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谢逸枫:全国72个城市房价破万 背后是人口增长的动力

谢逸枫 发布时间:2020.09.14 10:12:41
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文/谢逸枫


中国672个城市(地级市297个、县级市375个、建制镇21297个),超过1万元/平方米房价的城市达到72个,常住人口城镇化率59.58%,,户籍人口城镇化率为43.37%。基本上可以说明,对比年收入水平,剔除掉非商品房的价格,中国房价不高。


对比货币供应、人民币贬值的因素,房价上涨的是货币增长。值得注意的是全国平均商品房、住宅价格不到一万元/平方米,预计到2021年突破一万元/平方米。因此,按照人口、户籍城镇化率,未来几十年房价上涨趋势不会改变。

按照中国房价行情数据显示,目前中国有72个城市房价破万元,其中深圳排名第一,同比涨幅为16.87%。


2020年8月全国城市房价排行(住宅)中,排名前十的城市分别是深圳、北京、上海、厦门、广州、三亚、南京、杭州、天津、福州,对应的房价均价为:


75249元/平方米、62514元/平方米、58232元/平方米、48285元/平方米、37261元/平方米、36120元/平方米、31637元/平方米、31238元/平方米、26093元/平方米、25847元/平方米。



从房价环比数据来看,72个房价破万元城市中有35个城市房价环比上月下降了。


其中三亚以4.6%环比降幅最大,其次是苏州环比上月下降3.87%,接着是济南环比下降3.61%、唐山环比下降3.57%、南昌环比下降3.34%;有37个城市的房价环比上月上涨了,其中廊坊以6.72%环比涨幅最大,其次是泰安环比上涨5.45%,接着是嘉兴环比上涨3.48%、成都环比上涨3.22%、天津环比上涨3.2%。其次是泰安环比上涨5.45%,接着是嘉兴环比上涨3.48%、成都环比上涨3.22%、天津环比上涨3.2%。



从房价同比数据来看,72个房价破万元城市中有61个城市房价同比去年8月上涨了,其中东莞以27.72%同比涨幅最大,其次是宁德同比上涨22.45%,接着是连云港同比上涨17.77%、深圳同比上涨16.87%、嘉兴同比上涨14.02%;有11个城市房价同比下降了,济南以7.9%同比降幅最大、其次是北京同比下降4.41%、石家庄同比下降3.25%、苏州同比下降3.1%。



按照中国房价行情数据显示,8月全国城市房价(住宅)降幅TOP35排行榜,云浮以8.88%跌幅位列全国城市房价降幅榜首。


接着信阳6.29%跌幅排名第二,潮州6.26%跌幅位列第三。值得一提的是,广西省来宾市位列全国城市房价降幅TOP35排行榜中的第十六名,均价为4338元/㎡,跌幅为4.23%。


此外,南宁市8月均价为12957元/㎡,跌幅为0.18%。在2020年8月全国城市房价跌幅榜中位列第163名,房价较为稳定。



诸葛找房最新发布的百城二手住宅市场均价月报显示,8月,全国二手房住宅均价微涨。2020年8月,100个重点城市二手住宅市场均价为15326元/平方米,环比上涨0.17%,涨幅收窄0.09个百分点;同比上涨1.82%,涨幅扩大0.06个百分点。


随着疫情的影响逐步褪去,市场活跃度逐步提升,3月份开始价格环比涨幅持续扩大,自6月份以来连续三个月环比涨幅呈现收窄迹象,二手住宅市场进入平稳回升阶段。





值得注意的是少部分城市的房子已经跌破10万元/套,不是每平方米。说了这么多,到底是哪12座城市?答案是黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭,宁夏石嘴山,新疆博州,甘肃玉门(曾经为地级市,现在降级为县级市,由酒泉市代管),陕西铜川,辽宁阜新、铁岭。以上12个城市,8座在东北,4座在西北。


以上12个城市一套房的平均总价,在20万-35万元之间,但是最低价不足10万元。按照查询最低楼房价格,双鸭山、鹤岗、铜川、七台河、鸡西、石嘴山、阜新、铁岭均出现5万元以下的房子,尤其是铁岭和鹤岗,最低出现2万元一套的房价。最低不足10万元,最低甚至只要2万元一套,堪称白菜价。



这些城市主要集中分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西等地区,基本都是资源枯竭型城市,随着人口流出和产业的收缩,称为“鬼城”。


至少有12个城市出现最低房价低于10万元的情况。包括黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭,宁夏石嘴山,新疆博州,甘肃玉门(曾经为地级市,现在降级为县级市,由酒泉市代管),陕西铜川,辽宁阜新、铁岭等。这些城市的平均一套房的价格在20万-35万元之间,但是最低价不足10万元。


查询最低楼房价格,双鸭山、鹤岗、铜川、七台河、鸡西、石嘴山、阜新、铁岭均出现5万元以下的房子,尤其是铁岭和鹤岗,最低出现2万元一套的房价。房价低并不意味着位置不好。


双鸭山长虹小区的房子都为回迁房,顶楼的售价仅4万元,高层非顶楼则是6万元,中层(3、4楼)超过8万元,小区到市中心走路十来分钟即可到达。最低房价低于10万元的城市,大部分存在较为明显的人口外流现象,多为收缩型城市。



上述12个城市中,2019年(部分缺乏2019年数据城市使用2018年数据)常住或者户籍人口,低于2015年的城市就有9个。而2015年的常住或者户籍人口,低于2010年的也有8个。


其余城市,常住人口的增长也非常缓慢。关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知中提出,收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。


从2013年开始,东北地区(黑龙江、吉林、辽宁)常住人口持续7年净流出,人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万,相当于7年间合计净流出了164万人。


东北人口减少一直是不争的事实。统计数据显示,2019年东北地区常住人口共1.079亿人,短短几年时间,占全国人口的比重从2014年的8.0%下降到2019年的7.7%。


2013-2019年间,东北地区人口净流出规模分别为0.79万、5.22万、25.89万、34.9万、32.23万、32.54万、33.17万,相当于7年间合计净流出了164万人口。


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