深圳商务公寓，将成为一种历史建筑。
7月31日，深圳市规划和自然资源局、住房和建设局发布通知，宣布未来不再审批新的商务公寓项目。
深圳楼市有个怪象，每逢限制性措施出台，受限的房屋类型必定受到追捧。中介美其名曰：越受限越稀缺。
于是乎，关注商务公寓的群体顿时多了起来，特别是715新政后失去房票的那一波投资客，又开始将着眼点放在商务公寓上。
不过，商务公寓在房产投资界，一直背着低投资回报率、税费高的“骂名”，也有不少“精明”的深圳人认为买商务公寓还得谨慎。
究竟商务公寓值得不值得出手？一个很简单的道理：看滞销情况、看供需关系。
慎买龙岗宝安
深圳商务公寓滞销大区
先来看看珊瑚数据的深圳商务公寓库存量热力图。
从图上可知，龙岗区的龙城街道，以及宝安区的福海街道，是深圳商务公寓库存量最大的两个区域，库存的商务公寓数量分别
达到3000套以上，以及1000-3000套。
库存量所代表的含义有两层，一个是供应量大，开发商还来不及卖，另一个则是供应量大，开发商已经在卖了，但还没来得及卖完。
接地气的说法就是，这些商务公寓滞销了！大量商务公寓存在，让这些区域的商务公寓市场出现饱和。
龙城街道属于大运新城规划范围，区域内有启迪协信、世茂、佳兆业等开发商的商务公寓在建在售；福海街道则属于深圳国际会展中心规划范围，区域内光招商、华侨城的商务公寓，就已经达到数千套的体量。
具体统计后，龙城街道所在的龙岗区，商务公寓的库存量占全市的28%；福海街道所在的宝安区，商务公寓的库存量占全市的24%。
这两个数值值得警惕！这间接证明了，龙岗与宝安是深圳商务公寓的滞销大区。
深圳公寓的最后家底
还能再卖700多亿！
不仅库存量大，供应量也挺大。深圳停批商务公寓后，剩余待售的商务公寓值得关注。
深圳还未入市销售的商务公寓，总量还有18336套，总货值接近730亿元。其中，宝安将有4489套商务公寓待售，龙岗有3537套商务公寓待售。
宝安和龙岗，不仅库存量大，还是商务公寓的供应大区。
具体来看，宝安区计划供应的商务公寓货值约有100.6亿元，龙岗区则有71.2亿元。虽然南山和福田的商务公寓供应量不如宝安、龙岗，可货值却分别达到了248.7亿元、147.9亿元。
南山、福田商务公寓的单位货值贡献率高于宝安、龙岗。
说到这里，深圳商务公寓的价值逻辑就已经很明显了：市区核心商圈＞城市副中心、区域中心发展中商圈。
如果说商务公寓值得买，也就福田CBD、前海CBD、后海-科技园周边，最值得入手。
深圳商务公寓的最后家底，分区域来看，各自都有耐人寻味的地方。
首先看看公寓大区宝安区，商务公寓的货量主要集中在107国道沿线，另外会展湾也是供应量蛮大的项目。按价格来看，会展湾全区最贵卖到了5.3万/㎡，107国道沿线的公寓只有4万/㎡左右。
更好的规划，更清晰的产权分布，让会展湾成功超车。
另一个公寓大区龙岗，待售的商务公寓，几乎都堆在了龙城街道的大运新城范围，四个项目加起来得有近2000套的货量了。
可在价格上，除了世茂的地标性质公寓能卖上5万/㎡。剩下几个项目的价格线均在3-4万/㎡之间。
在南山，前海和后海的公寓最值钱，毕竟深圳湾壹号牛逼哄哄的近30万/㎡天花板在那里撑着。
前海的货量比较大，3个项目加起来总共有超过1300套公寓。可就算这样，前海CBD公寓的平均价格也都在10万/㎡上下。
福田商务公寓的分布较散，但价值挺高。华强北、八卦岭、梅林均有公寓待售，销售价格也仅次于南山，预估在8-10万/㎡之间。三个项目147.9亿元的货值，福田公寓项目的单位货值贡献率明显高于南山。
罗湖待售的商务公寓，主要集中在宝安路、红岭路沿线，由蔡屋围金融中心向北辐射。这一区域写字楼、商业综合体较多，能带来较多商务租赁需求，这也是罗湖商务公寓的集中地。
龙华区待售的商务公寓，更多是分布在地铁4号线沿线。靠近深圳北站的公寓能卖到6万/㎡以上，相比于宝安和龙岗，这里的公寓更能卖得起价，属于成熟区域。
光明作为一个正在发展的区域，商务公寓的数量较少。目前，光明住宅市场火热，未来也会配建更多的人才住房、保障性住房。商务公寓停批后，公寓说不定由于数量少，反倒在这里成为一个投资高地。
坪山与光明的性质一样，没有特别多待售的商务公寓。但坪山远离深圳市中心，且不像光明一样交通形式齐全，商务公寓的价值值得商榷。
盐田的公寓基本上能卖到5万/㎡以上，货量主要集中在沙头角。虽然在关内，这里却不是深圳商务公寓的主流市场，即便货量稀少，投资也需要谨慎。
大鹏的公寓大部分是度假型项目，预估售价可能接近深惠交接处的项目。但对于度假型公寓来说，更多时候业主会交由托管机构代为租售，更看重的是自用或长期收益。
总的来说，在深圳买商务公寓一定要遵循市区核心商圈优先于城市副中心、区域中心发展中商圈的准则。
而哪些公寓最值得出手呢？一是地标建筑的配建公寓，像深圳湾壹号、世茂深港国际中心这种；二是市中心的看海公寓，像前海的、后海的、深圳湾的；三是配建在大型综合体上的公寓，这种公寓有商业价值，也能产生较高的租金溢价。
特别声明：本文所涉及货值及参考价格数据，
均依据一定评估逻辑判定，仅做参考。
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