近11年新低；3月新房成交10616套，虽有所反弹，但依然为近5年新低。
进入二季度，随着全面复工复产，楼市运作也逐渐恢复，在5月新房出现年内首次同比上涨后，6月涨幅进一步扩大。其中，6月单月共成交新房12014套，成交面积135.85万㎡，环比涨幅约12.1%，同比涨幅12.5%。各区方面，南海和顺德依然是上半年的成交主力，贡献了佛山近半的成交量。其中，三水的成交量也格外抢眼，与南海、顺德的成交量相差不过千套。
其六，回顾上半年，尽管年初遭遇疫情黑天鹅，但佛山楼市整体表现可圈可点，2020上半年佛山商住地成交金额更是直接创下历史新高。上半年佛山共成交商住、商业用地49宗，同比去年上半年增加13宗；成交总占地面积260万㎡，同比增加24%；
成交计容建面积672万㎡，同比增加19%；成交金额583亿元，同比增加48%；平均楼面地价8676元/㎡，同比上涨25%；平均溢价率28%。
受疫情影响，原本3月的推地计划都延迟到4月份，导致供地量出现“报复性”反弹，4月单月土地成交就已达116.93万㎡，斩获金额288.19亿元，创下近5年历史新高。从五区的成交情况来看，南海区强势问鼎，以14宗地、104万㎡的成交量、260亿元的成绩打破顺德三连冠态势。不设限价促使总价与楼面地价追高，上半年多宗地块跻身佛山top10榜单，包括中交林岳TOD地块、万科香港城地块、恒大大良地块。
粤公网安备 44030402000760号
