深圳天气、深圳地铁、深圳房价，俗称深圳热搜三大巨头。这样一句媒体戏言，却深刻反映出深圳舆论场的话语体系。 如果说深圳房价是深圳舆论场的超话，那在这一话题中，宝中、红山、学区，绝对是深圳房价超话的三大巨头。 特别是学区，与城市规划与建设无关，学校的成绩和升学率排名，才是其维持高房价的唯一利好。 珊瑚虫整理的《深圳30大初中学区学区90盘房价》中，居然有58个小区的房价突破10万/㎡！
教育最强区福田！
七大学区扎堆香蜜湖、百花
深圳学区价格最高的小区，大部分位于福田、南山。
尤其在福田，属于明德香蜜学区的熙园，平均价格超过18万/㎡；深圳实验初中部学区的南天二花园，即便是1992年代建设的非豪宅属性老楼，其平均价格也超过了17万/㎡。
为什么福田学区价格这么高？
一是经费投入多。珊瑚数据《2020年深圳市学区市场小趋势》的研究指出，2018年深圳市一般公共预算教育事业费投入最大的区域是福田区，平均一个普通初中生一年的一般公共预算教育事业费投入约有4.07万元。随着深圳发展一路向西，福田区教育优势逐步显现。
二是学区多。深圳民间通常将学区按名气、成绩、生源综合分档：第一档是四大学区（深圳外国语、深圳实验、深圳中学、深圳高级中学）+南二外海德校区+明德香蜜校区；第二档则是南外高新校区、南外文华校区、福田外国语、侨香外国语、麒麟中学、宝安中学；剩余的如红岭、翠园、南山实验则归为最后一档。
福田拥有最多的第一档学区和第二档学区。香蜜湖周边，有深高南校区、明德香蜜校区、福田外国语、侨香外国语四所学区；百花周边，除了拔尖招生的深圳外国语，还有深圳实验的两个校区。
经费投入多、学区多，造就福田教育的强势，福田学区价格也居高不下。
南山崛起罗湖衰退
优质教育资源偏爱深圳西部
不仅福田，南山学区的房价，也在学区扎堆的环境中迅速崛起。
属于第一档学区的南二外海德校区，其单校划片学区漾日湾畔、滨海之窗、观海台的在售价格均已达到15万/㎡左右，比之周边非学区学区的的新建豪宅价格，都不遑多让。
这其中，2002年建成的观海台表面看上去实在不那么亮眼，可丝毫不影响其房价的飙升。珊瑚虫统计的《深圳30大初中学区学区典型小区历史价格》中，该小区2017年上半年成交还有9.4万/㎡的单价，如今在售房源的平均价格已去到15.6万/㎡，3年增幅超过65%！南二外的威力可见一斑。
除南二外海德校区，同属南山的南外高新校区、南外文华校区、麒麟中学、南海中学、学府中学、育才二中、育才三中等学区学区小户型的价格，几乎都不低于10万/㎡。
与福田、南山同属关内的东部老城区罗湖，教育的衰退常被提及。区内首屈一指的学区是深圳中学，其学区1990年建成的愉天小区，房价也达到12.4万/㎡的天价，可深中地段生生源素质一般，这一点经常被懂行的家长拿来说道。
此外，翠园中学本部及翠园东晓校区也是罗湖学区，虽然学区价格也高至8、9万每平方米，但无论是房价还是成绩排名，均落后于西部的福田、南山学区。
2018年，罗湖平均一个普通初中生，一般公共预算教育事业费增长率仅有0.39%，仅高于盐田一区，远低于福田、南山，以及龙华、光明等新兴教育板块。从一度是深圳学区最为集中的区域，到现在的衰落，罗湖教育的投入，也出现了萎缩。
真学区大多民办
推行大学区，均衡教育任重道远
近年，宝安、龙华，甚至龙岗一些学区的出现，也带动了当地学区价格的上涨。
比如宝安中学、比如深高北校区。叠加前海、深圳北站商务中心区等城建规划利好下，这两个学区学区的价格，也都已经在10万/㎡上下浮动；比如龙岗外国语，叠加大运新城规划利好，二手房一度卖到了7万/㎡。
深圳“多校划片”大学区制的推行，让这些新兴教育板块有了与福田、南山争夺优质生源的底气。
目前，深圳全市有6个行政区推行大学区。在以单校划片、积分制度为基础的招生政策外，一个小区对应多所学校，其房产不再直接挂钩某所学校的学区。
大学区的本意在于均衡教育，避免出现学区价格暴涨的现象。但在受疫情影响的1-3月份，深圳市学区购房目的购房行为份额不降反升，根据深圳的一项数据，今年2-3月，学区购房目的在所有购房行为中占比为18.8％。
学区价格暴涨的议题，最近甚至引发了教育部出面回应。公立学校优质教育资源紧张，导致房价暴涨，是否还有别的纾困之路？
在深圳，除了市属四大，真正的优质学区其实还是民办。比如百合外国语、北大附中、中英公学、亚迪学校在一定区域内拔尖录取生源，这些学校的学生，比很多公立学区的地段生素质都要高。这些年，深圳不少公务员、医生、教师、律师、企业主家庭，也将孩子送入民办读书。
除改扩建公立学校，大力发展民办力量，公办承载教育资源均衡化使命，民办满足教育多样化需求，不失为一条抑制学区价的康庄大道。
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