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深圳生日当天卖的那块地,到底有什么特殊?

大宗先锋 发布时间:2020.08.14 22:57:37
浏览:13208

再过十多天,深圳就将迎来自己40周年的生日礼。

 

40年的发展,深圳经历了罗湖时代、福田时代、南山时代、前海宝安时代,城市发展重心一路向西。在土地日益稀缺的当下,深圳城市开发的路径,如今走到光明时代。

 

2019年至今,光明已招拍挂出让14宗各类用地,数量比其他区域都要多。值得注意的是,在8月26日深圳40周年当日,光明还有一宗土地挂牌出让。

 

在这个特殊的日子,光明出让的这宗土地又有什么特殊?

 

一、1.8万㎡新型产业用地入市,引入环保节能企业

 

先来看看这宗地的基本属性。

 

这宗编号为A501-0085的土地,是近年深圳较多出让的新型产业用地,土地面积约为1.8万㎡,规划建筑面积约为10万㎡,容积率大约在5.5左右。



这宗地设置了准入行业类别,允许参与这宗土地出让的买家,必须是节能、节水、节材环保及资源综合利用等技术开发、应用及设备制造企业。

 

不管该地块最终引入的企业是哪家,但该宗地出让的条件有一条:本次出让宗地建设用地使用权及建筑物允许抵押。

 

这样的条件从侧面证明了,取得该地块的企业可以拿该地进行融资,深圳近年对于各类先进产业、新兴战略产业的扶持力度可见一斑。

 

从建筑密度上来说,A501-0085的容积率较高,未来规划建设的产业用房、研发用房大概率是高层建筑,或许会成为拿地企业的总部研发基地。

 

关键的是,A501-0085距广深港高铁光明城站直线距离不足2公里,并处于龙大高速与外环高速交汇的位置,这样优越的地理条件,使这宗新型产业用地在融资上有潜在的巨大价值。

 

二、今年光明已有5宗地出让,最高楼面价1.3万/㎡

 

今年,光明一共出让了5宗土地,还有2宗土地待出让。其中,有4块产业用地,3块居住用地。

 

总体来看已出让用地,居住用地的楼面价基本在1万元/㎡左右,而产业用地的楼面价在1000元/㎡上下。居住用地和产业用地在光明的价差达到近10倍。



楼面价最高的是被深圳地铁竞得的一宗约18万㎡的居住用地,楼面价约为1.3万/㎡;楼面价最低的是被亚能生物竞得的一宗约1.1万㎡的工业用地,楼面价约为300元/㎡。

 

居住用地中,被光明集团通过招标取得的A650-0375宗地实质上包含有商业用地、二类居住用地、城市道路用地,需要配件相应的设施,由此相应的楼面价仅约7406元/㎡,低于区域内出让居住用地的平均水平。

 

还有一点值得关切,先于A501-0085于8月18日拟出让的A644-0084宗地,拟引入的行业为先进制造业之医疗器械。

 

被誉为深圳医疗器械企业之光的迈瑞医疗,能否与这宗地产生较大的关联?大宗先锋在这里卖个关子:有可能,也不一定。

 

毕竟,深圳还有理邦仪器、开立医疗、尚荣医疗、普门科技等药械企业同样具备实力。

 

三、预估地价1184元/㎡,5家企业最有可能是“地主”

 

回到深圳生日当天出让的A501-0085上来,可能会有哪些企业成为潜力竞争者呢?

 

大宗先锋认为,东江环保、深圳能源、世纪星源、东旭蓝天、兆新股份是最有可能成为“地主”的企业。

 

这几家企业均为深圳市内注册的上市企业,有资金实力保证,并或多或少涉足环保节能领域,应是光明产业招商部门心仪的热门人选。

 

那么该宗地最终的土地价值几何?来看看近年光明出让的新型产业用地概况:



近年,光明出让的5宗新型产业用地楼面价水平基本在1200-3400元/㎡之间。

 

其中,A603-0390可整体转让,对接手方的准入行业也没有太大限制,有开发盈利空间,地价也会较高,达到了3469元/㎡的水平。

 

而A646-0078和A512-0091分别引进了彩生活和大疆,准入行业分别为物联网应用行业、先进制造业之云台控制及自增稳等系统关键技术,属于产值高、经济效益高的研发型产业,另外由于更靠近地铁、高铁、高速路网,这两宗地的价值相对较高,楼面价达到2200-2300元/㎡的水平。

 

至于A646-0080和A608-0172,位置一般,加上准入行业为普通制造业,地价也相对较低,楼面价约为1200-1600元/㎡的水平。

 

综合上述可以判断,A501-0085的准入行业较为中端,还限制了转让,预估楼面价就在1000-2000元/㎡的水平。


该地块大概率还是属于定向出让,最终地价为起始地价,约为1184元/㎡。


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