一线城市“三缺一”牌局凑齐，公寓还能购买吗

今年的深圳楼市太跳脱，自己一路远走高飞，还顺带窜动了周边的小伙伴，结果枪打出头鸟，七月楼市调控一个比一个狠。

7.31日下午《停止商务公寓审批的通知》出台，至此标志深圳市商务公寓将成为过去式，从2017年至今，四个一线城市的限商牌局终于凑齐，让各位大佬苦苦等了三年。

“731”政策出来后，大家都在讨论商住公寓到底是烫手山芋，还是越稀有越金贵。今天我们就来对比一下商住公寓在四个一线城市一路心酸的历程。

北京

调控前：2016年商住成交68969套，占比全年居住新房6成，2017年前两个月，北京商住均价以45399元/平方米反超普通住宅37967元/平方米。2017年2月北京新建各类住宅成交总套数4920套，其中商住成交3142套，占到总套数的72.8%。

政策出台：2017年3月26日，商办政策出台，全部新建商务公寓只售给企业不售个人。存量可再次销售给个人，但需满足名下无居住属性房产，满五年社保且全款购买。

调控后：新政出台后的第一年，新建商务公寓共网签3366套，网签量下降95.0%；新政出台第二年，新建商务公寓共网签5299套，同比回升57.4%，但比政策前下降92.2%。2017年底二手商住公寓价格普遍的下调幅度在15-20%区间，之后房价基本保持稳定。

至今：7月北京写字楼与商务公寓市场成交891套，环比上涨195%；成交面积11.16万㎡，环比上涨70%；成交均价36984元/㎡，环比下降14%；成交金额41.26亿元，环比上涨46%；目前存量37705套。

图片来源：搜狐焦点

上海

调控前：自2016年上海出台“325”楼市新政，持续加大对住宅产品的限购限贷力度后，导致上海类住宅产品成交数据一路高升。相关数据显示，2016年3月份以后，类住宅月成交量持续在20万平方米、3500套去化水平线浮动。据上海中原市场研究中心数据显示，2016年全年商住产品(类住宅为主)均价涨幅达到44%。

政策出台：2017年4月21日，商办政策出台，明确规定办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店，办公、商业可售部分以层位单元进行销售。

调控后：据统计，2016年底上海开始整顿类住宅产品以来，140多个带有酒店式公寓产品的项目销售被叫停，超95万平方米存量待处置。自同策咨询研究部数据显示，2017年2月，从酒店式公寓市场表现保持低迷，连续两个月0供应；3月成交2.80万平方米，环比、同比分别下滑20%、56%，创2015年3月以来最低值，成交均价也环比下滑24%至23293元/平方米，同比则上扬11%。

至今：网上目前很难搜寻到上海商住类成交信息，据第一太平戴维斯数据显示：2020年第二季度一手高端公寓平均成交价格达到每平方米11.67万元，成交量共计约28.8万平方米，较上季度上涨130.2%，同比上升47.1%。

广州

调控前：调控前最近7年，广州一手公寓成交量逐年递增，到了2016年卖出了33921套，比2010年的5250套，增加了546%。

政策出台：2017年3月30日，商办政策出台，商服类项目未经批准不得改变为居住用途；商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米；一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。

调控后：克而瑞数据显示，在2017年3月15日-3月29日，广州一手公寓共网签2750套，平均每天网签183套；4月2日-4月15日，共网签725套，平均每天网签52套。新政后一手公寓的日均网签量暴减71.6%。截至2017年，广州一手公寓只共成交了19447套，较2016年全年成交量缩水了43%左右。2018年，更是跌到了17004套。

政策松绑：2018年末广州放松对公寓限制，确认个人可以购买公寓。根据合富研究院数据显示，2019年全市公寓累计成交已达156万㎡，已经超越去年全年的94万㎡，月均成交近13万㎡，同比大增66%。2020年3月3日，广州政府在地产政策领域提出商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象，仅一天就被撤回。

至今：2020年7月广州一手公寓市场成交1540套，成交面积9.32万平方米，成交量环比增长23%。7月底广州公寓市场库存量为108万㎡。去库存周期为17.0个月。

图片来源：广州PLUS

深圳

调控前：自深圳住宅限购令出台之后，商务公寓成为了投资客的青睐对象，需求量的大幅增加。数据显示：深圳商务公寓新批预售面积连续上升，从2014年的50.1万平方米增长到2019年的109.9，由居住类占比6%增长到了24%。住建局公示了2020年将要上市的所有商务公寓楼盘， 2020年深圳市计划入市的商务公寓18732套，套数占商品房总套数27.01%。

政策出台：7.31日下午《停止商务公寓审批的通知》出台，全市范围（含深汕特别合作区）停止对商务公寓项目的审批，对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才住房，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

近些年，很多城市都对商住公寓的政策都在不断调整，深圳也毫不例外，曾在2018年“731”楼市调控中指出商务公寓“5年限售，新增商务公寓只租不售”，但又在2019年12月12日取消了“只租不售。

商住公寓不通燃气、绿化率低、容积率高、办公生活空间混杂，学区积分低，水电等各种费用较高，等缺点，但对于购买公寓的人大多数都是没有购房资格的投资客和过渡型人群来讲，同片区的公寓售价比住宅低，限购政策相对宽松也是个致命的优点，也才有了商住市场的热烈。

住宅政策不断收紧，商住公寓之前有多绚烂，现在就有多惨烈。既有北京和上海坚决不松口的商住政策，也有广州和深圳之前时松时紧的例子。谁都说不准今后的地产市场有会是一个怎样的面貌，眼下只能说明商住公寓是高房价的背锅侠。

数据信息来源：搜狐网、我爱我家研究院、中国房地产网、上海中庚环球创意中心、新浪财经、广州PLUS